מחשבון מס רכישה

איך המחשבון עובד

מס רכישה בדירת מגורים מחושב לפי מדרגות: כל חלק משווי הדירה מחויב בשיעור של המדרגה שבה הוא נמצא. המדרגות משתנות לפי סוג הרוכש ולפי התקופה שבה נחתמה העסקה, ולכן המחשבון מבקש את תאריך העסקה ובוחר את טבלת המדרגות שהייתה בתוקף באותו יום.

• דירה יחידה. פטור עד המדרגה הראשונה, ומעליה 3.5%, 5%, 8% ו-10%.
• דירה נוספת. 8% מהשקל הראשון, ו-10% על החלק שמעל המדרגה העליונה. המדרגות האלה נקבעו בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026.
• עולה חדש/ה. ברכישת דירה יחידה בתקופת הזכאות: פטור עד המדרגה הראשונה, 0.5% עד 6,055,070 ₪, ומעל זה לפי מדרגות דירה יחידה. בדירה ששוויה מעל 20,183,565 ₪ ההקלה אינה חלה.
• נכה, עיוור/ת, נפגע/ת פעולות איבה ובני משפחה של חללים. לפי תקנה 11: בדירה יחידה עד 2.5 מיליון ₪ פטור עד המדרגה הראשונה ו-0.5% מעליה; בדירה יחידה מעל 2.5 מיליון ₪, או בדירה שאינה יחידה, 0.5% מהשקל הראשון. ההקלה ניתנת לאדם אחד פעמיים בלבד.
• קרקע, מגרש ובית עסק. 6% משווי הנכס. עולה חדש/ה הרוכש/ת בית עסק זכאי/ת להקלה: 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעל זה.

כשלרוכש יש הקלה, המחשבון משווה אותה לחישוב הרגיל ומציג את הסכום הנמוך מבין השניים.

מקורות המדרגות ועדכונן

הנתונים לקוחים מהוראות הביצוע של רשות המסים: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 והוראת ביצוע 2/2024, ומתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה). הסכומים לדירת מגורים הוקפאו בחקיקה ואינם מתעדכנים למדד עד 15.1.2028. המחשבון מתעדכן בכל פעם שרשות המסים מפרסמת מדרגות חדשות, ותומך בעסקאות מ-16.1.2024 ואילך. לעסקאות מוקדמות יותר אפשר להיעזר בסימולטור של רשות המסים.

מה המחשבון לא בודק

החישוב הוא הצד הפשוט. השאלות שקובעות את הסכום הן משפטיות: האם הדירה נחשבת באמת דירה יחידה, האם בן או בת הזוג מחזיקים דירה נוספת, האם עומדים בתנאי הזכאות להקלה, ומה נכלל בשווי העסקה. ברכישה מקבלן, למשל, השווי כולל מע"מ. הסבר מלא על הנקודות האלה במאמר מס רכישה 2026: מדרגות, הקלות וטעויות שעולות כסף.

עוד בנושא: מס רכישה 2026 | מס שבח במכירת דירה | מדריך נסח טאבו