רכישת דירה יד שנייה
12 הבדיקות שחייבים לעשות לפני חתימה על הסכם מכר
רוב הסיכונים בעסקת דירה יד שנייה ניתנים לגילוי בשבועיים של בדיקות לפני רכישת דירה. אלה הבדיקות, לפי סדר החשיבות, ומה עושים כשמשהו מהן לא מסתדר.
בדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה בסרטון
הסרטון נטען מ-YouTube רק אחרי לחיצה. לעמוד הסרטון והתמליל
בסרטון: קונים יד שנייה? 3 בדיקות חובה. לפני שחותמים על דירה יד שנייה: מי באמת בעל הזכויות? בודקים בנסח עדכני. שם שלא תואם, או בעלים שנפטר: מטפלים לפני החתימה. מה רובץ על הנכס: משכנתה, עיקול, הערות. עיקול מחייב בירור לפני שכסף יוצא. ומי מוסמך לחתום: דירה בעיזבון צריכה צו, ולפעמים אישור בית משפט.
הסכם מכר דירה הוא אחד המסמכים הקצרים ביותר שאדם פרטי חותם עליהם ביחס לסכום שהוא מתחייב לו. כשעסקה מתפוצצת, כמעט תמיד מתברר שהמידע שהיה חסר היה זמין מראש. להלן סדר הבדיקות שמומלץ לבצע, מהקריטי לפחות.
1. נסח טאבו עדכני: מי באמת בעל הזכויות?
הבדיקה הראשונה היא מי רשום כבעל הזכויות. בנכסים שנרשמו בפנקסי המקרקעין מפיקים נסח טאבו עדכני. בנכסים שטרם נרשמו מתקבל אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. שם שאינו תואם לתעודת הזהות של המוכר, בעלות משותפת, או רישום על שם אדם שנפטר, כל אלה דורשים טיפול לפני החתימה ולא אחריה.
2. שעבודים, עיקולים והערות אזהרה קיימות
הנסח מגלה גם מה רובץ על הנכס: משכנתה לטובת בנק, עיקול מטעם נושה, הערת אזהרה לטובת רוכש קודם, או הערה בדבר הפקעה. משכנתה היא מצב רגיל שמטופל במסגרת העסקה. עיקול לעומת זאת מחייב בירור מקדים: מי הטיל אותו, על סמך מה, וכמה נדרש כדי להסירו. עסקה שבה כספי הרוכש יוצאים לפני שהתשובות ברורות היא עסקה מסוכנת.
3. מי מוסמך לחתום על ההסכם?
דירה בעיזבון מחייבת צו ירושה או צו קיום צוואה, ולעיתים אישור בית משפט. מוכר שמונה לו אפוטרופוס מחייב אישור של בית המשפט לענייני משפחה. מוכר השוהה בחו"ל מחייב ייפוי כוח מאומת כדין. חברה מחייבת פרוטוקול וזכויות חתימה. כל אחד מהמקרים האלה מוסיף שבועות ללוח הזמנים, ולכן כדאי לזהות אותו בתחילת הדרך.
4. תיק הבניין ברשות המקומית וחריגות בנייה
בתיק הבניין בודקים אם הדירה תואמת את ההיתר המקורי או שנוספו לה חריגות, כמו מרפסת שנסגרה או מחסן שהוסב לחדר. חריגה עוברת עם הנכס לרוכש ועלולה לחסום מימון בנקאי ולגרור דרישת הריסה, והבדיקה אורכת ימים ספורים.
זו הבדיקה שנוטים לדלג עליה, והיא זו שמייצרת את ההפתעות היקרות. בתיק הבניין רואים את ההיתר המקורי ואת כל מה שנוסף לו: מרפסת שנסגרה, פרגולה, מחסן שהוסב לחדר, חלוקה פנימית, או ממ"ד ששונה ייעודו. חריגה עוברת עם הנכס לרוכש. היא עלולה לחסום מימון בנקאי, לגרור דרישת הריסה, להקשות על מכירה עתידית ולהוליד הליך פלילי תכנוני. בדיקה בתיק הבניין אורכת ימים ספורים.
