חתימת המוכר זויפה אחרי שקניתם דירה: מה עושים עכשיו

מה קרה בתיק שהגיע לבית המשפט העליון?

מקרה מאוד מוזר. בני זוג קנו בשנת 2015 דירה במרכז הארץ. החוזה נחתם, התמורה שולמה, הדירה נרשמה על שמם בטאבו והם נטלו משכנתה. רק אחר כך התברר שהמוכרת פעלה יחד עם אדם שלישי, שהתחזה לבעלה וחתם בשמו. הבעל טען שכלל לא ידע על העסקה ושחתימתו זויפה. התמורה ששולמה הייתה נמוכה בכ-420,000 ₪ משווי הדירה לפי השמאי.

בית המשפט המחוזי ביטל את המכר רק לגבי החלק של הבעל, שלא חתם. לגבי החלק של האישה, שחתמה בעצמה, המכר נשאר בתוקף. התוצאה הייתה קשה לכל הצדדים: הקונים נשארו בעלים של חצי דירה במשותף עם זרים. עוד תמוה היה כי בית המשפט המחוזי קבע כי המשכנתה תיוותר רשומה על כל הדירה.

התיק בבית המשפט המחוזי אוחד עם תיק נוסף שבו מכרה האישה דירה נוספת של בני הזוג וגם שם נוצרה תוצאה לא הגיונית. במסגרת התיק הנוסף שאוחד, הוחלט על הגשת ערעור לבית המשפט העליון ורק בשלב זה הצטרף המשרד לייצוג הקונים וגם זה היה מאוחר, משום שעורך הדין הקודם ייעץ כי אין טעם בערעור והמועד חלף. למרות זאת החלטנו להגיש תגובה כך שבית המשפט העליון יבין כי נגרמה כאן תוצאה בלתי סבירה. בדרך זו, שאין לה עיגון בתקנות, ובהמלצת בית המשפט הגיעו הצדדים להסדר כולל: הקונים שילמו סכום נוסף וקיבלו בעלות מלאה בדירה, בכפוף למשכנתה, ההערה שנרשמה בפנקס במהלך ההליך (בית המשפט רשאי להורות על רישום הערה כזו לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין) נמחקה, והתביעות הכספיות הנלוות נמחקו. להסדר ניתן תוקף של פסק דין.

האם עסקה עם חתימה מזויפת תקפה?

ככלל, לא כלפי מי שחתימתו זויפה. הבעלים שלא חתם לא הסכים לעסקה, ולכן הוא אינו כבול לה. מנגד, כאמור, בית המשפט המחוזי קבע שהמשכנתה נשארת בתוקף, וזו הייתה תוצאה לא סבירה באותו תיק. החוק מגן במקרים מסוימים על קונה בתום לב שהסתמך על הרישום בטאבו (סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969), אבל ההגנה הזו מוגבלת מאוד כשמדובר בזיוף, ובתי המשפט נוטים להגן על הבעלים האמיתי.

החלק של מי שחתם בעצמו יכול להישאר בתוקף, כמו שקרה בתיק שלנו. זה מוביל למצב של בעלות משותפת בין הקונים לבין הבעלים המקורי, שממנו קשה לצאת בלי הסכם או בלי הליך נוסף.

אילו סימנים צריכים להדליק נורה אדומה?

• מחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, בלי הסבר סביר.
• אחד מבעלי הדירה לא מגיע לפגישות ולא לחתימה, ומיוצג ב"ייפוי כוח" או ב"הסכמה בטלפון".
• לחץ לסגור מהר, לפני שהספקתם לבדוק.
• בקשה להעביר את הכסף לחשבון שאינו של הבעלים הרשומים.
• פער בין הפרטים בנסח הטאבו לבין מה שמספרים לכם.

איך בודקים את זהות המוכרים לפני החתימה?

• כל הבעלים הרשומים בנסח חותמים בנוכחות עורך דין, עם תעודה מזהה מקורית. כאן לא היה עו"ד מלווה לעסקה מצד הקונים.
• ייפוי כוח מתקבל רק אם הוא נוטריוני או נחתם בפני עורך דין, ובודקים אותו מול מי שנתן אותו.
• התשלומים עוברים רק לחשבון בנק על שם הבעלים הרשומים.
• רושמים הערת אזהרה מיד אחרי החתימה.
• עורך הדין שלכם בודק את כל המסמכים בעצמו, ולא מסתמך על עורך הדין של הצד השני.

מה עושים אם זה כבר קרה?

לא להיכנס לפאניקה ולא לוותר. יש כמה מסלולים: הגנה על הזכויות בבית המשפט, בחינת אחריות של מי שהיה אמור לזהות את החותמים, ומשא ומתן להסדר שישאיר את הדירה בידיכם. ככל שפונים מוקדם יותר, קל יותר לשמור על האפשרויות פתוחות.

מתי לפנות לעורך דין?

קיבלתם מכתב שטוען שהעסקה שלכם פגומה, או שמשהו בעסקה שאתם עומדים לחתום עליה נראה לכם לא תקין? שלחו לנו את המסמכים לבדיקה לפני שאתם משלמים שקל נוסף.

לתיאום שיחה: 052-5927592, או בוואטסאפ מהכפתור שבאתר.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית.