מיסוי מקרקעין
מחשבון מס רכישה
מזינים את שווי הנכס, את תאריך העסקה ואת סוג הרוכש, והמחשבון מחשב את מס הרכישה לפי המדרגות הרשמיות של רשות המסים שחלות באותו תאריך, עם פירוט לפי מדרגות.
מס רכישה בסרטון של 30 שניות
הסרטון נטען מ-YouTube רק אחרי לחיצה. לעמוד הסרטון והתמליל
בסרטון: בדירה יחידה יש פטור עד המדרגה הראשונה, ומעליה המס עולה במדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10%. בדירה נוספת משלמים 8% כבר מהשקל הראשון, ו-10% על החלק שמעל המדרגה העליונה. המדרגות נקבעות לפי תאריך העסקה, וברכישה מקבלן השווי כולל מע"מ.
התוצאה תופיע כאן.
תניית פטור: תוצאת המחשבון היא הערכה בלבד, על סמך הנתונים שהוזנו, ואינה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או שומה. אין לקבל החלטה על סמך התוצאה בלבד. השימוש במחשבון באחריות המשתמש וכפוף לתנאי השימוש ולתניית הפטור.
איך המחשבון עובד?
מס רכישה בדירת מגורים מחושב לפי מדרגות: כל חלק משווי הדירה מחויב בשיעור של המדרגה שבה הוא נמצא. המדרגות משתנות לפי סוג הרוכש ולפי התקופה שבה נחתמה העסקה, ולכן המחשבון מבקש את תאריך העסקה ובוחר את טבלת המדרגות שהייתה בתוקף באותו יום.
- דירה יחידה. פטור עד המדרגה הראשונה, ומעליה 3.5%, 5%, 8% ו-10%.
- דירה נוספת. 8% מהשקל הראשון, ו-10% על החלק שמעל המדרגה העליונה. המדרגות האלה נקבעו בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026.
- תושב/ת חוץ. מדרגות דירה יחידה חלות רק על יחיד תושב ישראל (סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין), ולכן תושב/ת חוץ משלם/ת לפי מדרגות דירה נוספת, גם כשזו הדירה היחידה שלו/ה. מי שהופך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מיום הרכישה נחשב תושב ישראל לעניין זה.
- עולה חדש/ה. ברכישת דירה יחידה בתקופת הזכאות: פטור עד המדרגה הראשונה, 0.5% עד 6,055,070 ₪, ומעל זה לפי מדרגות דירה יחידה. בדירה ששוויה מעל 20,183,565 ₪ ההקלה אינה חלה.
- נכה, עיוור/ת, נפגע/ת פעולות איבה ובני משפחה של חללים. לפי תקנה 11: בדירה יחידה עד 2.5 מיליון ₪ פטור עד המדרגה הראשונה ו-0.5% מעליה; בדירה יחידה מעל 2.5 מיליון ₪, או בדירה שאינה יחידה, 0.5% מהשקל הראשון. ההקלה ניתנת לאדם אחד פעמיים בלבד.
- קרקע, מגרש ובית עסק. 6% משווי הנכס. עולה חדש/ה הרוכש/ת בית עסק זכאי/ת להקלה: 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעל זה.
כשלרוכש יש הקלה, המחשבון משווה אותה לחישוב הרגיל ומציג את הסכום הנמוך מבין השניים.
מקורות המדרגות ועדכונן
הנתונים לקוחים מהוראות הביצוע של רשות המסים: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 והוראת ביצוע 2/2024, ומתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה). הסכומים לדירת מגורים הוקפאו בחקיקה ואינם מתעדכנים למדד עד 15.1.2028. המחשבון מתעדכן בכל פעם שרשות המסים מפרסמת מדרגות חדשות, ותומך בעסקאות מ-16.1.2024 ואילך. לעסקאות מוקדמות יותר אפשר להיעזר בסימולטור של רשות המסים.
דוגמאות חישוב
שלוש עסקאות בדירת מגורים, בתאריך עסקה 8.11.2026, כפי שהמחשבון מחשב אותן. הדוגמאות ממחישות כמה משמעותי הסיווג כדירה יחידה או כדירה נוספת.
| העסקה | החישוב | מס רכישה משוער |
|---|---|---|
| דירה יחידה, 2,500,000 ₪ | 0% עד 1,978,745 ₪; 3.5% על 368,295 ₪ (12,890 ₪); 5% על 152,960 ₪ (7,648 ₪) | 20,538 ₪ |
| דירה נוספת, 2,500,000 ₪ | 8% על כל השווי, לפי הוראת השעה שבתוקף עד 31.12.2026 | 200,000 ₪ |
| דירה יחידה, 3,500,000 ₪ | 0% עד 1,978,745 ₪; 3.5% על 368,295 ₪ (12,890 ₪); 5% על 1,152,960 ₪ (57,648 ₪) | 70,538 ₪ |
באותו מחיר, 2,500,000 ₪, ההפרש בין דירה יחידה לדירה נוספת הוא 179,462 ₪. לכן שווה לבדוק לפני החתימה אם אפשר להיחשב בעלי דירה יחידה, למשל במסלול של דירה חלופית. ברכישה מקבלן השווי כולל מע"מ. הדוגמאות הן אומדן בלבד ואינן מחליפות שומה.
מה המחשבון לא בודק?
החישוב הוא הצד הפשוט. השאלות שקובעות את הסכום הן משפטיות: האם הדירה נחשבת באמת דירה יחידה, האם בן או בת הזוג מחזיקים דירה נוספת, האם עומדים בתנאי הזכאות להקלה, ומה נכלל בשווי העסקה. ברכישה מקבלן, למשל, השווי כולל מע"מ. הסבר מלא על הנקודות האלה במאמר מס רכישה 2026: מדרגות, הקלות וטעויות שעולות כסף.
עוד בנושא: מס רכישה 2026 | מס שבח במכירת דירה | מדריך נסח טאבו | מחשבונים נוספים
דירה חלופית בסרטון של 30 שניות
הסרטון נטען מ-YouTube רק אחרי לחיצה. לעמוד הסרטון והתמליל
בסרטון: קניתם דירה לפני שמכרתם את הישנה? אפשר עדיין להיחשב בעלי דירה יחידה, אבל רק כשמדובר בדירת מגורים. את הדירה הישנה מוכרים בתוך המועד שקובע החוק. ואת כל זה מתכננים לפני החתימה. במחשבון באתר תראו את ההפרש בין שני המסלולים.
שאלות ותשובות
על איזה סכום מחושב מס הרכישה?
על שווי הזכות הנמכרת, כלומר מלוא התמורה בעסקה. ברכישה מקבלן השווי כולל מע"מ, ותשלומים נוספים למוכר עשויים להיכלל בו.
עד מתי צריך לשלם את מס הרכישה?
הדיווח על העסקה מוגש למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ממועד העסקה, והתשלום מתבצע לפי השומה ולמועדים הקבועים בחוק. איחור גורר ריבית והפרשי הצמדה.
קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה. איזה מסלול לבחור במחשבון?
אם תמכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק, אפשר להיחשב בעלי דירה יחידה (דירה חלופית). אם המכירה לא תתבצע בזמן, יחול מסלול דירה נוספת ותידרש השלמת המס בתוספת ריבית והצמדה.
המחשבון מציג הודעה שאין מדרגות לתאריך שבחרתי. למה?
המחשבון מחשב רק לפי מדרגות רשמיות שפורסמו. מדרגות דירה נוספת נקבעו בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026. לעסקאות מאוחרות יותר המחשבון יעודכן כשרשות המסים תפרסם את המדרגות החדשות.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.