הקניית בעלות ברשות מקרקעי ישראל: מחוכר לבעלים
רוב הדירות בישראל אינן רשומות על שם מי שגר בהן כבעלים, אלא כחוכרים של רשות מקרקעי ישראל. הקניית הבעלות הופכת את החוכר לבעלים הרשום בטאבו, ומשחררת אותו מהצורך לבקש את הסכמת הרשות ולשלם לה בכל פעולה בנכס.
לפי סעיף 1 לחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, הבעלות במקרקעין של המדינה, של רשות הפיתוח ושל הקרן הקיימת לישראל לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת, אלא במקרים שנקבעו בחוק. סעיף 2(7) לחוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, מתיר להעביר בעלות במקרקעי המדינה ורשות הפיתוח שהם קרקע עירונית, וקובע שבמקרקעי הקרן הקיימת לישראל ההעברה תיעשה רק באישורה. הכללים המעשיים קבועים בפרק משנה 5.1 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ובנוהל 90.01B של הרשות.
מתי זה רלוונטי
- כשבנסח הטאבו רשומה מדינת ישראל, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל כבעלים, ואתם רשומים כחוכרים.
- לפני מכירה או קנייה של דירה או בית בחכירה, כדי לדעת אם יידרשו הסכמת הרשות ותשלום.
- לפני בקשה להיתר לתוספת בנייה, פיצול מגרש, שינוי ייעוד או שימוש חורג.
- כשקיבלתם מהרשות הודעה על כוונה להעביר אליכם את הבעלות ללא תמורה.
- בבית צמוד קרקע במגרש גדול מ-280 מ"ר, שבו הבעלות כרוכה בתשלום.
- כשתקופת החכירה מתקרבת לסיומה.
מהלך העבודה
בדיקת הקרקע והחוזה
מנסח הטאבו או מאישור הזכויות בודקים מי הבעלים הרשום (המדינה, רשות הפיתוח או קק"ל), אם החכירה מהוונת, אם הנכס רשום כיחידה נפרדת (פרצלציה או בית משותף), ומה שטח העסקה. הקניית הבעלות לפי הנוהל חלה רק על חוזה חכירה מהוון, שאינו בהפרה ואינו כולל תנאים שמונעים אותה.
בדיקת הזכאות והמסלול
לפי סוג הנכס, שטחו והאזור נקבע אם הבעלות תוקנה ללא תמורה, בתמורה, או שאפשר לקבל רק "חכירה משודרגת". בנכס שאינו יחידת רישום נפרדת, למשל כשטרם נרשם בית משותף, ניתנת בדרך כלל חכירה משודרגת, עם ההטבות של הבעלות אבל בלי הרישום כבעלים.
הגשת הבקשה או קבלת ההודעה
במסלול ללא תמורה הרשות פועלת בדרך כלל באופן מרוכז: היא שולחת לחוכר הודעה, ולחוכר יש 60 ימים להתנגד. אפשר גם להגיש בקשה באמצעות שטר מכר במקרקעי ישראל בצירוף נסח טאבו. במסלול בתמורה מגישים טופס בקשה עם מסמכי החובה בדואר רשום למרחב העסקי של הרשות שבו נמצא הנכס.
תשלום ורישום
במסלול בתמורה, אחרי התשלום הרשות שולחת שטרי מכר חתומים או "איגרת זכאות לבעלות". הרישום בלשכת רישום המקרקעין הוא באחריות החוכר, ונעשה רק אחרי רישום פרצלציה או בית משותף. בעת הרישום נרשמת הערה על הגבלת העברת זכויות לזר, כהגדרתו בחוק מקרקעי ישראל.
מה להביא לפגישה
- נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות מהרשות או מהחברה המשכנת.
- חוזה החכירה עם הרשות, ואם יש, אישור על תשלום דמי היוון.
- הודעה שקיבלתם מהרשות על העברת בעלות, אם קיבלתם.
- תשריט או צו רישום הבית המשותף, אם הבית רשום.
- בבית צמוד קרקע: שטח המגרש לפי החוזה ולפי התוכנית.
- תעודות זהות של כל החוכרים הרשומים.
לוח זמנים ועלות
לוח זמנים: בדיקה מוקדמת של הנסח ושל חוזה החכירה נעשית בדרך כלל בתוך יום עד יומיים עסקים מהפנייה. משך הטיפול ברשות אינו בשליטת המשרד. במסלול ללא תמורה יש לחוכר 60 ימים להתנגד מיום משלוח ההודעה, ורק אחר כך הרשות פועלת לרישום. בנכס שטרם נרשם כבית משותף, הרישום כבעלים ימתין לרישום הבית.
