עסקאות מורכבות
מחשבון עסקת קומבינציה מול מכירה במזומן
קיבלתם מיזם הצעה לקומבינציה, ובמקביל יש הצעה לקנות את הנכס במזומן? המחשבון משווה בין שתי החלופות בערך היום: הוא מהוון את הדירות שיתקבלו בעוד כמה שנים, מוריד מסים ועלויות, ומראה מה השווי לדירה שבו שתי החלופות שוות.
תניית פטור: תוצאת המחשבון היא הערכה בלבד, על סמך הנתונים שהוזנו, ואינה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או שומה. אין לקבל החלטה על סמך התוצאה בלבד. השימוש במחשבון באחריות המשתמש וכפוף לתנאי השימוש ולתניית הפטור.
מה ההבדל בין קומבינציה למכירה במזומן?
במכירה במזומן מקבלים את המחיר כמעט מיד, והעסקה מסתיימת. בעסקת קומבינציה בעלי הקרקע מוכרים ליזם חלק מהקרקע, ובתמורה היזם בונה עבורם דירות בבניין החדש. התמורה בקומבינציה בדרך כלל גבוהה יותר בערכים נומינליים, אבל היא מגיעה רק בתום הבנייה, ועד אז יש סיכונים של עיכוב, של שינויים ושל קריסת היזם. הסבר מלא נמצא בעמוד עסקת קומבינציה.
למה משווים בערך היום?
שקל שמתקבל בעוד ארבע שנים שווה פחות משקל שמתקבל היום, גם בגלל הזמן וגם בגלל הסיכון. לכן המחשבון מהוון כל סכום עתידי בשיעור שנתי. ברירת המחדל היא 6% לשנה, באמצע הטווח שמקובל בשמאות מקרקעין לדחיית מימוש. כשעוד אין היתר בנייה, או כשהיזם אינו נותן בטוחות מלאות, כדאי לבדוק את התוצאה גם בשיעור גבוה יותר.
איך מחושב מס השבח בקומבינציה?
בקומבינציה המכירה היא של החלק בקרקע שעובר ליזם, והתמורה היא שווי שירותי הבנייה, כלומר הדירות שתקבלו, ובתוספת כל תשלום במזומן. בעל דירת מגורים מזכה שמוכר חלק מזכויותיו בתמורה לשירותי בנייה בבניין שייבנה על אותה קרקע זכאי לבקש פטור על החלק הנמכר (סעיף 49א(ב) לחוק מיסוי מקרקעין), בכפוף לתנאי סעיף 49ב. הוראת השעה שאפשרה לדחות את יום המכירה לסיום הבנייה (סעיף 19(4)) חלה רק על עסקאות עד 31.12.2006.
מה בודקים בהצעת יזם?
את מספר הדירות, את השטחים ואת המפרט, את לוח הזמנים והפיצוי על איחור, את הבטוחות (ערבות בנקאית או ליווי בנקאי), את חלוקת המסים והתשלומים, ואת מה שקורה אם הבנייה נעצרת. הסכום שהמחשבון מציג הוא רק חלק מהתמונה.
עוד בנושא: עסקת קומבינציה | עסקאות מורכבות | מחשבון מס שבח | כל המחשבונים
שאלות ותשובות
האם עסקת קומבינציה תמיד משתלמת יותר ממכירה במזומן?
לא. בקומבינציה מקבלים בדרך כלל תמורה גבוהה יותר בערכים נומינליים, אבל רק בעוד כמה שנים ועם סיכון. ההשוואה הנכונה היא בערך היום, אחרי היוון, מסים ועלויות, ובהתחשב בבטוחות שהיזם נותן.
איזה שיעור היוון מתאים?
אין שיעור אחד שנקבע בחוק. בשמאות מקרקעין מקובל טווח של כ-5% עד 7% לשנה לדחיית מימוש, והמחשבון משתמש ב-6% כברירת מחדל. כשעוד אין היתר בנייה או כשהבטוחות חלשות, כדאי לבדוק שיעור גבוה יותר.
האם בעל דירת מגורים חייב במס שבח בעסקת קומבינציה?
מי שמוכר חלק מזכויותיו בדירת מגורים מזכה, ותמורתו שירותי בנייה בבניין שייבנה על אותה קרקע, זכאי לבקש פטור על החלק הנמכר (סעיף 49א(ב) לחוק מיסוי מקרקעין), בכפוף לתנאי סעיף 49ב. תמורה במזומן עשויה להתחייב במס.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.