עסקת קומבינציה
בעל קרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע ומקבל בתמורה דירות או שטחים שייבנו. המס מחושב ביום החתימה, אף שהדירות יימסרו רק כעבור שנים, ולכן הביטחונות בחוזה ותכנון המס הם לב העסקה.
עסקאות מקרקעין מורכבות
רוב עסקאות הדירה עוברות במסלול מוכר: בדיקות, חוזה, דיווח ורישום. עסקה מורכבת היא עסקה שבה המסלול הזה לא מספיק: יש כמה בעלים, ירושה שלא חולקה, קרקע שנמסרת ליזם, מתנה במשפחה, חריגות בנייה או נכס מסחרי. בעסקאות כאלה ההחלטות החשובות, ובעיקר החלטות המס, מתקבלות לפני החתימה.
שימו לב. המידע בעמוד זה כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי העובדות שלה. תניית פטור מלאה מופיעה בסוף העמוד.
הערכה ראשונית של המס אפשר לקבל במחשבון מס השבח ובמחשבון מס הרכישה, ופירוט על תכנון המס יש בעמוד תכנוני מס.
סוגי העסקאות המורכבות
דירה בירושה וכמה יורשים
לפני מכירה צריך צו ירושה או צו קיום צוואה ורישום הזכויות. כשיש כמה יורשים, אפשר לעיתים לחלק את נכסי העיזבון ביניהם בהסכם בין יורשים בלי שהחלוקה תיחשב מכירה, ולבחור מי מקבל איזה נכס כך שהמס יהיה נמוך יותר. הבחירה הזאת נעשית לפני שמוכרים.
פירוק שיתוף
כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף (סעיף 37 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). מקרקעין שניתנים לחלוקה מחולקים בעין, ומקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה נמכרים והתמורה מתחלקת (סעיפים 39 ו-40). מבחינת המס, חלוקה בין כל הבעלים המשותפים פטורה כשלא שולם סכום הפרש (סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין). הליווי כולל גם משא ומתן להסכם מוסכם וגם הליך בבית המשפט כשאין הסכמה.
מתנה והעברה בין קרובים
העברת דירה ללא תמורה לקרוב פטורה ממס שבח (סעיף 62(א)). "קרוב" לעניין זה הוא בן או בת זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני זוגם, וכן אח או אחות לגבי זכות שקיבלו מהורה או בירושה. מקבל המתנה משלם מס רכישה מופחת, שליש מהמס הרגיל. כדאי לבדוק גם את ההשפעה על המס כשמקבל המתנה ימכור את הדירה בעתיד, ואת כללי חוק המתנה: התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב, והנותן רשאי לחזור בו בתנאים מסוימים (סעיף 5 לחוק המתנה, התשכ"ח-1968).
דירה עם חריגות בנייה
תוספת בנייה שלא הוסדרה, סגירת מרפסת או שינוי בחלוקה הפנימית משפיעים על שווי הדירה, על המשכנתה ועל האחריות של המוכר. בודקים מה בנוי מול מה שהותר, ומנסחים בחוזה מי נושא בסיכון.
נכס מסחרי ונכס להשקעה
ברכישת קרקע או נכס שאינו דירת מגורים, מס הרכישה הוא 6% משווי הנכס, וכשהמוכר הוא עוסק מתווסף לרוב גם מע"מ. כשהנכס מוחזק בחברה שכל נכסיה הם מקרקעין ("איגוד מקרקעין"), גם מכירת מניות בחברה חייבת במס לפי החוק (סעיף 9(ב) וסעיף 7א). כדאי לבדוק מראש אם לרכוש את הנכס עצמו או את החברה שמחזיקה בו.
מיסוי מורכב ותכנון מס
כמה דירות במשפחה, דירה שנרכשה לפני 2014, דירה חלופית, זכויות בנייה נוספות, מכירה מעל תקרת הפטור או מכירה במנות: בכל אלה סדר הפעולות קובע את גובה המס. תכנון נכון בוחר בין הדרכים שהחוק עצמו מציע, ומתועד כך שיחזיק מול רשות המסים.
מחשבוני המיסוי באתר
את מחשבוני המס באתר בנה המשרד לפי לשון החוק והתקנות, כדי שאפשר יהיה לבדוק תרחישים לפני שמחליטים. המחשבונים מתאימים את החישוב לתאריך העסקה, מציגים את הנחות היסוד ואת המקורות, ומציגים תוצאה מפורטת. את הדוח המלא אפשר לקבל במייל כקובץ PDF.
מחשבון מס שבח
- פטורים לדירת מגורים, כולל תקרת הפטור והחישוב היחסי מעליה.
