רכישת דירה
האם חייבים עורך דין ברכישת דירה?
לא. החוק אינו מחייב לקחת עורך דין כדי לקנות דירה. בפועל, ארבעה שלבים בעסקה קשה לעשות לבד בלי לסכן את הכסף: בדיקת הזכויות, ניסוח הסכם שבו כל תשלום מוגן, רישום הערת אזהרה ודיווח לרשות המסים בתוך 30 יום. ברכישה מקבלן, עורך הדין של הפרויקט מייצג את הקבלן, לא אתכם.
מה עורך הדין עושה בעסקה, ומה קורה כשמדלגים?
| שלב | מה נעשה | מה קורה כשמדלגים |
|---|---|---|
| בדיקת זכויות | נסח טאבו או אישור זכויות, שעבודים, עיקולים, מי מוסמך לחתום | משלמים למי שאינו בעל הזכויות, או קונים דירה עם עיקול |
| תיק הבניין | בדיקה שהדירה תואמת את ההיתר | חריגה עוברת לרוכש, ועלולה לחסום משכנתה |
| הסכם המכר | לוח תשלומים כנגד בטוחות, הצהרות המוכר, מועד מסירה ופיצוי | כסף יוצא בלי בטוחה; אין סעד כשמתגלה בעיה |
| הערת אזהרה | רישום מיד אחרי החתימה (סעיף 126 לחוק המקרקעין) | המוכר יכול למכור או לשעבד שוב |
| דיווח ומס | דיווח בתוך 30 יום (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין) ותשלום מס רכישה | קנסות וריבית |
| רישום | העברת הבעלות על שמכם | הדירה נשארת רשומה על שם המוכר שנים |
ברכישה מקבלן: למה עורך הדין של הפרויקט לא מספיק?
עורך הדין של הקבלן מנסח את ההסכם עבור הקבלן ומייצג אותו. הוא אינו בודק בשבילכם את הערבות לפי חוק המכר (דירות), את המפרט, את מועד המסירה ואת הפיצוי על איחור. את שכר הטרחה שהקבלן רשאי לגבות מכם עבור עורך הדין שלו החוק מגביל, ואין בו כדי לשלם על ייצוג שלכם.
מתי פונים לעורך דין?
לפני שחותמים על משהו, כולל זיכרון דברים, ולפני שמעבירים מקדמה. זיכרון דברים עלול להיות חוזה מחייב, ותשלום ראשון בלי בטוחה הוא הנקודה שבה רוב העסקאות שמשתבשות מתחילות להשתבש.
כמה עולה עורך דין לקניית דירה?
שכר הטרחה נקבע בהסכם בכתב, לפי סוג העסקה ומורכבותה. מה משפיע על המחיר ומה צריך להיות כלול בו, במאמר על שכר טרחה בעסקת דירה. ממילא תשלמו מס רכישה, אגרות ולרוב גם שמאי, ואלה אינם חלק משכר הטרחה.
עוד בנושא: הבדיקות לפני חתימה | הערת אזהרה | נסח טאבו | רכישת דירה יד שנייה | רכישה מקבלן
שאלות ותשובות
עורך הדין של המוכר יכול לייצג גם אותי?
הוא חב חובת נאמנות למוכר, שהוא הלקוח שלו. האינטרסים של קונה ומוכר מנוגדים בדיוק בנקודות החשובות: לוח התשלומים, הבטוחות והאחריות לליקויים. לכן לכל צד עורך דין משלו.
הבנק בודק את הדירה. זה לא מספיק?
הבנק בודק שהדירה מתאימה להיות בטוחה להלוואה שלו. הוא לא בודק את ההסכם שלכם, לא את לוח התשלומים ולא את ההגנות שלכם מול המוכר.
אני קונה מקרוב משפחה. גם אז?
גם בעסקה בתוך המשפחה יש דיווח לרשות המסים ורישום, ולעתים פטור או הקלה במס שצריך לבקש נכון. הקרבה לא משנה את הצורך בבדיקת הזכויות.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.