הקניית בעלות ברמ"י: מתי משתלם לשלם, ומתי לא

שלושה מושגים לפני החישוב

חכירה מהוונת: דמי החכירה לכל תקופת החכירה שולמו מראש, בתשלום אחד. רוב הדירות החדשות נמכרות כך.

חכירה לא מהוונת (דמי חכירה שנתיים): החוכר משלם לרשות דמי חכירה כל שנה, ובכל מכירה הרשות גובה גם דמי הסכמה.

הקניית בעלות: המרת זכות החכירה בזכות בעלות. תנאי מוקדם הוא שהחכירה מהוונת, או שהרשות הכירה בה כהיוון רעיוני (נוהל 90.01B, סעיף 1.6). קבלת הבעלות היא זכות ולא חובה, וחוכר רשאי לסרב גם כשהיא מוצעת לו בחינם (סעיף 1.7).

כמה זה עולה: הטבלה של רמ"י

לפי הטבלה המרכזת בנוהל 90.01B (פורסם 26.10.2025), בנכס מהוון למגורים:

השיעורים אינם כוללים מע"מ, מסים, חובות עבר ותשלומים נוספים לרשות. ערך הקרקע נקבע לפי שומה של הרשות למועד דרישת התשלום. מעל 16 דונם הרשות אינה מעבירה בעלות, אלא אם מועצת מקרקעי ישראל החליטה אחרת (סעיף 4כא לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960).

שימו לב לקפיצה בין המדרגות: השיעור חל על כל ערך הקרקע, ולא רק על החלק שמעל הסף. במגרש של 545 מ"ר משלמים 9% מכל הערך, ובמגרש של 535 מ"ר 4.5%. לכן כדאי לבדוק שהשטח בחוזה החכירה ובתוכנית נכון.

מה מקבלים תמורת הבעלות

לפי דף השירות של רמ"י, מי שנרשם כבעלים או קיבל "איגרת זכאות לבעלות":

• אינו צריך את אישור הרשות להיתר לתוספת בנייה, פיצול מגרש, שינוי ייעוד או שימוש חורג, ואינו משלם לה בעד ההסכמה.
• פונה ישירות ללשכת רישום המקרקעין ולוועדה המקומית, בלי לעבור דרך הרשות.
• אין לו תקופת חכירה שמסתיימת ומחייבת חידוש בתשלום.

חוכר שנשאר חוכר נשאר תלוי ברשות. גם בחכירה מהוונת, העברת זכויות דורשת את הסכמת הרשות בכתב, אף שאין בה דמי הסכמה (נוהל 90.03B, סעיפים 1.1 ו-1.4).

דוגמה 1: דירה בבניין רווי, חכירה מהוונת

הבעלות ניתנת ללא תשלום. בדרך כלל הרשות שולחת הודעה, ולחוכר יש 60 ימים להתנגד. אם לא התנגד, הרשות רושמת אותו כבעלים.

השורה התחתונה: כמעט תמיד משתלם. העלות לרשות היא אפס, והמכירה בעתיד פשוטה יותר.

החריג: אם הבית עוד לא נרשם כבית משותף, הדירה אינה יחידת רישום נפרדת, ומקבלים רק "חכירה משודרגת": ההטבות של הבעלות, בלי הרישום כבעלים ובלי הפטור מאישור הרשות בהעברת זכויות.

דוגמה 2: דירה בחכירה לא מהוונת שעומדת למכירה

נניח שערך הקרקע המיוחס לדירה לפי שומת הרשות הוא 900,000 ₪ (הסכום לדוגמה בלבד).

אפשרות א, להוון: נכס שלא הוון במבצעי ההיוון ולא הוכר כהיוון רעיוני משלם 5.5% מערך הקרקע, בתוספת חובות עבר (נוהל 90.04B, סעיף 5.3.2.4). כאן: 900,000 × 5.5% = 49,500 ₪, בתוספת מע"מ. אחרי ההיוון הדירה זכאית לבעלות ללא תמורה.

אפשרות ב, למכור בלי להוון: ברוב החוזים משלמים דמי הסכמה בשיעור שליש מעליית ערך הקרקע (נוהל 90.03B, סעיף 12.6.1). אם השומה מראה עלייה של 450,000 ₪, דמי ההסכמה יהיו 150,000 ₪, והקונה עדיין יקבל דירה לא מהוונת.