5. שטח הדירה, החניה והמחסן: נסח, תשריט ומה שבשטח
הבדיקה כאן היא השוואה בין שלושה מקורות: מה רשום בנסח, מה מתואר בצו הבית המשותף ובתשריט שלו, ומה קיים בפועל. פער אינו בהכרח פסול, אבל הוא חייב להיות ידוע ומתומחר לפני החתימה.
- שטח: משווים את השטח שבתשריט לשטח שבמודעה ולשטח שנמדד. שטח במודעה כולל לעתים מרפסות או חלק יחסי מהרכוש המשותף, ולכן הוא גדול יותר מהרשום.
- חניה ומחסן: בודקים אם הם מוצמדים לדירה בנסח ובצו הבית המשותף, ואם המספר שלהם בתשריט הוא אותו מקום שהמוכר מראה לכם בשטח. הצמדה שאינה רשומה אינה נמכרת עם הדירה, גם אם המוכר משתמש בה שנים בהסכמת השכנים.
- גג וחצר: גג או חצר צמודים נמכרים רק אם הם מוצמדים ברישום. אחרת הם חלק מהרכוש המשותף של כל בעלי הדירות (סעיף 52 ו-סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין).
- בית שטרם נרשם: כשהבניין עוד לא נרשם כבית משותף, משווים לתשריט שצורף להסכם עם הקבלן או עם החברה המשכנת, ולאישור הזכויות שלה.
כשנמצא פער, ההסכם צריך לטפל בו במפורש: התחייבות של המוכר להסדיר את הרישום עד מועד מסוים, השארת חלק מהתמורה בנאמנות עד להסדרה, הפחתת מחיר, או ויתור מודע של הקונה. הצמדה חדשה של חלק מהרכוש המשותף לדירה טעונה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית (סעיף 62(א) לחוק המקרקעין), ולכן לא כדאי להניח שהעניין יסודר אחרי החתימה.
6. היטל השבחה ותוכניות בדרך
היטל השבחה מוטל על השבחת המקרקעין בעקבות אישור תוכנית, והוא חל בדרך כלל על המוכר במועד המכירה. יש לברר בוועדה המקומית אם קיים חיוב פתוח או צפוי, ולוודא שההסכם קובע במפורש מי נושא בו. חשוב גם לבדוק אם תלויה ועומדת תוכנית שעשויה להשפיע על הנכס או על הסביבה הקרובה.
7. חובות ארנונה, ועד בית ותשתיות
חובות עבר של המוכר לעירייה, לוועד הבית, לחברת החשמל או לתאגיד המים צריכים להיות מסולקים לפני המסירה. אישור העירייה לצורך העברת הזכויות ניתן רק לאחר סילוק חובות הארנונה, ולכן זהו תנאי מעשי להשלמת העסקה, ולא רק עניין של הוגנות.
8. חישוב מס רכישה, ובדיקת מס השבח של המוכר
את מס הרכישה שלכם צריך לדעת לפני שקובעים מחיר ולוח תשלומים. ההבדל בין מדרגות דירה יחידה למדרגות דירה נוספת הוא משמעותי. במקביל חשוב לבדוק גם את חבות מס השבח של המוכר: מוכר שלא הביא אותה בחשבון עלול לגלות באמצע העסקה שהוא אינו יכול לעמוד בתנאים, וזה הופך לבעיה שלכם.
| שווי הדירה | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| 1,978,745 - 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| 2,347,040 - 6,055,070 ₪ | 5% | 8% |
| 6,055,070 - 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 10% |
9. מימון ומשכנתה: התאמה בין הבנק ללוח התשלומים
אישור עקרוני למשכנתה אינו התחייבות לתת אותה. מרגע שיש נכס ספציפי נדרשים שמאות, בדיקת הנכס והסכם מכר שעומד בדרישות הבנק. לוח התשלומים בהסכם חייב להתאים ללוח שהבנק מאפשר, אחרת הרוכש מוצא את עצמו בהפרה. מומלץ לקבוע בהסכם מרווח זמן סביר לקבלת המשכנתה.