- חישוב לינארי ולינארי מוטב לפי תקופות, סכום אינפלציוני ומס יסף.
- פריסת השבח, שיעור מס לפי הכנסה וקיזוז הפסדים.
- כמה מוכרים בעסקה אחת, לכל אחד חלק ומאפייני מס משלו.
- רכישה במנות: חלק בקנייה, חלק במתנה וחלק בירושה, כל מנה במועד ובשווי משלה.
- שווי רכישה בירושה ובמתנה פטורה, זכויות בנייה נוספות, השכרה ופחת, פעולה באיגוד מקרקעין והפקעה.
- ניכויים מתואמים למדד: הוצאות, השבחות, ריבית ריאלית והוצאות ששולמו אחרי המכירה.
מחשבון מס רכישה
- מדרגות המס הרשמיות של רשות המסים לפי תאריך העסקה.
- דירה יחידה, דירה נוספת, דירה חלופית ותושב חוץ.
- הקלות לעולים, לנכים ולנפגעי פעולות איבה.
- קרקע, בית עסק ומשק חקלאי, והעברה ללא תמורה בין קרובים.
- רכישה משותפת, עם חלק ומאפייני מס נפרדים לכל רוכש.
מחשבונים נוספים
- עלויות נלוות לרכישת דירה: מס רכישה, שכר טרחה, אגרות והוצאות נוספות בסכום אחד.
- הצמדה למדד תשומות הבנייה ופיצוי על איחור במסירה לפי חוק המכר (דירות).
- מאגר הוראות הביצוע של רשות המסים, עם תקצירים וחיפוש בטקסט המלא.
תוצאת המחשבון היא הערכה בלבד ואינה שומה או ייעוץ. בעסקה מורכבת המחשבון הוא נקודת פתיחה לבדיקה, לא תחליף לה.
איך עובדים בעסקה מורכבת
1. מיפוי
מי הבעלים, מה רשום בטאבו, מה מצב הנכס בפועל, אילו נכסים נוספים יש במשפחה, ומה המטרה: מכירה, חלוקה, העברה או בנייה.
2. חישוב תרחישים
חישוב המס בכל אחת מהדרכים האפשריות, עם המחשבונים ועם השומות הרלוונטיות, והשוואה במספרים.
3. מבנה וחוזה
בחירת המבנה, ניסוח ההסכמים, הביטחונות ולוחות הזמנים, ומשא ומתן מול הצד השני.
4. דיווח, שומה ורישום
הגשת ההצהרות לרשות המסים, בקשות לפטור, טיפול בשומה, ורישום הזכויות בטאבו.
שאלות נפוצות
מה הופך עסקת מקרקעין למורכבת?
כמה בעלים, ירושה שלא חולקה, תמורה שאינה בכסף (כמו בקומבינציה), העברה בין קרובים, חריגות בנייה, נכס מסחרי, או מצב שבו סדר הפעולות משנה את המס. בכל אלה צריך תכנון לפני החתימה.
האם מתנה של דירה לילד פטורה ממס?
העברה ללא תמורה לקרוב פטורה ממס שבח לפי סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין, ומקבל המתנה משלם שליש ממס הרכישה הרגיל. ההשלכות על מכירה עתידית ועל ההורים צריכות להיבדק מראש.
מה עושים כששותף בדירה לא מסכים למכור?
כל שותף זכאי לדרוש פירוק שיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין. אם אין הסכמה, בית המשפט מורה על חלוקה בעין, או על מכירה וחלוקת התמורה כשהנכס אינו ניתן לחלוקה.
האם מחשבון מס השבח מתאים לעסקה מורכבת?
המחשבון מטפל בכמה מוכרים, ברכישה במנות, בירושה ובמתנה, בזכויות בנייה ובאיגוד מקרקעין, ולכן מתאים לבדיקה ראשונית של תרחישים. התוצאה היא הערכה, ובעסקה מורכבת היא נבדקת מול המסמכים לפני הדיווח.
מתי צריך לפנות לעורך דין בעסקה כזו?
לפני כל חתימה, ורצוי לפני שמפרסמים את הנכס או מקבלים הצעה. אחרי החתימה רוב אפשרויות התכנון כבר נסגרו.
תניית פטור. המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או תחליף לבדיקה פרטנית של עסקה. תוצאות המחשבונים הן הערכה בלבד. החקיקה, התקנות והוראות רשות המסים משתנים מעת לעת. השימוש במידע הוא באחריות המשתמש, וכפוף לתנאי השימוש.
עסקה מורכבת? מתחילים בתכנון
בפגישה אחת ממפים את הנכסים, הבעלים והמטרות, ומחשבים את התרחישים לפני שמחליטים.