השורה התחתונה: בדוגמה הזאת ההיוון זול פי שלושה. בפועל אין צורך לנחש: כשמבקשים העברת זכויות בנכס לא מהוון, הרשות עורכת שני חישובים, אחד לדמי הסכמה ואחד לדמי היוון, והחוכר בוחר (נוהל 90.03B, סעיף 12.2).

לבדוק לפני: חוכר שלא שילם דמי חכירה שנתיים בשיעור 1% בשנים 2008 עד 2014 עשוי להידרש להשלים 7 שנות תשלום כדי להיחשב מהוון "רעיונית" (נוהל 90.04B, סעיף 5.3.2.3). כדאי לבקש מהרשות פירוט חובות לפני שמחליטים.

דוגמה 3: בית צמוד קרקע על מגרש של 400 מ"ר

נניח ערך קרקע של 2,400,000 ₪ (לדוגמה בלבד), חכירה מהוונת, באזור שאינו עדיפות לאומית.

עלות הבעלות: 2,400,000 × 4.5% = 108,000 ₪, בתוספת מע"מ.

מה זה חוסך:

• חידוש החכירה: בבנייה נמוכה, בסוף תקופת החכירה המהוונת הראשונה, מי שלא הצטרף למסלול הבעלות משלם 5.5% מערך הקרקע כדי להוון 49 שנים נוספות (נוהל 90.04B, סעיף 5.3.2.1). לפי אותו ערך: 132,000 ₪. כלומר, מי שהחכירה שלו מסתיימת בעוד כמה שנים יחסוך יותר מעלות הבעלות.
• תוספת בנייה: בעלים אינו צריך את הסכמת הרשות להיתר ואינו משלם לה בעדה. חוכר שמנצל זכויות נוספות שלא שילם עליהן עשוי להידרש לדמי היתר, לפי החלטות המועצה ושומה. לאומדן ראשוני של דמי ההיתר לתוספת שטח בבית צמוד קרקע, רמ"י מציעה מחשבון דמי היתר באזור האישי.

מתי פחות משתלם: כשתקופת החכירה ארוכה (למשל, עוד ארבעים שנה), אין תוכנית להרחיב את הבית, ואין כוונה למכור בקרוב. במצב כזה אפשר לדחות את ההחלטה. אבל התשלום נקבע לפי ערך הקרקע במועד הדרישה, ולכן אם ערכי הקרקע עולים, גם המחיר של הבעלות עולה.

דוגמה 4: מגרש של 700 מ"ר

בערך קרקע של 4,000,000 ₪ (לדוגמה בלבד), באזור שאינו עדיפות לאומית: 4,000,000 × 9% = 360,000 ₪, בתוספת מע"מ. כאן החישוב רגיש מאוד לערך הקרקע ולתוכניות העתידיות. אם מתכננים פיצול מגרש או תוספת יחידת דיור, הפטור מהסכמת הרשות ומתשלום בעדה יכול להצדיק את העלות. אם לא, כדאי לבקש שומה ולהשוות לעלות החידוש הצפויה בסוף תקופת החכירה.

מתי הבעלות לא תוצע בכלל, או בתנאים מיוחדים

• מגרש מעל 16 דונם: הרשות לא מעבירה בעלות, אלא בהחלטת המועצה.
• הפרת חוזה או בנייה ללא היתר: צריך להסדיר אותה קודם. גם חוב דמי היתר על תוספת בנייה שמומשה ישולם כתנאי לבעלות (נוהל 90.01B, סעיפים 6.1.3 ו-6.1.4).
• אזורי השפעה של המטרו (תמ"א 70): נוהל 90.01B של רמ"י (סעיף 6.1.9) מפרט שתוכנית שהופקדה מ-1.1.2023 ומשביחה "מקרקעין מושבחים" באזור השפעה של תחנות המטרו מחייבת את בעל המקרקעין בהיטל השבחה של 40%, ובנוסף במס מטרו של 35% מההשבחה. לכן, לפי הנוהל, "לא תוצע הקניית בעלות בנכסים הנכללים תחת ההגדרה כ"מקרקעין מושבחים"". חוכר שמבקש בכל זאת לקנות את הבעלות חותם על התחייבות שהבעלות ניתנת בלי קיזוז מס המטרו, ושלא יבוא בטענות לרשות בעניין זה בעתיד. זה מקרה מובהק שבו כדאי לעצור ולבדוק לפני שמבקשים.
• יישוב קהילתי קטן או יישוב חקלאי: נדרשת הסכמת האגודה או הסוכנות (סעיף 3.4).

