כמה עולה עורך דין לרכישת דירה? שכר טרחה, תקרות ומה נכלל במחיר

במאמר הזה נסביר איך נקבע שכר הטרחה ברכישת דירה יד שנייה וברכישה מקבלן, מה אמור להיות כלול בו, ואילו עלויות נוספות כדאי לתכנן מראש.

אין מחירון מחייב, אבל יש נקודת ייחוס

שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג את הקונה נקבע בהסכם בינו לבין הלקוח. לשכת עורכי הדין מפרסמת תעריף מינימלי מומלץ, אולם בכללים עצמם נקבע במפורש שהוא בבחינת המלצה שאינה מחייבת. בפועל, עורכי דין קובעים את שכרם לפי היקף העבודה, המורכבות והאחריות, ולכן ההבדלים בשוק גדולים. יש הבדל משמעותי בעבודה המשפטית הנדרשת בדירה הרשומה בטאבו בבעלות ללא משכנתה, לבין דירה שרישומה מורכב, עם חברה משכנת, רשות מקרקעי ישראל ולעיתים גם ההסתדרות הציונית.

התעריף המומלץ עפ"י לשכת עורכי הדין לעריכת חוזה בנוי מדרגות: 2% על 95,004 ₪ הראשונים, 1.5% על הסכום שעד 377,607 ₪, 1.25% על הסכום שעד 761,062 ₪, 1% על הסכום שעד 2,283,281 ₪ ו-0.75% על הסכום שעד 3,806,082 ₪. מעל סכום זה, לפי הסכם ולא פחות מ-37,761 ₪. הסכומים מעודכנים לשנת 2026, ולהם מתווסף מע"מ.

חשוב: זהו חישוב לפי התעריף המומלץ לעריכת חוזה, והוא אינו מחירון ואינו מחייב.

מסובך? נכון! בפועל, משרדנו לא מכיר משרדים שגובים שכר טרחה לפי תחשיב זה.

איך עורכי דין מתמחרים עסקת רכישה

בפועל נפוצות שלוש שיטות:

• אחוז ממחיר הדירה. השיטה הנפוצה. היתרון שלה הוא פשטות, והחיסרון הוא שבדירות יקרות הסכום עולה גם אם העבודה אינה מורכבת יותר. בד"כ המחיר מתחיל ב-0.4% ממחיר העסקה, ומכאן עולה בהתאם למורכבות. קיימים משרדים שגובים גם פחות מכך, אבל, ומבלי לפגוע באיש חלילה, זו נורת אזהרה לחסר בביצוע כלל הבדיקות הנדרשות ובשירות שניתן.
• סכום קבוע. סכום סגור שנקבע מראש לפי אופי העסקה. נוח לתכנון התקציב, ובלבד שברור מה נכלל בו.
• שילוב. סכום בסיס, ובנוסף תשלום עבור רכיבים שאינם בכל עסקה, כמו טיפול במשכנתה מורכבת או רישום בגוף שאינו לשכת רישום המקרקעין.

השיטה חשובה פחות ממה שנכלל בה. הצעת מחיר נמוכה שאינה כוללת את רישום הזכויות עד סופו, או שאינה כוללת מע"מ, עלולה להתברר כיקרה יותר מהצעה גבוהה ומלאה.

במשרדנו השירות הנכלל מפורט באתר באופן ברור, כך שאין הפתעות: ראו רכישת דירה יד שנייה ורכישת דירה מקבלן.

רכישה מקבלן: שני עורכי דין, שני תשלומים

ברכישת דירה חדשה מקבלן הרוכש משלם בדרך כלל לשני עורכי דין שונים, וחשוב להבחין ביניהם.

עורך הדין של הקבלן: יש תקרה בחוק

חוזה המכר של הקבלן כולל בדרך כלל סעיף שמחייב את הרוכש "להשתתף" בהוצאות המשפטיות של עורך הדין מטעם החברה. חוק המכר (דירות) מגביל את הסכום הזה, ומגדיר אותו כשכר טרחה בעד רישום וניהול רשימת בעלי הזכויות עד לרישום בטאבו, רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (כולל רישום הבית המשותף), וכל הוצאה אחרת הקשורה לרישום.

לפי תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), המוכר לא ידרוש מהקונה יותר מהסכום הנמוך מבין שניים, לפני מע"מ:

• 5,915 ₪ (הסכום המעודכן לשנת 2026, צמוד למדד ומתעדכן ב-1 בינואר בכל שנה).
• חצי אחוז (0.5%) מהמחיר שנקבע בחוזה המכר.

שתי הערות מעשיות. ראשית, התקרה אינה חלה על דירה שמחירה עולה על 4,642,750 ₪. שנית, החוק קובע שהקונה משלם את ההוצאות המשפטיות ישירות לעורך הדין, ועורך הדין מוציא לו חשבונית. אם החוזה דורש סכום גבוה יותר, או תשלום דרך הקבלן, זו נקודה שיש להעלות במשא ומתן.

