שכר טרחה
כמה עולה עורך דין לקניית או מכירת דירה? שכר טרחה ומה נכלל במחיר
שכר הטרחה המקובל לעורך דין בקניית דירה הוא 0.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ, והוא מקובל גם במכירת דירה. בדירה של 2,000,000 ₪ זה 10,000 ₪ בתוספת מע"מ, כלומר 11,800 ₪ כולל מע"מ. אין תעריף מחייב, והסכום נקבע בהסכם שכר טרחה בכתב.
את כל העלויות הנלוות לרכישה, ובהן שכר הטרחה, אפשר לחשב במחשבון העלויות הנלוות.
במאמר הזה נסביר איך נקבע שכר הטרחה ברכישת דירה יד שנייה וברכישה מקבלן, מה אמור להיות כלול בו, ואילו עלויות נוספות כדאי לתכנן מראש.
דוגמאות חישוב לפי 0.5% בתוספת מע"מ
לפי 0.5% בתוספת מע"מ של 18%, בדירה במחיר 1,000,000 ₪ שכר הטרחה הוא 5,900 ₪ כולל מע"מ, ובדירה במחיר 2,000,000 ₪ הוא 11,800 ₪. אלה דוגמאות בלבד, והסכום בפועל נקבע בהסכם שכר טרחה בכתב.
| מחיר הדירה | שכר טרחה 0.5% לפני מע"מ | כולל מע"מ |
|---|---|---|
| 1,000,000 ₪ | 5,000 ₪ | 5,900 ₪ |
| 1,500,000 ₪ | 7,500 ₪ | 8,850 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 10,000 ₪ | 11,800 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 15,000 ₪ | 17,700 ₪ |
דוגמאות חישוב בלבד. הסכום בפועל נקבע בהסכם שכר טרחה בכתב, לפי היקף העבודה והמורכבות.
האם 0.5% כולל מע"מ?
לא. האחוז המקובל הוא לפני מע"מ, ומע"מ בשיעור 18% מתווסף אליו. בהצעות מחיר רבות הסכום מוצג בלי מע"מ, ולכן כדאי לבקש שהסכום הכולל יופיע במפורש בהסכם.
האם יש תעריף מחייב לעורך דין ברכישת דירה?
אין תעריף מחייב. שכר הטרחה נקבע בהסכם בין עורך הדין ללקוח, והתעריף המינימלי שמפרסמת לשכת עורכי הדין הוא המלצה שאינה מחייבת. בפועל השכר נקבע לפי היקף העבודה, המורכבות והאחריות.
שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג את הקונה נקבע בהסכם בינו לבין הלקוח. לשכת עורכי הדין מפרסמת תעריף מינימלי מומלץ, אולם בכללים עצמם נקבע במפורש שהוא בבחינת המלצה שאינה מחייבת. בפועל, עורכי דין קובעים את שכרם לפי היקף העבודה, המורכבות והאחריות, ולכן ההבדלים בשוק גדולים. יש הבדל משמעותי בעבודה המשפטית הנדרשת בדירה הרשומה בטאבו בבעלות ללא משכנתה, לבין דירה שרישומה מורכב, עם חברה משכנת, רשות מקרקעי ישראל ולעיתים גם ההסתדרות הציונית.
התעריף המומלץ עפ"י לשכת עורכי הדין לעריכת חוזה בנוי מדרגות: 2% על 95,004 ₪ הראשונים, 1.5% על הסכום שעד 377,607 ₪, 1.25% על הסכום שעד 761,062 ₪, 1% על הסכום שעד 2,283,281 ₪ ו-0.75% על הסכום שעד 3,806,082 ₪. מעל סכום זה, לפי הסכם ולא פחות מ-37,761 ₪. הסכומים מעודכנים לשנת 2026, ולהם מתווסף מע"מ.
