רישום בטאבו
רישום הערת אזהרה: סוגים, עלות ותהליך
הערת אזהרה היא הכלי שמגן על קונה בתקופה שבין החתימה לבין רישום הבעלות. כאן תמצאו אילו סוגי הערות יש, כמה זה עולה, איך מגישים את הבקשה ומה קורה כשמתעכבים.
מהי הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא רישום בפנקסי המקרקעין שמודיע לכל אדם שבעל הזכות בנכס התחייב בכתב לעשות בו עסקה, או להימנע מעסקה. היא אינה מעבירה בעלות, אבל כל עוד היא רשומה לא תירשם עסקה שסותרת אותה, אלא בהסכמת מי שההערה נרשמה לטובתו או לפי צו בית משפט.
במילים פשוטות: מי שבודק את נסח הטאבו רואה שהדירה כבר "תפוסה" לטובתכם. על הקשר בין ההערה לבין לוח התשלומים, הנאמנות וייפוי הכוח הבלתי חוזר כתבנו במאמר הערת אזהרה ומנגנון תשלומים. כאן נתמקד ברישום עצמו: סוגים, עלויות ופרוצדורה.
אילו סוגי הערות אזהרה קיימים?
החוק מגדיר הערת אזהרה לפי תוכן ההתחייבות, ולא לפי סוג העסקה. ההתחייבות יכולה להיות בהסכם, בייפוי כוח בלתי חוזר או במסמך אחר, מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. בפועל, אלה הסוגים הנפוצים בעסקאות דירה:
| סוג ההערה | לטובת מי | מתי היא נרשמת |
|---|---|---|
| התחייבות לעשות עסקה (מכר) | הקונה | מיד אחרי חתימה על הסכם לרכישת דירה יד שנייה או דירה מקבלן |
| התחייבות לרישום משכנתה | הבנק המממן | כשהקונה נוטל משכנתה, עד שהמשכנתה עצמה תירשם |
| התחייבות להימנע מעסקה | מי שבעל הזכות התחייב כלפיו לא למכור או לשעבד | בהסכמי הלוואה, בהסדרים בין בני משפחה ובהסכמים בין שותפים |
| התחייבות במסגרת תמ"א 38 או התחדשות עירונית | היזם | אחרי חתימת בעלי הדירות על הסכם עם יזם |
| דירה בבניין שעוד לא נרשם כבית משותף | הקונה מקבלן | ההערה נרשמת על החלקה, או על כל החלקות שעליהן נבנה הבית |
הערות אחרות בטאבו, שאינן הערת אזהרה
- הערה על צורך בהסכמה: כשעסקה בנכס מותנית, לפי חיקוק, צו בית משפט או התחייבות בכתב של הבעלים, בהסכמה של צד שלישי.
- הערה על הגבלת כשרות: כשכשרותו המשפטית של בעל הזכות נשללה או הוגבלה על פי חוק.
- הערה לפי צו בית משפט: בית המשפט רשאי להורות על רישום הערה בכל הליך שעוסק בזכות במקרקעין.
- הערות של רשויות התכנון: למשל הערה בשל חוב היטל השבחה, או הערה על תכנית לפי חוק התכנון והבנייה.
כשאתם קוראים נסח לפני רכישה, כל אחת מההערות האלה דורשת בירור. הערת אזהרה לטובת אדם אחר על הדירה שאתם עומדים לקנות היא תמרור עצירה.
כמה עולה לרשום הערת אזהרה?
בשנת 2026 אגרת רישום הערת אזהרה היא 188 ₪, ואגרת מחיקתה לפי בקשת הצדדים היא 127 ₪. האגרות קבועות בתקנות המקרקעין (אגרות) ומתעדכנות ב-1 בינואר בכל שנה.
| פעולה | אגרה |
|---|---|
| רישום הערת אזהרה (לכל רישום) | 188 ₪ |
| הערת אזהרה על דירה בבית שעתיד להירשם כבית משותף ונבנה על כמה חלקות | 188 ₪ על כל החלקות יחד |
| מחיקת הערת אזהרה לפי בקשת הצדדים | 127 ₪ |
| רישום הערה על הצורך בהסכמה | 188 ₪ |
| מחיקת הערה על הצורך בהסכמה | 127 ₪ |
שלוש הערות חשובות לגבי העלות:
- עדכון שנתי: הסכומים משתנים ב-1 בינואר של כל שנה לפי מדד המחירים לצרכן. התקנות כוללות גם הוראת שעה להנחה בפעולות מסוימות שמבוצעות באתר משרד המשפטים, ולכן הסכום המחייב הוא הסכום שמוצג בעת התשלום.
