עורך דין לקניית ומכירת דירה בראש העין

קונים דירה בראש העין? עורך דין מטעמכם בודק את הזכויות בדירה, את תיק הבניין בעירייה ואת החוזה, בונה מנגנון תשלומים שמגן על הכסף שלכם, ומלווה את העסקה עד הרישום על שמכם. זה נכון גם בדירה יד שנייה וגם בדירה חדשה מקבלן. מוכרים דירה? עורך הדין מכין את החוזה, מוודא שהכסף מגיע אליכם לפני שהזכויות עוברות, ומטפל במס השבח ובאישורים עד הרישום על שם הקונים.

לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. בדירה חדשה חלים גם חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, שמחייב את הקבלן למסור דירה התואמת את המפרט, וחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, שמחייב אותו לתת לכם בטוחה לכספים שאתם משלמים.

השאירו פרטים חייגו

מתי צריך עורך דין לקניית דירה בראש העין

דירה יד שנייה

לפני שחותמים על זכרון דברים או מעבירים מקדמה למוכר.
כשרשומים על הדירה משכנתה, עיקול או הערות אזהרה, או כשהיא רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.
כשהמוכרים הם יורשים, בעלים שגרים בחו"ל, או מי שמונה לו אפוטרופוס.
כשבדירה יש תוספת בנייה, מרפסת סגורה או חלוקה שאולי אינה תואמת את ההיתר.

דירה חדשה מקבלן

לפני חתימה על חוזה שהיזם ניסח, כולל בדירה על הנייר.
כשצריך לוודא שכל תשלום מגובה בערבות חוק מכר או בבטוחה אחרת.
כשרוצים לתקן את מועד המסירה, את הפיצוי על איחור ואת המפרט בנספח שינויים.
כשהקבלן מציע מבצע מימון כמו 20/80 או הלוואת קבלן.

מוכרים דירה בראש העין

לפני שחותמים על זכרון דברים: נסח טאבו עדכני, ובדיקה של משכנתה, עיקול או הערות שצריך להסיר עד המסירה.
מס שבח: בודקים מראש אם המכירה פטורה, למשל כמכירה של דירת מגורים מזכה, ואם לא, כמה מס צפוי. הערכה ראשונית אפשר לקבל במחשבון מס השבח, וההסבר המלא נמצא במדריך מס השבח. את העסקה מדווחים למשרד מיסוי המקרקעין בתוך 30 יום.
האישור לטאבו: הרשות המקומית נותנת אותו רק אחרי תשלום החובות שלכם אליה, וכשיש חבות, גם היטל השבחה. הדרך בראש העין מפורטת בסעיף הבא.
החוזה: מנגנון תשלומים שמבטיח שהזכויות לא עוברות לפני שהכסף התקבל, מועד מסירה ברור, וייפוי כוח בלתי חוזר שמאפשר להשלים את הרישום.

כל שלבי המכירה מוסברים בעמוד מכירת דירה.

מה מיוחד בעסקת דירה בראש העין

האישור לטאבו

בראש העין יש טופס מקוון נפרד לכל סוג עסקה: מכירה ביד שנייה, העברה מקבלן לרוכש ראשון, והעברה ללא תמורה או לפי הסכם מתנה. את הטפסים מוצאים בעמוד האישורים באתר העירייה. לפי הטופס, העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין מותנית בתעודה מהעירייה ששולמו כל החובות של המוכר, את האגרה משלמים מראש, ובקשה בלי כל המסמכים והפרטים לא תטופל. לעמוד האישורים באתר עיריית ראש העין.

תיק הבניין והוועדה לתכנון ובנייה

לראש העין יש ועדה מקומית לתכנון ובנייה. באתר הוועדה יש ארכיב תיקי בניין, תוכניות בניין עיר ועמוד על היטל השבחה. לארכיב תיקי הבניין באתר הוועדה.

התחדשות עירונית

לפי פרסום באתר העירייה, בראש העין הוגדרו שישה מתחמים שבהם ניתן לקדם פינוי-בינוי: רחוב ג׳ון קנדי, רחוב גלוסקא, רחוב יהושע בן נון, חשמונאים-מרבד הקסמים, רחוב רמב"ם ורחוב גיבורי ישראל. לפרסום באתר העירייה.

טאבו, מיסוי מקרקעין ורמ"י

לפי שכבת הגושים של המרכז למיפוי ישראל ונתוני משרד המשפטים, העסקאות בראש העין נרשמות בעיקר ב לשכת רישום מקרקעין פתח תקווה (ההסתדרות 26, פתח תקווה). גושים 5954 ו-5955 הם גושים חדשים, ובשכבת הגושים של המרכז למיפוי ישראל הם מסומנים בסטטוס "חדש רשום". מכיוון שמדובר ברישום חדש, הם לא מופיעים עדיין במאגר איתור הלשכות של משרד המשפטים, ואת הלשכה מבררים ישירות מול הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.

את העסקה מדווחים למשרד מיסוי מקרקעין מרכז (דרך מנחם בגין 125, תל אביב). נכס במקרקעי ישראל, כלומר בבעלות המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח, מטופל במרחב תל אביב-מרכז של רשות מקרקעי ישראל.

השיוך משתנה מעת לעת, ולכן לפני הגשה כדאי לוודא אותו לפי מספר הגוש של הדירה בכלי האיתור לפי גוש (הנתונים נכונים ל-19.10.2026). ההסבר על האישור לטאבו, מי חותם עליו ואיך מקבלים אותו, נמצא במאמר על אישור העירייה לטאבו.

