נסח טאבו: איך מוציאים, כמה זה עולה ואיך מאתרים גוש וחלקה

מה זה נסח טאבו?

נסח טאבו, או בשמו הרשמי נסח רישום מקרקעין, הוא מסמך רשמי של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים. הוא משקף את מה שרשום בפנקסי המקרקעין לגבי נכס מסוים, נכון ליום ההפקה:

• הבעלים הרשומים והחלק של כל אחד מהם בנכס.
• משכנתאות ושעבודים לטובת בנקים או גורמים אחרים.
• הערות אזהרה, עיקולים וצווים שיפוטיים שנרשמו על הנכס.
• חכירות, כשהזכות היא זכות חכירה ולא בעלות.
• פרטי הנכס: גוש, חלקה ותת חלקה, שטח רשום, החלק ברכוש המשותף והצמדות כמו חניה ומחסן.

בעסקת דירה, הנסח הוא נקודת המוצא לכל הבדיקות: ממנו מתחילים לברר אם המוכר הוא באמת הבעלים, מה צריך לסלק לפני העברת הבעלות, ומה יירשם על שמכם בסוף התהליך. עוד על הבדיקות האלה במאמר 12 הבדיקות שחייבים לעשות לפני חתימה על הסכם מכר.

אילו סוגי נסחים יש, ומתי צריך כל אחד?

לשכת רישום המקרקעין מנפיקה כמה סוגי נסחים מאותו מרשם. ההבדל ביניהם הוא כמה מידע מופיע בהם ועל איזו תקופה. בחירה נכונה חוסכת זמן, ולפעמים גם מונעת טעות בבדיקה.

נסח מלא (הנסח "הרגיל")

מה יש בו: כל המידע העדכני על חלקה, או על דירה בבית משותף:

• תיאור הנכס.
• הבעלים הרשומים והחלק של כל אחד מהם.
• משכנתאות ושעבודים.
• הערות אזהרה, עיקולים וצווים.
• חכירות והצמדות, כמו חניה ומחסן.

רישומים שבוטלו אינם מופיעים בו.

מתי צריך אותו: ברוב המקרים, ובהם:

• לפני חתימה על הסכם קנייה או מכירה.
• לפני כל תשלום למוכר.
• לבנק, לצורך משכנתה.
• לפני רישום הזכויות בסוף העסקה.

מה לא רואים בו: משכנתה שכבר סולקה, הערת אזהרה שנמחקה, או מי היו הבעלים לפני הבעלים הנוכחיים.

נסח היסטורי

מה יש בו: כל מה שיש בנסח המלא, ובנוסף רישומים שבוטלו: בעלים קודמים, משכנתאות שסולקו והערות שנמחקו. הנסח ההיסטורי הממוחשב כולל את הרשומות שהיו פעילות כשפנקסי המקרקעין עברו למחשב, בסביבות שנת 1990, ואת כל מה שנרשם מאז.

מתי צריך אותו:

• שרשרת הבעלות: כשצריך לברר מי החזיק בנכס לפני המוכר ומתי הועברה הבעלות.
• מחיקת משכנתה או הערה: כשנאמר לכם שמשכנתה או הערה כבר נמחקו, ורוצים לראות מתי ולפי איזה שטר.
• ירושה, פירוק שיתוף וסכסוך על זכויות: כשחשוב להבין איך נוצר מצב הרישום הנוכחי.

הנסח ההיסטורי כולל גם את המצב העדכני, ולכן אפשר להשתמש בו גם במקום נסח מלא.

נסח היסטורי סרוק

רישומים שבוטלו לפני 1991 אינם מופיעים בנסח ההיסטורי הממוחשב. אותם מבקשים בטופס "בקשה למידע על העתק ממסמכי תיק, שטר או נסח היסטורי", ולא בהזמנה המקוונת הרגילה. הוא נדרש בעיקר בבירור זכויות ישנות, למשל בנכס שעבר בירושה כמה פעמים.

נסח מרוכז

מה יש בו: מידע מרוכז על כל הדירות בבית משותף, בלי כל פרטי הרישום של כל דירה.

מתי צריך אותו:

• איתור תת החלקה: כדי לאתר את מספר תת החלקה של דירה כשהוא לא ידוע. מספר תת החלקה אינו בהכרח זהה למספר הדירה בבניין.
• תמונה של הבניין: כדי לקבל תמונה כללית של הבית המשותף ושל תתי החלקות הרשומות בו.
• פרויקט או סכסוך בבניין: בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, ובסכסוך בין בעלי דירות, הנסח המרוכז משמש נקודת פתיחה למיפוי הבניין.