חשוב: זהו חישוב לפי התעריף המומלץ לעריכת חוזה, והוא אינו מחירון ואינו מחייב.
מסובך? נכון! בפועל, משרדנו לא מכיר משרדים שגובים שכר טרחה לפי תחשיב זה.
איך עורכי דין מתמחרים עסקת רכישה?
בפועל נפוצות שלוש שיטות:
- אחוז ממחיר הדירה. זו השיטה הנפוצה, והמקובל בה הוא 0.5% בתוספת מע"מ. היתרון שלה הוא פשטות, והחיסרון הוא שבדירות יקרות הסכום עולה גם אם העבודה אינה מורכבת יותר. קיימים משרדים שגובים גם פחות מכך, אבל, ומבלי לפגוע באיש חלילה, זו נורת אזהרה לחסר בביצוע כלל הבדיקות הנדרשות ובשירות שניתן.
- סכום קבוע. סכום סגור שנקבע מראש לפי אופי העסקה. נוח לתכנון התקציב, ובלבד שברור מה נכלל בו.
- שילוב. סכום בסיס, ובנוסף תשלום עבור רכיבים שאינם בכל עסקה, כמו טיפול במשכנתה מורכבת או רישום בגוף שאינו לשכת רישום המקרקעין.
השיטה חשובה פחות ממה שנכלל בה. הצעת מחיר נמוכה שאינה כוללת את רישום הזכויות עד סופו, או שאינה כוללת מע"מ, עלולה להתברר כיקרה יותר מהצעה גבוהה ומלאה.
הסכום המקובל בפועל נמוך בהרבה מהתעריף המומלץ של לשכת עורכי הדין לעריכת חוזה, שמופיע למעלה. התעריף המומלץ הוא המלצה בלבד, ובשוק מקובל לתמחר לפי אחוז מהעסקה.
במשרדנו השירות הנכלל מפורט באתר באופן ברור, כך שאין הפתעות: ראו רכישת דירה יד שנייה ורכישת דירה מקבלן.
רכישה מקבלן: שני עורכי דין, שני תשלומים
ברכישת דירה חדשה מקבלן הרוכש משלם בדרך כלל לשני עורכי דין שונים, וחשוב להבחין ביניהם.
עורך הדין של הקבלן: יש תקרה בחוק
חוזה המכר של הקבלן כולל בדרך כלל סעיף שמחייב את הרוכש "להשתתף" בהוצאות המשפטיות של עורך הדין מטעם החברה. חוק המכר (דירות) מגביל את הסכום הזה, ומגדיר אותו כשכר טרחה בעד רישום וניהול רשימת בעלי הזכויות עד לרישום בטאבו, רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (כולל רישום הבית המשותף), וכל הוצאה אחרת הקשורה לרישום.
לפי תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), המוכר לא ידרוש מהקונה יותר מהסכום הנמוך מבין שניים, לפני מע"מ:
- 5,915 ₪ (הסכום המעודכן לשנת 2026, צמוד למדד ומתעדכן ב-1 בינואר בכל שנה).
- חצי אחוז (0.5%) מהמחיר שנקבע בחוזה המכר.
| מחיר הדירה בחוזה | התקרה לפני מע"מ | כולל מע"מ (18%) |
|---|---|---|
| 1,000,000 ₪ | 5,000 ₪ | 5,900 ₪ |
| 1,500,000 ₪ | 5,915 ₪ | כ-6,980 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 5,915 ₪ | כ-6,980 ₪ |
| מעל 4,642,750 ₪ | התקרה אינה חלה | לפי החוזה |
שתי הערות מעשיות. ראשית, התקרה אינה חלה על דירה שמחירה עולה על 4,642,750 ₪. שנית, החוק קובע שהקונה משלם את ההוצאות המשפטיות ישירות לעורך הדין, ועורך הדין מוציא לו חשבונית. אם החוזה דורש סכום גבוה יותר, או תשלום דרך הקבלן, זו נקודה שיש להעלות במשא ומתן.