- מי משלם: לפי התקנות, את האגרה משלם מי שהזכות נרשמת על שמו או מי שמבקש את השירות. ההסכם בין הצדדים יכול לקבוע חלוקה אחרת.
- מעבר לאגרה: הבקשה צריכה אימות של עורך דין, וברוב העסקאות הרישום הוא חלק מהליווי המשפטי. על כך במאמר כמה עולה עורך דין לקניית דירה. את כל האגרות של הרשות לרישום מקרקעין ריכזנו בעמוד רישום בטאבו: השלבים והאגרות.
איך רושמים הערת אזהרה, שלב אחר שלב?
- התחייבות בכתב. הבסיס הוא מסמך שבו בעל הזכות התחייב לעשות עסקה או להימנע ממנה: הסכם מכר, ייפוי כוח בלתי חוזר או מסמך אחר.
- בקשה חתומה ומאומתת. הבקשה נחתמת בידי המתחייב או בידי הזכאי, ומאומתת בידי עורך דין או רשם, באותה דרך שבה מאמתים שטר עסקה.
- צירוף מסמכים. מצרפים את ההתחייבות בכתב. אם המתחייב אינו בעל הזכות הרשומה, מצרפים גם כתב הסכמה של בעל הזכות הרשומה, מאומת בידי עורך דין. מצרפים גם מסמכי זיהוי של החותמים, ובתאגיד את מסמכי התאגיד.
- הגשה ותשלום. מגישים בשירות המקוון "בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה" של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, ומשלמים את האגרה במסגרת ההגשה. אפשר גם להגיש בלשכת רישום המקרקעין שבה רשום הנכס, בתור שנקבע מראש.
- בדיקת נסח. אחרי הרישום מזמינים נסח עדכני ומוודאים שההערה מופיעה, על שם הזכאי הנכון ועל החלק הנכון בנכס.
למה לא לחכות? עסקאות נוגדות
סעיף 9 לחוק המקרקעין מסדיר מצב שבו בעל נכס מכר אותו פעמיים. הכלל הוא שהקונה הראשון עדיף. החריג: אם הקונה השני פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה שלו נרשמה כשהוא עדיין בתום לב, הוא גובר.
בית המשפט העליון הוסיף לכך שכבה בפרשת גנז (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 2003). נקבע שם שקונה ראשון שלא רשם הערת אזהרה עלול לאבד את עדיפותו לטובת קונה שני שפעל בתום לב ובתמורה, גם אם השני עוד לא השלים את רישום הבעלות. הנימוק: אי רישום ההערה עשוי להיחשב הפרה של חובת תום הלב כלפי הקונה השני, שבדק את הנסח ולא ראה שום סימן לעסקה הקודמת.
הפסיקה שבאה אחרי גנז הבהירה שהכלל אינו אוטומטי. אם הרישום התעכב מסיבה שאינה בשליטת הקונה הראשון, או אם הקונה השני ידע על העסקה הראשונה, התוצאה יכולה להיות שונה. אבל המסקנה המעשית ברורה: ההערה נרשמת מיד, ולא "בהמשך".
כל יום שבו הנסח לא מראה את העסקה שלכם הוא יום שבו מישהו אחר יכול להסתמך עליו.
מתי ואיך מוחקים הערת אזהרה?
הערת אזהרה נמחקת באחת משלוש דרכים: לפי צו בית משפט; בהסכמת הצדדים המעוניינים; או כשהרשם השתכנע שעילת ההערה בטלה, אחרי שהודיע לצדדים מראש ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט. בקשת מחיקה בהסכמה מוגשת ללשכה שבה רשומה ההערה, ומאומתת בידי עורך דין או רשם.
