רכישת דירה יד שנייה
חברה משכנת: איך קונים ומוכרים דירה שהזכויות בה לא רשומות בטאבו
בדירות רבות הזכויות עדיין לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, והרישום מתנהל אצל החברה שבנתה את הפרויקט. העסקה אפשרית ובטוחה, אבל הבדיקות והבטוחות שונות מעסקה בדירה שרשומה בטאבו.
מהי חברה משכנת?
כשפרויקט נבנה, עוברות לעיתים שנים עד שהבניין נרשם כבית משותף והדירות נרשמות בטאבו על שם הרוכשים. הסיבות שכיחות: הליכי איחוד וחלוקה של הקרקע, רישום שמתעכב, או קרקע של רשות מקרקעי ישראל. בתקופה הזו הזכויות של בעלי הדירות רשומות בספרים של החברה שבנתה את הפרויקט או של מי שמונה לטפל ברישום, והיא מכונה חברה משכנת.
הצו שמסדיר את המחירים בתחום מגדיר גורם כזה "נותן שירות": מי שמנהל אצלו רישום של זכויות בקשר למקרקעין, או מי שהתחייב בחוזה מול משרד הבינוי והשיכון או מינהל מקרקעי ישראל לטפל ברישום הזכויות בפנקסי המקרקעין.
איך בודקים את הזכויות בלי נסח טאבו?
במקום נסח טאבו מבקשים מהחברה המשכנת אישור זכויות עדכני: מסמך שמעיד על הזכויות בדירה כפי שהן רשומות אצלה ביום מתן האישור. באישור בודקים:
- מי רשום כבעל הזכויות, ושהפרטים תואמים את המוכר.
- האם רשומים שעבודים, עיקולים, התחייבויות לרישום משכנתה או הערות לטובת צד שלישי.
- מה תיאור הדירה והצמדותיה, כמו חניה ומחסן, ושהוא תואם את המצב בפועל.
כשהקרקע בניהול רשות מקרקעי ישראל, בודקים גם את הרישום ברשות. בנוסף בודקים ברשם המשכונות אם רשום משכון על זכויות המוכר, כי משכנתה על דירה שאינה רשומה בטאבו נרשמת בדרך כלל כמשכון.
איך מבטיחים את הקונה כשאין הערת אזהרה?
בדירה שרשומה בטאבו הקונה מוגן בהערת אזהרה. כשאין רישום בטאבו, בונים את ההגנה מכמה רכיבים:
- הודעה לחברה המשכנת על העסקה, ורישום הערה או התחייבות בספריה לטובת הקונה, אם היא מאפשרת זאת.
- רישום משכון ברשם המשכונות על זכויות המוכר, לטובת הקונה.
- כשהקונה נוטל משכנתה: התחייבות של החברה המשכנת לרישום משכנתה לטובת הבנק.
- מנגנון תשלומים שמתאים את קצב התשלום להתקדמות הרישום, ושחרור התמורה מול מסמכי ההעברה.
- ייפוי כוח בלתי חוזר שמאפשר להשלים את ההעברה.
אילו מסמכים דורשת החברה המשכנת להעברת הזכויות?
כל חברה קובעת את הנוהל שלה, ולכן מבררים אותו מראש, לפני שקובעים בחוזה את מועדי התשלום והמסירה. בדרך כלל נדרשים אישורי המיסים על העסקה, אישור הרשות המקומית, מסמכי סילוק של המשכנתה הקודמת אם הייתה, ומסמכי ההעברה בנוסח של החברה. משך הטיפול משתנה מחברה לחברה, ועיכוב בו משפיע על לוח הזמנים של העסקה.
כמה מותר לחברה משכנת לגבות על העברת זכויות?
המחיר מפוקח. לפי צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999:
- המחיר המרבי על רישום העברת זכויות אצל נותן השירות הוא 300 ₪, משנת 2007 ואילך (סעיף 2(א)), בתוספת מע"מ (סעיף 4).
- על שירותים אחרים, המחיר המרבי הוא המחיר שנקבע באותה עת לשירות המקביל בתקנות אגרות המקרקעין (סעיף 2(ב)).
"העברת זכויות" בצו היא העברה לאחר של זכויות בעלות או חכירה לדורות שנרכשו מנותן השירות, למעט העברה בירושה. הפיקוח אינו חל על רישום הזכויות לטובת מי שרכש אותן מנותן השירות עצמו. דרישה לתשלום שחורג מהמחיר המרבי כדאי לבדוק מול הצו לפני שמשלמים.
מה קורה כשהדירה נרשמת בסוף בטאבו?
כשהליך הרישום מסתיים, הזכויות עוברות מספרי החברה אל פנקסי המקרקעין, והמשכונות וההתחייבויות מוחלפים במשכנתאות ובהערות רשומות. בחוזה כדאי לקבוע מי מהצדדים חותם על מסמכי הרישום ומי נושא בעלויות, אם הרישום יושלם אחרי העסקה.
מאמרים ועמודים קשורים: רכישת דירה יד שנייה | נסח טאבו | הערת אזהרה ומנגנון תשלומים | בדיקות לפני רכישה | מכירת דירה
שאלות ותשובות
מה ההבדל בין אישור זכויות לנסח טאבו?
נסח טאבו מופק מפנקסי המקרקעין של המדינה. אישור זכויות ניתן על ידי החברה המשכנת, ומעיד על הזכויות כפי שהן רשומות בספריה ביום מתן האישור.
אפשר לקבל משכנתה על דירה שרשומה בחברה משכנת?
כן. במקום משכנתה רשומה בטאבו, הבנק מקבל התחייבות של החברה המשכנת לרישום משכנתה, ובדרך כלל נרשם גם משכון ברשם המשכונות.
כמה עולה העברת זכויות בחברה משכנת?
המחיר המרבי על רישום העברת הזכויות הוא 300 ₪ בתוספת מע"מ, לפי צו הפיקוח משנת 1999. על שירותים אחרים חל המחיר של השירות המקביל בתקנות אגרות המקרקעין.
זה מסוכן לקנות דירה שלא רשומה בטאבו?
לא בהכרח. דירות רבות נסחרות כך שנים. הסיכון מנוהל בבדיקת אישור הזכויות והמשכונות, ברישום הבטוחות לטובת הקונה ובמנגנון תשלומים מתאים.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.