מיסוי מקרקעין
מחשבון מס שבח
המחשבון מחשב את מס השבח לפי חוק מיסוי מקרקעין. הוא מתאים את שווי הרכישה ואת הניכויים למדד המחירים לצרכן, ומחיל את הפטורים לדירת מגורים כשמתקיימים כל התנאים. הוא מחלק את השבח לתקופות לפי החישוב הלינארי, ומחשב גם מס יסף ופריסה. אפשר להזין כמה מוכרים, ולכל אחד חלק ומאפייני מס משלו.
תניית פטור. המחשבון מספק אומדן בלבד, על בסיס הנתונים שהוזנו וההנחות שמפורטות כאן. אין בו ייעוץ משפטי או מיסויי, חוות דעת או התחייבות לתוצאה, ואין להסתמך עליו בלי בדיקה של עורך דין. החיוב בפועל נקבע בשומה של מנהל מיסוי מקרקעין, לפי נסיבות העסקה, המסמכים ושיקול הדעת שהחוק מקנה לו. המשרד אינו אחראי לכל נזק שייגרם משימוש במחשבון או מהסתמכות על תוצאותיו.
איך מחושב מס שבח?
השבח הוא שווי המכירה פחות יתרת שווי הרכישה: שווי הרכישה, בתוספת ההוצאות המותרות בניכוי ובניכוי הפחת (סעיפים 6 ו-47 לחוק מיסוי מקרקעין). החלק בשבח שנובע מעליית המדד הוא "הסכום האינפלציוני", והוא פטור ממס, למעט החלק שנצבר עד סוף 1993, שממוסה ב-10%. מה שנשאר הוא השבח הריאלי, ועליו חל המס.
מה שיעור המס?
יחיד שרכש את הזכות מ-2012 משלם 25% על השבח הריאלי. אם הרכישה הייתה לפני כן, השבח הריאלי מחולק לפי מספר הימים:
- החלק שעד 6.11.2001 ממוסה ב-47%.
- החלק שמ-7.11.2001 עד 31.12.2011 ממוסה ב-20%.
- היתרה ממוסה ב-25% (סעיף 48א(ב1)).
חברה משלמת 23%.
מה זה חישוב לינארי מוטב?
מי שמוכר דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014, ואינה פטורה, משלם מס רק על החלק היחסי של השבח הריאלי שמיוחס לתקופה שמ-1.1.2014. החלק שעד אז פטור (סעיף 48א(ב2)). אם התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, ההטבה חלה רק עד שווי הדירה בלי הזכויות ועד הפטור הנוסף (סעיף 48א(ב3)).
מתי מכירת דירה פטורה ממס שבח?
יש כמה פטורים. בכולם המחשבון מחיל את הפטור רק אם סימנתם את כל התנאים שבחוק:
- דירה יחידה: הדירה מוחזקת 18 חודשים לפחות מאז שהייתה לדירת מגורים, ולא נמכרה דירה אחרת באותו פטור ב-18 החודשים שלפני המכירה (סעיף 49ב(2)).
- דירה שהתקבלה בירושה, בתנאי סעיף 49ב(5).
- פטור חד פעמי למי שיש לו שתי דירות, בתנאי סעיף 49ה ובתקרות שבו.
כששווי המכירה עולה על 5,008,000 ₪, הפטור חל רק עד הסכום הזה (סעיף 49א(א1)). על דירה שהתקבלה במתנה חלות תקופות המתנה (סעיף 49ו).
מה זה פריסת מס שבח?
יחיד תושב ישראל רשאי לבקש שהשבח הריאלי ייחשב כאילו נצבר בחלקים שווים, על פני עד ארבע שנות מס שמסתיימות בשנת המכירה, ולא יותר מתקופת הבעלות (סעיף 48א(ה)). החלק של כל שנה קודמת מצטרף להכנסה של אותה שנה, וממוסה לפי מדרגות המס ובניכוי יתרת נקודות הזיכוי. הפריסה משתלמת בעיקר למי שהכנסתו בשנים הקודמות נמוכה, ובמיוחד למי שמלאו לו 60.
מכירה של כמה בעלים
כשכמה בעלים מוכרים יחד, המס מחושב לכל אחד בנפרד. החישוב נעשה לפי חלקו, לפי יום הרכישה ושווי הרכישה שלו, ולפי הפטורים שהוא זכאי להם. למשל, אחד מבני הזוג זכאי לפטור דירה יחידה, ושותף אחר הוא חברה או תושב חוץ. המחשבון מציג את המס של כל מוכר ואת הסך הכול.
מתי בודקים את מס השבח?
לפני שקובעים מחיר, ולא אחרי החתימה. הבחירה בין פטור מלא לבין תשלום מס בחישוב הלינארי המוטב משפיעה גם על מכירות עתידיות. הסבר מלא במאמר מס שבח במכירת דירה ובעמוד מכירת דירה.
מחשבונים נוספים: מס רכישה | הצמדה לתשומות הבנייה | פיצוי על איחור במסירה | עלויות נלוות | כל המחשבונים
שאלות ותשובות
האם המחשבון מחליף שומה של רשות המסים?
לא. החיוב בפועל נקבע בשומה של מנהל מיסוי מקרקעין, לפי ההצהרה, המסמכים והזכאות לפטורים. המחשבון מראה את החישוב לפי החוק, על בסיס הנתונים שהזנתם.
האם נכה פטור ממס שבח?
הפטור לנכה ולעיוור לפי סעיף 9(5) לפקודת מס הכנסה אינו חל על מס שבח, גם לא בדרך של פריסה. כך נקבע בוועדת הערר בעניין כספי (ו"ע 7018-04-16).
אילו הוצאות מותרות בניכוי?
בין השאר השבחת הנכס, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך (עד 2% מהתמורה), שמאי ומודד, אגרות, היטל השבחה ומס רכוש (סעיף 39), וריבית ריאלית על הלוואה לרכישה, בתנאי סעיף 39א.
מה עדיף, פטור מלא או לינארי מוטב?
זה תלוי בסכום המס, בתוכניות למכירות נוספות ובשווי הדירה. בפטור דירה יחידה אי אפשר להשתמש שוב בתוך 18 חודשים. כדאי לחשב את שתי החלופות לפני ההחלטה.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.