עורך הדין של הרוכש: אין תקרה, ויש סיבה טובה לשלם
התקרה בחוק חלה רק על ההוצאות המשפטיות של עורך הדין שמייצג את הקבלן, שהרוכש נדרש להשתתף בהן. היא אינה חלה על שכר הטרחה של עורך הדין של הרוכש, שנקבע בהסכם בינו לבין הלקוח.
עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן. התשלום לו אינו מחליף עורך דין מטעמכם. בעסקה מקבלן, עורך הדין של הרוכש עובר על חוזה שנוסח בידי הצד השני, מנהל משא ומתן על נספח השינויים, בודק את הבטוחות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), את לוח התשלומים, את מועד המסירה ואת הפיצוי על איחור, הכל כמפורט בעמוד רכישת דירה מקבלן. על הבטוחות עצמן במאמר ערבות חוק המכר. שכרו נקבע בהסכם, כמו בעסקת יד שנייה.
כמה עולה עורך דין לקניית דירה יד שנייה, ועל מה משלמים?
בעסקת יד שנייה המקובל הוא 0.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ, והסכום מכסה את כל שרשרת העסקה: בדיקות מקדימות, משא ומתן וניסוח החוזה, הערת אזהרה, דיווח למיסוי מקרקעין, תיאום מול הבנקים והעברת הבעלות.
בעסקת יד שנייה עורך הדין של הרוכש אחראי כמעט לכל שרשרת העסקה:
- בדיקות מקדימות: נסח טאבו או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת, שעבודים, הערות, מצב תכנוני וחריגות בנייה ככל שנדרש.
- משא ומתן וניסוח החוזה, כולל מנגנון התשלומים, המועדים והבטוחות.
- רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש מיד לאחר החתימה.
- דיווח לרשות המסים וטיפול במס הרכישה.
- תיאום מול הבנק המלווה ומול הבנק של המוכר, כשיש משכנתה.
- העברת הבעלות על שם הרוכש ורישום המשכנתה, עד לקבלת נסח מעודכן (במקרה שקיים רישום בטאבו).
כשמשווים הצעות מחיר, כדאי לוודא שכל השלבים האלה כלולים, ובמיוחד השלב האחרון. רישום הזכויות הוא מה שהופך את הרוכש לבעלים הרשום, והוא עלול להימשך חודשים אחרי המסירה.
מה משפיע על גובה שכר הטרחה?
על גובה שכר הטרחה משפיעים בעיקר מורכבות הזכויות, משכנתה, ירושה, קטינים או אפוטרופסות, חריגות בנייה, נספח שינויים בעסקה מקבלן, ומכירה ורכישה במקביל. כל אחד מאלה מוסיף בדיקות, תיאום או משא ומתן.
- מורכבות הזכויות. דירה שרשומה בטאבו פשוטה יותר מדירה שאינה רשומה, מדירה בניהול רשות מקרקעי ישראל או מדירה שזכויותיה רשומות בחברה משכנת.
- משכנתה. עסקה עם משכנתה, ובמיוחד כשגם המוכר צריך לסלק משכנתה קיימת, מחייבת תיאום נוסף.
- ירושה, קטינים או אפוטרופסות. מוכרים שקיבלו את הדירה בירושה, או עסקה שמחייבת אישור בית משפט, מוסיפות שלבים ובדיקות.
- חריגות בנייה ושאלות תכנוניות. בדיקה של היתרים ותוספות בנייה מאריכה את העבודה, אבל חוסכת הפתעות.
- עסקה מקבלן עם נספח שינויים. משא ומתן על נספח שינויים הוא עבודה משמעותית, והוא חלק מרכזי בערך שעורך הדין מביא.
- מכירה ורכישה במקביל. מי שמוכר דירה וקונה אחרת צריך תיאום מועדים ותשלומים בין שתי העסקאות, ולעיתים ייצוג בשתיהן.