10. מצב הרישום של הבית המשותף
יש בניינים שטרם נרשמו כבית משותף, ויש דירות שרשומות בחברה משכנת. בכל אחד מהמקרים תהליך העברת הזכויות שונה ואורך זמן שונה. חשוב לדעת מראש מי הגורם שמבצע את הרישום, מה נדרש ממנו, וכמה זמן זה לוקח, כדי שההסכם לא יקבע מועדים שלא ניתן לעמוד בהם.
11. שוכרים, דיירות מוגנת ושימושים בפועל
דירה מושכרת נמכרת כשהשוכר בה. יש לבדוק את הסכם השכירות, את מועד סיומו ואת הביטחונות שניתנו. דיירות מוגנת היא עניין אחר לגמרי, ומשפיעה באופן דרמטי על שווי הנכס ועל האפשרות לפנות אותו. יש גם לבדוק אם חלק מהנכס משמש בפועל גורם אחר, למשל חדר שהושכר בנפרד.
12. מנגנון התשלומים והבטוחות
הבדיקה האחרונה היא למעשה התוצאה של כל הקודמות. לוח התשלומים צריך להיבנות כך שכל תשלום מקבל בטוחה מקבילה:
- התשלום הראשון משולם סמוך לרישום הערת אזהרה לטובתכם
- תשלומי ביניים מועברים לנאמנות או ישירות לבנק של המוכר כנגד מכתב כוונות
- סכום ייעודי מעוכב בנאמנות עד לסילוק כל השעבודים ולקבלת אישורי המסים
- התשלום האחרון משולם רק במסירת החזקה בפועל, כנגד פרוטוקול מסירה
עסקה נכונה אינה זו שבה שום דבר לא משתבש, אלא זו שבה גם כשמשהו משתבש, הכסף שלכם עדיין נמצא במקום שאפשר להחזיר אותו ממנו.
מה עושים כשבדיקה מעלה בעיה?
גילוי בעיה אינו בהכרח סוף העסקה. חריגת בנייה אפשר לעיתים להסדיר, עיקול אפשר לסלק מתוך התמורה, חוב אפשר לקזז, והיטל השבחה אפשר לתמחר. מה שחשוב הוא שהבעיה תיחשף לפני החתימה, כשעדיין יש כוח מיקוח וכשעדיין אפשר לבנות מנגנון שמטפל בה. אחרי החתימה, כל אחד מהדברים האלה הופך למשא ומתן מעמדה חלשה יותר, ולעיתים להליך משפטי.
שאלות ותשובות
כמה זמן לוקחות הבדיקות המקדמיות?
ברוב העסקאות הבדיקות מתבצעות בתוך מספר ימי עסקים עד כשבועיים, בהתאם לזמינות המסמכים מהמוכר ולמהירות התגובה של הרשות המקומית בכל הנוגע לתיק הבניין.
אפשר לבצע בדיקות עוד לפני שמסכמים מחיר?
כן, ולרוב כדאי. בדיקה ממוקדת של הנסח ושל תיק הבניין לפני סיכום המחיר מאפשרת לתמחר נכון את הנכס ולהימנע מהתחייבות לעסקה שאינה כדאית.
חתמתי על זיכרון דברים. זה מחייב?
זיכרון דברים בעסקת מקרקעין עלול להיחשב חוזה מחייב, בהתאם לתוכנו ולמידת הפירוט שבו. לכן אין לחתום על מסמך כזה לפני התייעצות, גם כשהוא מוצג כטיוטה לא מחייבת.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.