מהלך העבודה

בדיקה מוקדמת
נסח טאבו או אישור זכויות, תיק הבניין, ובדירה מקבלן גם היתר הבנייה, הבטוחות והיזם. בודקים מי מוסמך לחתום, ואם יש חובות לעירייה שעלולים לעכב את הרישום.
ניסוח או תיקון החוזה
לוח התשלומים נבנה כך שכל תשלום יוצא רק כנגד בטוחה. בדירה מקבלן מתקנים את החוזה שהיזם ניסח: מסירה, פיצוי, מפרט והצמדה.
חתימה ודיווח
רישום הערת אזהרה לטובתכם, דיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ותשלום מס הרכישה.
מסירה ורישום
פרוטוקול מסירה, אישורי המסים ואישור העירייה לטאבו, ורישום הזכויות על שמכם עד הסוף.

מה להביא לפגישה

תעודת זהות של כל הרוכשים.
פרטי הדירה: כתובת, ואם ידוע, גוש, חלקה ותת-חלקה.
טיוטת חוזה או זכרון דברים, אם כבר קיבלתם.
אישור עקרוני למשכנתה מהבנק, אם יש.
בדירה מקבלן: הפרסום או ההצעה של היזם, המפרט ותוכנית הדירה.

לוח זמנים ועלות

שכר הטרחה נקבע בהסכם מראש, אחרי שיחה קצרה על העסקה. מה משפיע עליו, ומה כדאי לבדוק בהצעת מחיר, מוסבר במאמר כמה עולה עורך דין לקניית או מכירת דירה.

לתכנון התקציב: מחשבון מס רכישה, מחשבון עלויות נלוות, ובדירה מקבלן גם מחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה. במכירה: מחשבון מס שבח.

לוח הזמנים תלוי בעסקה. בדיקה מוקדמת נעשית בדרך כלל בתוך ימים ספורים, והליווי נמשך עד שהזכויות נרשמות על שמכם.

עורך הדין של הקבלן מול עורך דין מטעמכם

נושא	עורך הדין של הקבלן	עורך דין מטעמכם
את מי הוא מייצג	את היזם	אתכם בלבד
החוזה	מנסח אותו לטובת היזם	בודק אותו ומבקש תיקונים
בטוחות לכספים	מנפיק לפי מה שהיזם קבע	מוודא שכל תשלום מוגן
רישום הזכויות	מטפל ברישום הכללי של הפרויקט	עוקב שהדירה שלכם נרשמת כנדרש

ביד שנייה, לכל צד יש עורך דין משלו, ואין עורך דין "של העסקה". עורך הדין של המוכר אינו מייצג אתכם.

השירות מהמשרד

המשרד נמצא ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה ומלווה עסקאות דירה בראש העין. פגישות מתקיימות במשרד, או במקום אחר בתיאום מראש.

לכל הביקורות על המשרד בגוגל

שאלות ותשובות

יש טופס שונה לדירה מקבלן ולדירה יד שנייה בראש העין?

כן. לפי אתר העירייה יש טופס מקוון נפרד למכירה ביד שנייה, להעברה מקבלן לרוכש ראשון ולהעברה ללא תמורה.

באילו רחובות בראש העין מקדמים פינוי-בינוי?

לפי פרסום באתר העירייה, בשישה מתחמים: ג׳ון קנדי, גלוסקא, יהושע בן נון, חשמונאים-מרבד הקסמים, רמב"ם וגיבורי ישראל.

באיזו לשכת טאבו נרשמת דירה בראש העין, ולאיזה משרד מיסוי מקרקעין ומרחב רמ"י היא שייכת?

העסקאות בראש העין נרשמות בעיקר בלשכת רישום מקרקעין פתח תקווה. גושים 5954 ו-5955 נרשמו כגושים חדשים, ולכן עדיין לא מופיעים במאגר איתור הלשכות של משרד המשפטים. את הלשכה המדויקת קובעים לפי מספר הגוש של הדירה. את העסקה מדווחים למשרד מיסוי מקרקעין מרכז, ונכס במקרקעי ישראל מטופל במרחב תל אביב-מרכז של רשות מקרקעי ישראל.

צריך עורך דין מראש העין כדי לקנות דירה בראש העין?

לא. העסקה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין לפי גוש הדירה, והאישורים מהעירייה מתקבלים ברובם באתר העירייה או בפנייה אליה. מה שחשוב הוא שעורך הדין מכיר את הבדיקות ואת ההליך ברשות המקומית.

מה ההבדל בין ליווי ביד שנייה לליווי ברכישה מקבלן?

ביד שנייה עיקר העבודה הוא בבדיקת הנכס והמוכר ובבניית מנגנון תשלומים. מקבלן העבודה היא בתיקון החוזה שהיזם ניסח, בבטוחות לכספים ובמעקב עד המסירה והרישום.

כמה מס שבח משלמים במכירת דירה בראש העין?

זה תלוי במחיר הרכישה ובמחיר המכירה, בהוצאות שמותר לנכות ובזכאות לפטור, למשל במכירה של דירת מגורים מזכה. המס נקבע לפי הדין הארצי ולא לפי העיר. הערכה ראשונית אפשר לקבל במחשבון מס השבח, ואת החישוב המדויק עושים לפני החתימה.

מתי כדאי לפנות לעורך דין?

לפני שחותמים על משהו, כולל זכרון דברים, ולפני שמעבירים כסף. בשלב הזה עוד אפשר לשנות את התנאים.