מה לא רואים בו: הוא אינו מחליף נסח מלא. לפני עסקה בדירה מסוימת מוציאים לה נסח מלא.

אפשר להזמין כל אחד מהנסחים גם בחותמת אפוסטיל, לשימוש מחוץ לישראל. האגרה מוצגת בעת התשלום באתר הממשלתי, ואגרות הנסחים המוכרים מופיעות בהמשך המאמר.

איך מוציאים נסח טאבו באינטרנט?

כל אדם יכול להזמין נסח רישום, בתשלום, דרך אתר "מקרקעין ברשת" של משרד המשפטים. אין צורך להיות הבעלים של הנכס ואין צורך לנמק את הבקשה.

1. נכנסים לשירות הפקת נסח טאבו באתר gov.il ומשם לאתר "מקרקעין ברשת".
2. בוחרים את סוג הנסח: מלא, היסטורי או מרוכז.
3. מקלידים גוש, חלקה, ובדירה בבית משותף גם תת חלקה.
4. משלמים באתר התשלומים הממשלתי.
5. הנסח נשלח לדואר האלקטרוני בתוך דקות.

כמה עולה נסח טאבו?

האגרה נקבעת בתקנות המקרקעין (אגרות) ומתעדכנת מעת לעת. הסכום המחייב מוצג בעת התשלום באתר הממשלתי.

הדרך הזולה והמהירה היא הזמנה ישירה באתר הממשלתי. יש אתרים פרטיים שמציעים "הוצאת נסח" בתשלום גבוה יותר, אבל הנסח עצמו הוא אותו נסח.

איך מוצאים גוש וחלקה לפי כתובת?

כדי להזמין נסח צריך את מספרי הגוש והחלקה. יש כמה דרכים פשוטות למצוא אותם:

• מנוע האיתור הממשלתי. הדרך הפשוטה ביותר היא מנוע איתור גוש וחלקה לפי כתובת של המרכז למיפוי ישראל באתר gov.il. בוחרים יישוב, רחוב ומספר בית, ומקבלים את מספרי הגוש והחלקה.
• מפה ממשלתית (GovMap). מי שרוצה לראות גם את המיקום על המפה יכול לחפש את הכתובת ב-GovMap, ללחוץ על הבניין ולקרוא את הגוש והחלקה בחלון המידע.
• חשבון הארנונה. ברוב הרשויות המקומיות הגוש והחלקה מודפסים על החשבון.
• מסמכי הנכס. בהסכם הרכישה הקודם, בהיתר הבנייה או בנסח ישן.

תת חלקה. בבית משותף צריך גם את מספר תת החלקה, והוא אינו בהכרח זהה למספר הדירה בבניין. אפשר לאתר אותו בנסח מרוכז של הבניין, או במוקד הרשות לרישום מקרקעין בטלפון *8653, שלוחה 7 ואחר כך שלוחה 1, בימים א'-ה' בין 08:00 ל-16:00.

איך מוצאים כתובת לפי גוש וחלקה?

לפעמים המצב הפוך: יש מספר גוש וחלקה מתוך מסמך, מודעה או ירושה, וצריך להבין איפה הנכס נמצא. גם כאן משתמשים במנוע האיתור של המרכז למיפוי ישראל: בוחרים בחיפוש לפי גוש וחלקה, מקלידים את המספרים ומקבלים את הכתובת. במגרש שאין לו עדיין כתובת רחוב, אפשר לחפש את הגוש והחלקה ב-GovMap ולראות על המפה את המיקום ואת גבולות החלקה.

ברכישת מגרש כדאי לבדוק, מעבר לנסח, גם את התוכניות החלות על החלקה ואת זכויות הבנייה. נסח הטאבו מראה את הזכויות הקנייניות, אבל לא מה מותר לבנות.

איך קוראים נסח טאבו לפני רכישה?

נסח טאבו נראה בפעם הראשונה כמו טבלה של קודים ומספרים. הוא בנוי מכמה חלקים: פרטי הנכס, הבעלויות, החכירות אם יש, המשכנתאות וההערות. אלה הנקודות שבודקים בכל חלק.

הבעלים: מי מוכר, ואיזה חלק

שם ומספר הזהות של הבעלים הרשום צריכים להתאים למי שחותם על ההסכם. כשיש כמה בעלים, כולם צריכים להיות צד לעסקה, ובודקים שהחלקים שלהם מסתכמים בנכס כולו. אם הבעלים הרשום נפטר, צריך צו ירושה או צו קיום צוואה, ולרשום את היורשים לפני העברת הבעלות לקונה או במסגרתה. אפשר לקרוא על כך במאמר דירה בירושה.

