מכירת דירה: שני דברים קובעים את התוצאה, המס וההסכם
מוכר שמגיע לעסקה בלי לבדוק מראש את חשיפת מס השבח שלו עלול לגלות אחרי החתימה שהתמורה נטו נמוכה בהרבה ממה שחשב. לצד זה, הסכם שנוסח על ידי הקונה נוטה להטיל על המוכר אחריות רחבה הרבה מעבר לנדרש. ליווי של עורך דין למכירת דירה מטפל בשני אלה יחד.
לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, המוכר חייב למסור לרשות המסים הצהרה על המכירה בתוך 30 ימים, ובה גם את הפטור שהוא מבקש. מכירת דירת מגורים מזכה יחידה פטורה ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לאותו חוק, בתנאים שבו ועד התקרה שבסעיף 49א(א1).
מכירת דירה בסרטון של 30 שניות
הסרטון נטען מ-YouTube רק אחרי לחיצה. לעמוד הסרטון והתמליל
בסרטון: שלושה דברים לבדוק לפני שמוכרים דירה. בודקים אם חל פטור ממס שבח, כי ממנו נגזר כמה יישאר לכם ביד. אם יש משכנתה, מתכננים את הסילוק בהסכם כך שהקונה יקבל דירה נקייה משעבוד. ואם הדירה התקבלה בירושה, קודם מסדרים את הירושה ובודקים את המיסוי שחל על המכירה.
מתי צריך עורך דין במכירת דירה
כדאי לפנות עוד לפני שמפרסמים את הדירה או מסכמים מחיר, ובמיוחד כשיש לכם יותר מדירה אחת, כשהדירה התקבלה בירושה או במתנה, כשיש משכנתה לסילוק, כשהגיעה טיוטה מעורך הדין של הקונה, או כשאחד הבעלים גר בחו"ל.
- לפני שמפרסמים את הדירה או מסכמים מחיר עם קונה.
- כשיש לכם יותר מדירה אחת, או שקניתם דירה חלופית.
- כשהדירה התקבלה בירושה או במתנה.
- כשרשומה על הדירה משכנתה שצריך לסלק מכספי העסקה.
- כשעורך הדין של הקונה שלח טיוטת הסכם.
- כשאחד הבעלים גר בחו"ל, או שהדירה רשומה רק על שם אחד מבני הזוג.
מידע מקומי על האישור לטאבו, תיק הבניין והתחדשות עירונית: נס ציונה, רחובות, ראשון לציון, יבנה, באר יעקב, מזכרת בתיה, קריית עקרון, גן יבנה, גדרה, בית דגן, רמלה, לוד, חולון, בת ים, תל אביב-יפו, רמת גן, גבעתיים, בני ברק, פתח תקווה, ראש העין, אור יהודה, יהוד-מונוסון, קריית אונו, אזור, שוהם, מודיעין-מכבים-רעות, אשדוד, וכל אזורי השירות.
מהלך העבודה
הליווי עובר ארבעה שלבים: בדיקת מס ומצב הזכויות לפני השיווק, ניסוח או בדיקת ההסכם, חתימה עם דיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ובקשות לפטור, ולבסוף מסירה וסגירה עד מחיקת המשכנתה והעברת הזכויות לקונה.
בדיקת מס ומצב הזכויות לפני שיווק
עוד לפני שמפרסמים את הדירה כדאי לדעת מה חבות המס הצפויה ואילו פטורים עומדים לכם. הערכה ראשונה אפשר לקבל בעצמכם במחשבון מס השבח. לעיתים שינוי קטן בעיתוי או במבנה העסקה משנה את התוצאה באופן משמעותי. באותו שלב נבדקים נסח הטאבו או אישור הזכויות, רישום החניה והמחסן, וחריגות בנייה היסטוריות. עדיף לדעת עליהן לפני שהקונה מגלה אותן באמצע המשא ומתן.
ניסוח או בדיקת ההסכם
אם הטיוטה הגיעה מעורך הדין של הקונה, היא נבדקת ומתוקנת. הדגש הוא על תיחום הצהרות המוכר, על הגנה מפני ביטול, ועל כך שהתמורה מובטחת.
חתימה, דיווח ואישורים
דיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום, הגשת בקשות לפטור או לחישוב מוטב, ותיאום עם הבנק לקראת סילוק המשכנתה.
מסירה וסגירה
פינוי הדירה, פרוטוקול מסירה עם קריאת מונים, מסירת מפתחות והעברת חשבונות החשמל, המים, הארנונה והוועד. בסיום: מחיקת המשכנתה, שחרור כספי הנאמנות אליכם, והשלמת העברת הזכויות לקונה.
מה נכלל בליווי
הליווי כולל בדיקת מס שבח, פטורים והיטל השבחה, תיאום סילוק המשכנתה, ניסוח או תיקון הסכם המכר, הסדרת נאמנות לתשלומי המס, דיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ואישורי מסים, ופרוטוקול מסירה וליווי עד מחיקת המשכנתה.