עלות לרשות: דירה בבניין רווי בחכירה מהוונת, ובית צמוד קרקע עד 280 מ"ר, מקבלים בעלות ללא תשלום. בבית צמוד קרקע באזור שאינו אזור עדיפות לאומית, התשלום הוא 4.5% מערך הקרקע במגרש של 280 עד 540 מ"ר, ו-9% במגרש של 540 מ"ר עד דונם. מעל דונם התשלום נקבע בשומה פרטנית. באזורי עדיפות לאומית התנאים מקלים יותר. שיעורי התשלום אינם כוללים מע"מ, מסים, חובות עבר ותשלומים נוספים לרשות, ומעל 16 דונם הרשות אינה מעבירה בעלות, אלא אם מועצת מקרקעי ישראל מחליטה אחרת (סעיף 4כא לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960). הנתונים לפי הטבלה המרכזת בנוהל 90.01B, נכון לאוקטובר 2026, ויש לבדוק את הנוסח בתוקף במועד הבקשה.
עלות הטיפול המשפטי: שכר הטרחה נקבע בהסכם שכר טרחה בכתב, לפי מצב הרישום ומורכבות הנכס, ואחרי שיחה ראשונה נמסרת הצעת מחיר. אגרות רישום ותשלומים לרשות אינם כלולים בשכר הטרחה.
המדינה, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל
| נושא | מדינת ישראל ורשות הפיתוח | הקרן הקיימת לישראל (קק"ל) |
|---|---|---|
| מעמד הקרקע | מקרקעי ישראל, בניהול רשות מקרקעי ישראל | מקרקעי ישראל, בניהול רשות מקרקעי ישראל |
| העברת בעלות לפי החוק | מותרת בקרקע עירונית (סעיף 2(7) לחוק מקרקעי ישראל) | רק באישור קק"ל, ולפי האמנה בינה לבין המדינה בדרך של חליפין |
| ההטבות של הבעלות | חלות | חלות גם על חוכרי קק"ל, לפי מדיניות אחידה של הרשות |
| רישום החוכר כבעלים | אחרי העברת הבעלות | רק אחרי עסקת חליפין בין המדינה לקק"ל, שהרשות מבצעת באופן מרוכז |
| בקשה פרטנית לרישום | אפשרית | אי אפשר לבקש העברת בעלות באופן פרטני |
מה מקבלים כשהופכים לבעלים
- רישום כבעלים בטאבו, במקום רישום כחוכר.
- אין צורך באישור או בהסכמה של הרשות להעברת זכויות או לבקשת היתר לתוספת בנייה, פיצול מגרש, שינוי ייעוד או שימוש חורג.
- אין תשלום לרשות בעד פעולות אלה.
- פנייה ישירה ללשכת רישום המקרקעין ולוועדה המקומית, בלי לעבור דרך הרשות.
- לבעלים אין תקופת חכירה שמסתיימת ומחייבת חידוש.
שאלות נפוצות
האם חובה לקבל את הבעלות?
לא. העברת הבעלות היא זכות ולא חובה. חוכר רשאי לסרב גם כשהבעלות מוצעת לו ללא תמורה, ואז הוא נשאר חוכר וימשיך להזדקק לשירותי הרשות בפעולות בנכס.
מה ההבדל בין בעלות לבין חכירה משודרגת?
חכירה משודרגת נותנת את ההטבות של הבעלות, אבל בלי הרישום כבעלים ובלי הפטור מאישור הרשות בהעברת זכויות. היא ניתנת, למשל, בנכס שטרם נרשם כיחידה נפרדת או בנכס שרשום לפי תשריט או בחלק במקרקעין.
הדירה שלי בקרקע של קק"ל. אפשר להירשם כבעלים?
לא באופן פרטני. ההטבות של הבעלות חלות גם על חוכרי קק"ל, אבל הרישום כבעלים אפשרי רק אחרי עסקת חליפין בין המדינה לקק"ל. הרשות מבצעת עסקאות כאלה ורושמת בעלות באופן מרוכז.
אני קונה דירה בחכירה. מה זה משנה בעסקה?
כשהקונה מקבל דירה בחכירה, העברת הזכויות עוברת דרך הרשות, ויש לבדוק מראש שהחכירה מהוונת, שאין חובות לרשות ושאין הפרות של חוזה החכירה. אם הדירה כבר עברה לבעלות, העסקה נרשמת ישירות בטאבו.
מה ההערה על "זר" שנרשמת בנסח?
בעת רישום הבעלות לפי הרפורמה נרשמת בפנקסי המקרקעין הערה על הגבלת העברת הזכויות לזר, כהגדרתו בחוק מקרקעי ישראל (תיקון מס' 3), התשע"א-2011. העברה לזר טעונה אישור של הרשות.
מאמרים ועמודים קשורים
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.