חכירה: עד מתי היא בתוקף

בנכס שהקרקע שלו בבעלות רשות מקרקעי ישראל, או של גוף אחר, הזכות שנמכרת היא לרוב חכירה ולא בעלות. לפי סעיף 3 לחוק המקרקעין, שכירות של יותר מחמש שנים נקראת חכירה, ויותר מ-25 שנים נקראת חכירה לדורות. בנסח בודקים מי החוכר הרשום ומתי מסתיימת תקופת החכירה. כשהתקופה מסתיימת בעוד שנים מעטות, או שכבר הסתיימה, בודקים מול רשות מקרקעי ישראל את תנאי החידוש ואם יש תשלום. לפעמים כדאי לבחון הקניית בעלות.

משכנתאות

משכנתה רשומה לא מונעת עסקה, וברוב העסקאות יש משכנתה של המוכר. בנסח רואים לטובת מי היא רשומה ובאיזו דרגה. ההסכם צריך לקבוע שהמשכנתה תסולק מתוך התמורה: הקונה משלם ישירות לבנק של המוכר לפי מכתב כמויות, ומקבל מהבנק התחייבות למחוק את המשכנתה. אם יש יותר ממשכנתה אחת, צריך לטפל בכולן.

הערות: מה כל הערה אומרת

• הערת אזהרה: נרשמת כשבעל הנכס התחייב לעשות בו עסקה, למשל למכור אותו, או להימנע מעסקה (סעיף 126 לחוק המקרקעין). כל עוד היא רשומה, אי אפשר לרשום עסקה שסותרת אותה בלי הסכמת מי שהיא רשומה לטובתו או צו של בית משפט (סעיף 127). הערה לטובת קונה אחר היא סימן עצירה. הערה לטובת בנק או חברה משכנת היא לרוב חלק מהמשכנתה. עוד על כך במאמר הערת אזהרה ומנגנון תשלומים.
• עיקול: מראה שיש חוב שנושה מבקש לגבות מהנכס. אסור להעביר למוכר כסף לפני שברור איך העיקול יוסר, ובדרך כלל משלמים את החוב ישירות מתוך התמורה, מול אישור על הסרת העיקול.
• הערה על צורך בהסכמה: אומרת שעסקה בנכס צריכה הסכמה של גורם נוסף, לפי חוק, צו או התחייבות (סעיף 128). צריך לקבל את ההסכמה לפני החתימה או כתנאי בהסכם.
• הערה על הגבלת כשרות: אומרת שהבעלים נמצא תחת אפוטרופסות או שכשרותו הוגבלה (סעיף 129). עסקה כזו מצריכה בדרך כלל אישור של בית המשפט.
• הערה לפי צו בית משפט: נרשמת כשיש הליך משפטי על הנכס (סעיף 130). צריך לברר מה ההליך ומה מצבו לפני שמתקדמים.

הצמדות, צו בית משותף וזיקת הנאה

בבית משותף רשום, הנסח מראה את תת החלקה ואת החלקים ברכוש המשותף שהוצמדו לדירה, כמו חניה, מחסן או גג (סעיף 55 לחוק המקרקעין). מה שהובטח לכם בהסכם צריך להופיע בנסח כהצמדה, או לפחות בתשריט של צו הבית המשותף. זיקת הנאה היא זכות של אחר להשתמש בחלק מהנכס, למשל זכות מעבר, והיא עוברת עם הנכס לקונה.

נסח משקף את המצב ביום ההפקה בלבד. לכן מוציאים נסח עדכני סמוך לחתימה, ושוב לפני כל תשלום משמעותי.

דירה שאינה רשומה בטאבו

לא כל דירה רשומה בפנקסי המקרקעין על שם בעליה. בבניינים חדשים שטרם נרשמו כבית משותף, ובנכסים של רשות מקרקעי ישראל או של חברות משכנות, הזכויות מתועדות במקום אחר:

• רשות מקרקעי ישראל מנפיקה אישור זכויות לנכסים שהזכויות בהם רשומות אצלה.
• חברה משכנת או קבלן מנפיקים אישור זכויות לפי הרישום אצלם.

בעסקה כזו הבדיקות שונות, וגם הדרך להבטיח את כספי הרוכש. ברכישה מקבלן חשוב במיוחד להבין מתי וכיצד הדירה תירשם על שמכם. פירוט בעמוד רכישת דירה מקבלן.

עוד בנושא: 12 הבדיקות לפני חתימה | הערת אזהרה | מחשבון מס רכישה