- בדיקת חבות מס שבח והפטורים העומדים לכם, לפני שנקבע המחיר ולוח התשלומים
- בחינת חישוב לינארי מוטב, פריסת שבח, ניכויים מוכרים והוצאות שניתן לקזז
- בירור חבות היטל השבחה לקראת העסקה
- תיאום סילוק המשכנתה מול הבנק וקבלת מכתב כוונות במועד הנכון
- ניסוח או תיקון הסכם המכר כך שהצהרות המוכר ואחריותו יהיו מדויקות ומוגבלות
- קביעת מועד מסירה ריאלי ומנגנון פיצוי מאוזן, ולא חד צדדי לטובת הקונה
- הסדרת נאמנות לתשלומי המס ולסילוק השעבודים, כך שהכסף שלכם משתחרר במהירות האפשרית ובהתאם להסכמות המסחריות
- טיפול בדירה בעיזבון, בבעלים משותפים, בבן זוג שאינו רשום או בבעלים בחו"ל
- דיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום והוצאת אישורי המסים
- פרוטוקול מסירה, קריאת מונים והעברת חשבונות
- ליווי עד מחיקת המשכנתה והשלמת העברת הזכויות לקונה
מה להביא לפגישה
מביאים את הסכם הרכישה המקורי ואישורי התשלום, קבלות על השקעות בדירה, פרטי המשכנתה והבנק, צו ירושה או צו קיום צוואה אם הדירה התקבלה בירושה, רשימת הדירות שלכם ושל בן/בת הזוג, וטיוטת הסכם מהקונה אם התקבלה.
- הסכם הרכישה המקורי של הדירה ואישורי התשלום מאז, לחישוב השבח.
- קבלות על השקעות בדירה, ככל שיש, לבדיקה אם ניתן לנכות אותן.
- פרטי המשכנתה ושם הבנק.
- צו ירושה או צו קיום צוואה, אם הדירה התקבלה בירושה.
- רשימת הדירות שבבעלותכם ובבעלות בן/בת הזוג.
- טיוטת הסכם מהקונה, אם כבר התקבלה.
לוח זמנים ועלות
בדיקת מצב הזכויות נעשית בדרך כלל בתוך יום עד יומיים עסקים, ההצהרה לרשות המסים מוגשת בתוך 30 ימים ומס השבח משולם בדרך כלל בתוך 60 ימים. שכר הטרחה נקבע בהסכם בכתב, ואחרי שיחה ראשונה נמסרת הצעת מחיר.
לוח זמנים: בדיקת מצב הזכויות נעשית בדרך כלל בתוך יום עד יומיים עסקים מהפנייה, ובדיקת המס תלויה גם במסמכי הרכישה המקוריים שתמציאו. ההצהרה לרשות המסים מוגשת בתוך 30 ימים מיום המכירה (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין), ומס השבח, אם חל, משולם בדרך כלל בתוך 60 ימים מיום המכירה (סעיף 90א לאותו חוק). מועד המסירה נקבע בהסכם, והסגירה מסתיימת במחיקת המשכנתה ובהעברת הזכויות לקונה.
עלות: שכר הטרחה נקבע בהסכם שכר טרחה בכתב, לפי היקף העבודה ומורכבות הזכויות, ואחרי שיחה ראשונה נמסרת הצעת מחיר. מה משפיע על המחיר ומה צריך להיות כלול בו, במאמר "כמה עולה עורך דין לרכישת דירה". הוצאות ואגרות ושכר מומחים חיצוניים אינם כלולים, כמפורט בתיבה "מה אינו כלול בשכר הטרחה". אם אתם קונים דירה אחרת במקביל, את מס הרכישה שלה אפשר לחשב מראש במחשבון מס הרכישה.
בדיקת מס לפני השיווק או אחרי החתימה
בדיקה לפני השיווק מאפשרת לתכנן את עיתוי המכירה, לבחור את המסלול המיטבי לפני קביעת המחיר ולבנות לוח תשלומים שמכסה את המס ואת סילוק המשכנתה. בדיקה אחרי החתימה נעשית כשהמחיר וההסכם כבר נקבעו.
| נושא | בדיקה לפני השיווק | בדיקה אחרי החתימה |
|---|---|---|
| עיתוי המכירה | אפשר לתכנן אותו לפי הפטור | כבר נקבע בהסכם |
| פטור או חישוב לינארי מוטב | נבחר המסלול המיטבי לפני קביעת המחיר | נבדק רק כשהמחיר כבר סוכם |
| לוח התשלומים | נבנה כך שיכסה את המס ואת סילוק המשכנתה | עלול לא להתאים לתשלומי המס |
| הצהרות המוכר | מנוסחות מראש ומוגבלות | לפי הטיוטה של הקונה |
על מה המוכר אחראי אחרי המסירה?
קונה שמגלה אי התאמה צריך להודיע עליה למוכר מיד (סעיף 14 לחוק המכר, התשכ"ח-1968). על אי התאמה נסתרת הקונה אינו יכול לבטל את החוזה אם הודיע אחרי שנתיים ממסירת הדירה, ואינו זכאי ליתר התרופות אם הודיע אחרי ארבע שנים (סעיף 15).