האם יש סכום מינימום?
במשרדנו אין סכום מינימום: שכר הטרחה הוא 0.5% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ, גם כשהעסקה קטנה יחסית.
מתי משלמים שכר טרחה לעורך דין?
שכר הטרחה נקבע בהסכם בכתב, ואין כלל אחד לכל המשרדים. במשרדנו השכר משולם בשני חלקים: מחצית עם תחילת הטיפול ומחצית עם חתימת החוזה. המחצית הראשונה משולמת בכל מקרה, גם אם בסוף לא נחתם חוזה, כי היא מכסה את העבודה שנעשתה עד אז (בדיקות הנכס, ניתוח הזכויות והמשא ומתן).
מה קורה אם העסקה לא יוצאת לפועל?
אם העסקה לא נחתמה, המחצית הראשונה של שכר הטרחה, ששולמה עם תחילת הטיפול, אינה מוחזרת. המחצית השנייה משולמת רק עם חתימת החוזה.
עלויות נוספות שאינן שכר טרחה
שכר הטרחה הוא רק חלק מההוצאות הנלוות לעסקה. כדאי לתכנן גם את אלה:
- מס רכישה. לרוב ההוצאה הגדולה ביותר, והוא תלוי במחיר הדירה ובשאלה אם זו דירה יחידה. אפשר לבדוק אותו במחשבון מס הרכישה שבאתר, ולקרוא עליו במאמר מס רכישה 2026.
- אגרות רשם המקרקעין לרישום הערת האזהרה, העברת הבעלות והמשכנתה.
- שמאי ומהנדס או בודק בית, לפי הצורך.
- עלויות הבנק: פתיחת תיק משכנתה, שמאות מטעם הבנק וביטוחים.
- ביטוח חיים וביטוח מבנה שהבנק דורש כתנאי למשכנתה.
כמה עולה עורך דין למכירת דירה?
במכירת דירה המקובל זהה לקנייה: 0.5% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ, ושכר הטרחה נקבע בהסכם בין המוכר לעורך הדין שלו. התעריף המומלץ של לשכת עורכי הדין לעריכת חוזה הוא המלצה בלבד גם כאן.
העבודה בצד המוכר שונה מזו של הקונה. עיקר האחריות היא על המס ועל החוזה: בדיקת חבות מס השבח והפטורים לפני שמסכמים מחיר, דיווח למיסוי מקרקעין, תיאום סילוק המשכנתה, וניסוח הצהרות המוכר כך שלא יחשפו אותו לתביעות אחרי המסירה. כשמשווים הצעות מחיר, כדאי לבדוק שכל אלה כלולים בהן. הפירוט המלא נמצא בעמוד ליווי במכירת דירה, והערכה ראשונה של המס אפשר לקבל במחשבון מס השבח.
חמש שאלות לשאול לפני שסוגרים שכר טרחה
לפני שסוגרים שכר טרחה כדאי לברר אם הסכום כולל מע"מ ואת רישום הזכויות עד הסוף, אם יש תוספות אפשריות, מתי משלמים, ומי מטפל בפועל בתיק והאם יש זמינות גם אחרי החתימה.
- האם הסכום כולל מע"מ?
- האם הוא כולל את רישום הזכויות עד הסוף, כולל רישום המשכנתה?
- האם יש תוספות אפשריות, ובאילו מקרים?
- מתי משלמים: מראש, בחתימה, או בחלוקה לפי שלבי העסקה?
- מי מטפל בפועל בתיק, והאם יש זמינות גם אחרי החתימה?
במשרד שלנו
במשרדנו משלמים 0.5% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ, בלי סכום מינימום, בשני חלקים: מחצית עם תחילת הטיפול ומחצית עם חתימת החוזה. לפני תחילת העבודה נמסרת הצעת מחיר בכתב שמפרטת מה כלול בה.