עורך הדין של הרוכש: אין תקרה, ויש סיבה טובה לשלם

עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן. התשלום לו אינו מחליף עורך דין מטעמכם. בעסקה מקבלן, עורך הדין של הרוכש עובר על חוזה שנוסח בידי הצד השני, מנהל משא ומתן על נספח השינויים, בודק את הבטוחות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), את לוח התשלומים, את מועד המסירה ואת הפיצוי על איחור, הכל כמפורט בעמוד רכישת דירה מקבלן. על הבטוחות עצמן במאמר ערבות חוק המכר. שכרו נקבע בהסכם, כמו בעסקת יד שנייה.

רכישת דירה יד שנייה: על מה בעצם משלמים

בעסקת יד שנייה עורך הדין של הרוכש אחראי כמעט לכל שרשרת העסקה:

1. בדיקות מקדימות: נסח טאבו או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת, שעבודים, הערות, מצב תכנוני וחריגות בנייה ככל שנדרש.
2. משא ומתן וניסוח החוזה, כולל מנגנון התשלומים, המועדים והבטוחות.
3. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש מיד לאחר החתימה.
4. דיווח לרשות המסים וטיפול במס הרכישה.
5. תיאום מול הבנק המלווה ומול הבנק של המוכר, כשיש משכנתה.
6. העברת הבעלות על שם הרוכש ורישום המשכנתה, עד לקבלת נסח מעודכן (במקרה שקיים רישום בטאבו).

כשמשווים הצעות מחיר, כדאי לוודא שכל השלבים האלה כלולים, ובמיוחד השלב האחרון. רישום הזכויות הוא מה שהופך את הרוכש לבעלים הרשום, והוא עלול להימשך חודשים אחרי המסירה.

מה משפיע על גובה שכר הטרחה

• מורכבות הזכויות. דירה שרשומה בטאבו פשוטה יותר מדירה שאינה רשומה, מדירה בניהול רשות מקרקעי ישראל או מדירה שזכויותיה רשומות בחברה משכנת.
• משכנתה. עסקה עם משכנתה, ובמיוחד כשגם המוכר צריך לסלק משכנתה קיימת, מחייבת תיאום נוסף.
• ירושה, קטינים או אפוטרופסות. מוכרים שקיבלו את הדירה בירושה, או עסקה שמחייבת אישור בית משפט, מוסיפות שלבים ובדיקות.
• חריגות בנייה ושאלות תכנוניות. בדיקה של היתרים ותוספות בנייה מאריכה את העבודה, אבל חוסכת הפתעות.
• עסקה מקבלן עם נספח שינויים. משא ומתן על נספח שינויים הוא עבודה משמעותית, והוא חלק מרכזי בערך שעורך הדין מביא.
• מכירה ורכישה במקביל. מי שמוכר דירה וקונה אחרת צריך תיאום מועדים ותשלומים בין שתי העסקאות, ולעיתים ייצוג בשתיהן.

עלויות נוספות שאינן שכר טרחה

שכר הטרחה הוא רק חלק מההוצאות הנלוות לעסקה. כדאי לתכנן גם את אלה:

• מס רכישה. לרוב ההוצאה הגדולה ביותר, והוא תלוי במחיר הדירה ובשאלה אם זו דירה יחידה. אפשר לבדוק אותו במחשבון מס הרכישה שבאתר, ולקרוא עליו במאמר מס רכישה 2026.
• אגרות רשם המקרקעין לרישום הערת האזהרה, העברת הבעלות והמשכנתה.
• שמאי ומהנדס או בודק בית, לפי הצורך.
• עלויות הבנק: פתיחת תיק משכנתה, שמאות מטעם הבנק וביטוחים.
• ביטוח חיים וביטוח מבנה שהבנק דורש כתנאי למשכנתה.

חמש שאלות לשאול לפני שסוגרים שכר טרחה

1. האם הסכום כולל מע"מ?
2. האם הוא כולל את רישום הזכויות עד הסוף, כולל רישום המשכנתה?
3. האם יש תוספות אפשריות, ובאילו מקרים?
4. מתי משלמים: מראש, בחתימה, או בחלוקה לפי שלבי העסקה?
5. מי מטפל בפועל בתיק, והאם יש זמינות גם אחרי החתימה?

במשרד שלנו

אנחנו נותנים הצעת מחיר בכתב לפני תחילת העבודה, אחרי שיחה קצרה שבה אנחנו מבינים את העסקה. ההצעה מפרטת מה כלול בה, כדי שלא יהיו הפתעות בהמשך הדרך. לתיאום שיחה אפשר להתקשר או להשאיר פרטים באתר.

מקורות: חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיף 6ג; תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014, ועדכון הסכומים לשנת 2026 (ק"ת תשפ"ו 987); כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס-2000, כלל 2 ופרט 11 לתוספת, ועדכון הסכומים לשנת 2026 (י"פ תשפ"ו 2512).

עוד בנושא: מחשבון מס רכישה | 12 הבדיקות לפני חתימה | ערבות חוק המכר