רכישת דירה יד שנייה: הסיכון נמצא בנכס ובמוכר, לא רק במחיר

מתי צריך עורך דין ברכישת דירה יד שנייה

כדאי לפנות לפני זיכרון דברים או מקדמה, כשרוצים לדעת אם רשומים על הדירה משכנתה, עיקול או הערות אזהרה, כשהמוכרים יורשים או גרים בחו"ל, כשיש תוספת בנייה, כשרוכשים במשכנתה, וכשהדירה רשומה ברמ"י או בחברה משכנת.

• לפני שחותמים על זיכרון דברים או מעבירים מקדמה למוכר.
• כשמצאתם דירה ורוצים לדעת אם רשומים עליה משכנתה, עיקול או הערות אזהרה.
• כשהמוכרים הם יורשים, בעלים שגרים בחו"ל, או מי שמונה לו אפוטרופוס.
• כשבדירה יש תוספת בנייה, מרפסת סגורה או חלוקה שאולי אינה תואמת את ההיתר.
• כשאתם רוכשים במשכנתה, וצריך לתאם בין הבנק שלכם, המוכר והבנק שלו.
• כשהדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת ולא בטאבו.

מידע מקומי על האישור לטאבו, תיק הבניין והתחדשות עירונית: נס ציונה, רחובות, ראשון לציון, יבנה, באר יעקב, מזכרת בתיה, קריית עקרון, גן יבנה, גדרה, בית דגן, רמלה, לוד, חולון, בת ים, תל אביב-יפו, רמת גן, גבעתיים, בני ברק, פתח תקווה, ראש העין, אור יהודה, יהוד-מונוסון, קריית אונו, אזור, שוהם, מודיעין-מכבים-רעות, אשדוד, וכל אזורי השירות.

לוח זמנים ועלות

בדיקה מוקדמת של הנסח ותיק הבניין נעשית בדרך כלל בתוך יום עד יומיים עסקים, ומהחתימה עד המסירה חולפים בדרך כלל כמה חודשים. העסקה מדווחת בתוך 30 ימים, ושכר הטרחה נקבע בהסכם בכתב אחרי שיחה ראשונה.

לוח זמנים: בדיקה מוקדמת של הנסח ושל תיק הבניין נעשית בדרך כלל בתוך יום עד יומיים עסקים מהפנייה. כשתיק הבניין אינו סרוק, הבדיקה תלויה גם בזמני הרשות המקומית. מהחתימה ועד המסירה חולפים בדרך כלל כמה חודשים, לפי לוח התשלומים שסוכם. העסקה מדווחת לרשות המסים בתוך 30 ימים (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963), ומס הרכישה משולם בדרך כלל בתוך 60 ימים מיום המכירה (סעיף 90א לאותו חוק). הרישום הסופי עשוי להימשך זמן נוסף אחרי המסירה.

עלות: שכר הטרחה נקבע בהסכם שכר טרחה בכתב, לפי היקף העבודה ומורכבות הזכויות, ואחרי שיחה ראשונה נמסרת הצעת מחיר. מה משפיע על המחיר ומה צריך להיות כלול בו, במאמר "כמה עולה עורך דין לרכישת דירה". הוצאות ואגרות ושכר מומחים חיצוניים אינם כלולים, כמפורט בתיבה "מה אינו כלול בשכר הטרחה". את מס הרכישה אפשר לחשב מראש במחשבון מס הרכישה.

קונים דירה בתקופת הבדק או האחריות: מה קורה עם האחריות של הקבלן?

כשדירה נמכרת כמה שנים אחרי שהקבלן מסר אותה, האחריות של הקבלן לליקויי בנייה אינה נעלמת. חוק המכר (דירות) מגדיר "קונה משנה" כמי שרוכש דירה מקונה, וקובע שהקבלן אחראי לאי-התאמות גם כלפיו. כלומר, גם כשקונים דירה יד שנייה אפשר לדרוש מהקבלן לתקן ליקויים, כל עוד התקופות שבחוק לא חלפו.

• התקופות נספרות מהמסירה הראשונה. תקופת הבדק מתחילה כשהקבלן העמיד את הדירה לרשות הקונה הראשון, ואורכה תלוי ברכיב: משנה אחת ועד שבע שנים, לפי התוספת לחוק (למשל ארבע שנים לאיטום ולצנרת). תקופת האחריות היא שלוש שנים נוספות מתום תקופת הבדק. הקונה השני מקבל רק את מה שנותר מהן, והן אינן מתחילות מחדש.
• בתקופת הבדק הנטל על הקבלן. אי-התאמה שהתגלתה בתקופת הבדק היא באחריות הקבלן, אלא אם הוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או של קונה המשנה.
• בתקופת האחריות הנטל עליכם. אי-התאמה שהתגלתה בתקופת האחריות היא באחריות הקבלן אם הקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
• מועדי ההודעה לקבלן. על ליקוי שניתן היה לגלות בעת המסירה יש להודיע לקבלן בתוך שנה ממועד המסירה לקונה הראשון. על ליקוי שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה יש להודיע בתוך זמן סביר לאחר שהתגלה.
• הזדמנות לתקן. יש לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן. אם הליקוי חזר בתוך שנתיים מההודעה, או שהתיקון דחוף והקבלן לא תיקן בזמן סביר, אפשר לתקן ולחייב אותו בהוצאות התיקון.
• ויתור כתנאי להעברה בטל. אם הקבלן מתנה את העברת הזכויות לקונה המשנה בוויתור על טענות לליקויים, הוויתור בטל, גם אם נחתם.

מה לכלול בהסכם ומה לבדוק לפני החתימה

• סעיף שבו המוכר ממחה לכם את כל זכויותיו מול הקבלן, כולל בדק ואחריות לפי חוק המכר (דירות).
• הסדרה מפורשת של ליקויים שכבר ידועים: מי מתקן, האם הם מגולמים במחיר, ומי רשאי לתבוע בגינם. בלי הסדרה כזו, השאלה אם הזכות נשארה אצל המוכר או עברה אליכם עלולה להגיע לבית המשפט.
• פרוטוקול המסירה המקורי, מועד המסירה, ותכתובות עם הקבלן על ליקויים שכבר דווחו.
• אחרי החתימה: הודעה לקבלן על העברת הזכויות ורשימת ליקויים, לפני שהתקופות חולפות.

לטיפול בליקויים שכבר התגלו: ליקויי בנייה (il-law).

מקור: חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיפים 1, 4, 4א, 4ב, 7א והתוספת.