קרקע של קק"ל מול קרקע של המדינה ורשות הפיתוח

שלושתן "מקרקעי ישראל", ושלושתן מנוהלות בידי רשות מקרקעי ישראל. ההבדל הוא בבעלים הרשום, והוא משפיע על אפשרות הרישום כבעלים.

הבסיס המשפטי: סעיף 1 לחוק-יסוד: מקרקעי ישראל אוסר להעביר את הבעלות במקרקעי המדינה, רשות הפיתוח וקק"ל, אלא במקרים שנקבעו בחוק. האמנה בין המדינה לקק"ל משנת 1961 מאפשרת לשנות את הבעלות במקרקעי קק"ל בעיקר בדרך של חליפין. לכן החלטת המועצה על העברת הבעלות אינה חלה על מקרקעי קק"ל. רמ"י מודיעה שהיא פועלת לחילופי קרקעות והחלה לרשום בעלות באופן מרוכז על שם אלפי חוכרים בקרקע קק"ל.

מה זה אומר בפועל לחוכר בקרקע קק"ל: כלכלית, מעמדו דומה לבעלים: הוא נהנה מאותן הטבות, כמו פטור מהסכמה ומתשלום להיתר לתוספת בנייה. אבל בנסח ימשיך להופיע כחוכר עד שהרשות תשלים את החליפין ואת הרישום המרוכז, ואי אפשר לזרז זאת בבקשה אישית. בעסקה, כדאי שהחוזה יתייחס לכך במפורש.

בכל שלושת הסוגים: בעת רישום הבעלות לפי הרפורמה נרשמת הערה על הגבלת העברת זכויות לזר, כהגדרתו בחוק מקרקעי ישראל.

איך מחליטים: חמש שאלות

1. האם החכירה מהוונת? אם לא, מתחילים בחישוב ההיוון מול דמי ההסכמה (דוגמה 2).
2. מה סוג הנכס ומה שטח המגרש? דירה בבניין רווי או מגרש עד 280 מ"ר: בחינם. מעל זה: 4.5% או 9% מחוץ לאזורי עדיפות.
3. מתי מסתיימת תקופת החכירה? ככל שהסוף קרוב, הבעלות משתלמת יותר (דוגמה 3).
4. האם מתכננים תוספת בנייה, פיצול או מכירה? כל אחד מאלה מגדיל את התועלת.
5. האם הנכס באזור השפעה של המטרו? אם כן, עוצרים ובודקים לפני כל בקשה.

קישורים רשמיים של רמ"י

• בקשה לרכישת זכות הבעלות במקרקעין: דף השירות, טופס הבקשה ומסמכי החובה.
• העברת בעלות לפי רפורמה: הסבר הרשות, הטפסים והנחיות לרישום מכר במקרקעי ישראל.
• רמ"י שלי: האזור האישי. הכניסה בהזדהות לאומית, והמערכת מאתרת את הנכסים שלכם בלי צורך במספר תיק. שם רואים את פרטי הנכס והמסמכים, ומבקשים אישור זכויות.
• מחשבון דמי היתר: אומדן ראשוני ובלתי מחייב לתוספת שטח מבונה ביחידת דיור צמודת קרקע קיימת, דרך רמ"י שלי. זה אינו מחשבון לעלות הבעלות.
• נוהל 90.01B (הקניית בעלות או שדרוג חכירה), כפי שפורסם באתר הרשות.

לרמ"י אין מחשבון שמחשב את עלות הבעלות עצמה. הסכום נקבע לפי שומה של ערך הקרקע, שהרשות עורכת אחרי הגשת הבקשה. את השיעורים אפשר להכפיל בעצמכם לפי הטבלה שלמעלה, לאומדן בלבד.

מאמרים ועמודים קשורים: הקניית בעלות ברשות מקרקעי ישראל | רכישת מגרש | רכישת דירה יד שנייה | מכירת דירה | מדריך נסח טאבו