בעסקה שבוטלה, מחיקת ההערה היא לעיתים קרובות התנאי להחזרת הכספים לקונה. לכן הסכם טוב קובע מראש מי חותם על בקשת המחיקה, מתי, וכנגד מה. מוכר שמגלה על הנכס הערת אזהרה ישנה, למשל מעסקה שלא יצאה לפועל לפני שנים, צריך לטפל במחיקתה לפני שהוא חותם על עסקה חדשה.
ומה עם דירה שאינה רשומה בטאבו?
לא כל דירה רשומה בפנקסי המקרקעין. דירות רבות רשומות אצל רשות מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת. במקרים כאלה אין הערת אזהרה במובן הקלאסי, וההגנה על הקונה נבנית אחרת, למשל ברישום התחייבות אצל הגורם המנהל. לפני החתימה חשוב לברר איפה הנכס רשום ומה הכלי שזמין בו.
מה קובע החוק?
הערת אזהרה נרשמת כשבעל זכות התחייב בכתב לעשות עסקה או להימנע ממנה (סעיף 126 לחוק המקרקעין). כל עוד היא רשומה, לא תירשם עסקה הסותרת אותה, ועיקול מאוחר או חדלות פירעון של המוכר אינם פוגעים בזכויות הזכאי (סעיף 127).
- מתי רושמים: הרשם רושם הערה על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות, ואין נפקא מינה אם ההתחייבות בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר (סעיף 126 לחוק המקרקעין).
- תוצאות ההערה: לא תירשם עסקה הסותרת אותה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית משפט; עיקול, צו פירוק או מינוי כונס נכסים שבאו אחריה אינם פוגעים בזכויות הזכאי (סעיף 127).
- הערות נוספות: הערה על צורך בהסכמה (סעיף 128), על הגבלת כשרות (סעיף 129) ולפי צו בית משפט (סעיף 130).
- מחיקה: לפי צו בית משפט, בהסכמת הצדדים המעוניינים, או כשעילת ההערה בטלה ובכפוף להודעה מראש (סעיף 132).
- עסקאות נוגדות: בעל העסקה הראשונה עדיף, אלא אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב (סעיף 9).
- הפרוצדורה: בקשה חתומה ומאומתת בידי עורך דין או רשם, והמסמכים שיש לצרף (תקנה 21 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום)); מחיקה בהסכמה (תקנה 22).
- האגרות: פרט 13 לתוספת לתקנות המקרקעין (אגרות); עדכון שנתי לפי תקנה 2.
מקורות
- חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969: סעיף 9, סעיף 126, סעיף 127, סעיף 128, סעיף 132.
- תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011: תקנות 21 ו-22.
- תקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974: התוספת, בנוסח המעודכן לשנת 2026.
- ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (בית המשפט העליון, 5.2.2003).
- הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין: בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה.
נוסח החקיקה והאגרות נבדק ב-14.11.2026.
שאלות ותשובות
כמה עולה לרשום הערת אזהרה בשנת 2026?
אגרת רישום הערת אזהרה היא 188 ₪, ומחיקתה לפי בקשת הצדדים עולה 127 ₪. הסכומים מתעדכנים ב-1 בינואר בכל שנה, והסכום המחייב מוצג בעת התשלום באתר הממשלתי.
האם הערת אזהרה מעבירה את הבעלות בדירה?
לא. הערת אזהרה מודיעה על התחייבות ומונעת רישום עסקה סותרת, אבל הבעלות עוברת רק ברישום העסקה עצמה בפנקסי המקרקעין, אחרי קבלת אישורי המסים ואישור הרשות המקומית.
מי יכול להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה?
מי שהתחייב, למשל המוכר, או מי שזכאי לפי ההתחייבות, למשל הקונה. הבקשה צריכה להיות חתומה ומאומתת בידי עורך דין או רשם, בצירוף ההתחייבות בכתב ומסמכי זיהוי.
אפשר לרשום הערת אזהרה על דירה מקבלן לפני שהבניין נרשם כבית משותף?
כן. ההערה נרשמת על החלקה שעליה נבנה הבניין. כשהבית נבנה על כמה חלקות, ההערה נרשמת על כולן תמורת אגרה אחת.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.