בקנייה ובמכירה שכר הטרחה במשרדנו הוא 0.5% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ, ללא סכום מינימום. התשלום בשני חלקים: מחצית עם תחילת הטיפול ומחצית עם חתימת החוזה, והמחצית הראשונה משולמת בכל מקרה. אנחנו נותנים הצעת מחיר בכתב לפני תחילת העבודה, אחרי שיחה קצרה שבה אנחנו מבינים את העסקה. ההצעה מפרטת מה כלול בה, כדי שלא יהיו הפתעות בהמשך הדרך. לתיאום שיחה אפשר להתקשר או להשאיר פרטים באתר.
מקורות: חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיף 6ג; תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014, ועדכון הסכומים לשנת 2026 (ק"ת תשפ"ו 987); כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס-2000, כלל 2 ופרט 11 לתוספת, ועדכון הסכומים לשנת 2026 (י"פ תשפ"ו 2512).
כתב: עו"ד ונוטריון עמוס אילן, רישיון עו"ד 35320, רישיון נוטריון 214444.
עוד בנושא: מחשבון מס רכישה | 12 הבדיקות לפני חתימה | ערבות חוק המכר
שאלות ותשובות
האם יש תעריף מחייב לעורך דין ברכישת דירה?
לא. שכר הטרחה של עורך הדין מטעם הרוכש נקבע בהסכם. התעריף המינימלי של לשכת עורכי הדין הוא המלצה בלבד. תקרה מחייבת קיימת רק לגבי ההשתתפות בהוצאות המשפטיות של עורך הדין מטעם הקבלן, ברכישת דירה חדשה.
כמה מותר לקבלן לגבות עבור עורך הדין שלו?
בשנת 2026, הסכום הנמוך מבין 5,915 ₪ לבין 0.5% ממחיר הדירה, בתוספת מע"מ. התקרה אינה חלה על דירה שמחירה עולה על 4,642,750 ₪.
אם אני משלם לעורך הדין של הקבלן, אני צריך עורך דין משלי?
כן, מומלץ מאוד. עורך הדין של הקבלן מייצג את החברה, והתשלום לו נועד בעיקר לרישום הזכויות. עורך דין מטעמכם בודק את החוזה, מנהל משא ומתן על נספח השינויים ומוודא שקיבלתם בטוחה על הכספים ששילמתם.
האם שכר הטרחה כולל מע"מ?
לא. האחוז המקובל הוא לפני מע"מ, ומע"מ בשיעור 18% מתווסף אליו. בהצעות מחיר רבות המחיר מוצג בלי מע"מ, ולכן כדאי לבקש שהסכום הכולל יופיע במפורש בהצעה.
מתי משלמים לעורך הדין?
זה נקבע בהסכם. במשרדנו משלמים מחצית עם תחילת הטיפול ומחצית עם חתימת החוזה, והמחצית הראשונה משולמת בכל מקרה.
כמה עולה עורך דין לקניית דירה יד שנייה?
המקובל הוא 0.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ. בדירה של 2,000,000 ₪ זה 10,000 ₪ בתוספת מע"מ, כלומר 11,800 ₪ כולל מע"מ. אין תעריף מחייב, והסכום נקבע בהסכם בכתב.
כמה עולה עורך דין למכירת דירה?
המקובל זהה לקנייה: 0.5% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ, לפי הסכם שכר טרחה בכתב.
האם יש סכום מינימום לשכר הטרחה?
במשרדנו אין סכום מינימום. שכר הטרחה הוא 0.5% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ.
מתי משלמים שכר טרחה, ומה קורה אם העסקה לא יוצאת לפועל?
במשרדנו השכר משולם בשני חלקים: מחצית עם תחילת הטיפול ומחצית עם חתימת החוזה. המחצית הראשונה משולמת בכל מקרה, גם אם בסוף לא נחתם חוזה.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.