אבל אם המוכר ידע על אי ההתאמה, או היה עליו לדעת עליה, ולא גילה אותה לקונה, המגבלות האלה לא חלות, וגם תניה בחוזה לא תגן עליו (סעיף 16).
המסקנה המעשית למוכר: לגלות לקונה בכתב את מה שידוע לכם, כמו רטיבות שתוקנה, תוספת בנייה או סכסוך עם שכן, ולנסח את ההצהרות בהסכם כהצהרות על מה שידוע לכם בפועל. כך אתם מצמצמים את החשיפה. ראו גם את המאמר המוכר הסתיר רטיבות בדירה.
מוכרים וקונים במקביל
מי שמוכר דירה וקונה דירה אחרת צריך לתאם בין שתי העסקאות שלושה דברים: את מועדי התשלומים, את מועדי המסירה ואת המס. ייצוג בשתי העסקאות על ידי אותו משרד מאפשר לבנות את שני לוחות התשלומים כך שיתאימו זה לזה.
- מועדים: מתי מקבלים את הכסף מהמכירה ומתי צריך לשלם ברכישה.
- מסירה: מתי מפנים את הדירה הנמכרת ומתי מקבלים את החדשה.
- מס: אם הדירה החדשה נקנית לפני שהישנה נמכרה, יש מועד שבו צריך למכור את הדירה הקודמת כדי ליהנות ממדרגות המס של דירה יחידה ברכישה. את המס ברכישה, כולל ההקלה לדירה חלופית, אפשר לבדוק במחשבון מס הרכישה.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
לפני שמוכרים דירה שהתקבלה בירושה צריך צו ירושה או צו קיום צוואה, רישום הזכויות על שם היורשים או מכירה ישירה מכוח הצו לפי מצב הרישום, ובדיקה אם יורש אחד מבקש לקנות את חלקי האחרים.
גם המיסוי במכירת דירה שהתקבלה בירושה כפוף לכללים מיוחדים. הרחבה במאמר מכירת דירה שקיבלתם בירושה, ואם היורשים לא מסכימים, בעמוד סכסוכים אזרחיים ופירוק שיתוף באתר il-law.
שאלות שחוזרות בעסקאות מסוג זה
כמה מס שבח אשלם על מכירת הדירה?
מס שבח מוטל על הרווח, כלומר ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה בתוספת הוצאות מוכרות. קיימים פטורים והקלות, ובהם פטור למוכר דירת מגורים מזכה יחידה עד תקרה שנקבעה בחוק, וכן מסלול חישוב לינארי מוטב לדירות שנרכשו לפני 2014. התוצאה תלויה בנתונים האישיים שלכם, ולכן היא מחושבת פרטנית לפני שנקבע המחיר.
מהי תקרת הפטור לדירה יחידה?
תקרת הפטור לדירת מגורים מזכה יחידה עומדת על 5,008,000 ₪, והסכומים הוקפאו ואינם מתואמים בשנות המס 2025 עד 2027. מעל התקרה מחושב מס על החלק היחסי (סעיף 49א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין). יש לאמת את הסכום ואת תנאי הזכאות מול המקור הרשמי במועד המכירה.
אני חייב לסלק את המשכנתה לפני המכירה?
לא. הסילוק מתבצע מתוך כספי העסקה, לפי מכתב כוונות מהבנק שמפרט את הסכום הנדרש למחיקת השעבוד. חשוב לתאם את מועד קבלת מכתב הכוונות עם לוח התשלומים, כי תוקפו מוגבל בזמן.
הקונה דורש שאצהיר שאין שום ליקוי בדירה. להסכים?
הצהרה גורפת מסוג זה מטילה עליכם אחריות רחבה גם לדברים שאינכם יודעים עליהם. הנוסח הנכון הוא הצהרה על מה שידוע לכם בפועל, לצד הבהרה שהדירה נמכרת במצבה כפי שהיא ושהקונה בדק אותה. זהו אחד ההבדלים המהותיים בין טיוטה שהוכנה על ידי הקונה לבין הסכם מאוזן.
מה קורה אם הקונה לא משלם במועד?
הסכם מכר טוב קובע מדרג ברור: התראה, ריבית פיגורים, פיצוי מוסכם ובסופו של דבר זכות ביטול. חשוב גם שההסכם יאפשר לכם להשתחרר מהעסקה בלי שהערת האזהרה של הקונה תיוותר תקועה על הנכס.
עד מתי הקונה יכול לבוא אליי בטענות על ליקוי?
על ליקוי נסתר הקונה אינו יכול לבטל את החוזה אם הודיע אחרי שנתיים מהמסירה, ואינו זכאי ליתר התרופות אם הודיע אחרי ארבע שנים (סעיף 15 לחוק המכר). אם המוכר ידע על הליקוי ולא גילה אותו, המגבלות האלה לא חלות (סעיף 16).
אפשר למכור דירה לפני שהירושה נרשמה בטאבו?
כן, בדרך כלל מכוח צו הירושה או צו קיום הצוואה, אבל המכירה מחייבת תיאום מול לשכת רישום המקרקעין ומול כל היורשים.
מאמרים ועמודים קשורים
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.