בחירת עורך דין
איך בוחרים עורך דין מומלץ לקניית דירה או למכירת דירה
עורך דין מומלץ לעסקת דירה הוא מי שמטפל בעצמו בעסקאות כמו שלכם, בודק את הנכס לפני החתימה, מסביר מראש את המס ואת לוח הזמנים, ונותן הצעת שכר טרחה בכתב. המלצה של חבר היא נקודת פתיחה טובה, אבל ההבדל האמיתי מתגלה בשאלות שלמטה.
מה עורך הדין עושה בפועל בעסקת דירה
- בדיקות לפני החתימה: נסח טאבו, הערות ועיקולים, היתרים, חובות לעירייה ולוועד הבית (ראו: 12 בדיקות לפני חתימה על הסכם מכר דירה).
- ניסוח ההסכם והמשא ומתן עליו, כולל מנגנון תשלומים שמגן על הכסף שלכם.
- רישום הערת אזהרה מיד אחרי החתימה (ראו: הערת אזהרה ומנגנון תשלומים).
- דיווח העסקה לרשות המסים בתוך 30 יום, לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, וחישוב מס הרכישה או מס השבח (ראו: מחשבון מס רכישה).
- ליווי עד רישום הזכויות על שמכם, או עד סילוק המשכנתה של המוכר.
ברכישה מקבלן נוספים לזה בדיקת המפרט ונספח השינויים, וקבלת ערבות לפי חוק המכר (דירות) על כל תשלום (ראו: ערבות חוק מכר). חשוב לזכור: עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן, לא אתכם.
שבעה דברים שכדאי לבדוק לפני שבוחרים עורך-דין
- ניסיון בעסקאות מהסוג שלכם. יד שנייה, קבלן, מגרש, דירת ירושה או דירה עם משכנתה הן עסקאות שונות. שאלו כמה עסקאות כאלה עורך הדין ליווה, ומה היה מורכב בהן.
- מי מטפל בפועל. ודאו שעורך הדין שפגשתם הוא זה שבודק, מנסח ונמצא איתכם בחתימה, ולא רק חותם בסוף.
- זמינות ברגעים הקריטיים. יש שלושה רגעים שבהם מענה מהיר חשוב: לפני חתימה על זכרון דברים, ביום החתימה, ובמועדי התשלום והמסירה.
- שכר טרחה בכתב ומה כלול בו. הצעה כתובה צריכה לפרט מה כלול (בדיקות, דיווחים, רישום) ומה לא. ראו: כמה עולה עורך דין לרכישת דירה.
- הבנה במיסוי. מס רכישה ומס שבח הם לא פעם ההוצאה הגדולה ביותר אחרי המחיר עצמו. עורך הדין צריך להסביר אותם לפני החתימה, לא אחריה.
- ניסיון בבית משפט. רוב העסקאות מסתיימות בלי סכסוך, אבל כשמשהו משתבש (הפרה, עיקול של נושה, מוכר שהסתיר ליקוי) עדיף עורך דין שמכיר גם את אולם בית המשפט.
- עורך דין פעיל ורשום. אפשר לבדוק באתר לשכת עורכי הדין שעורך הדין חבר לשכה פעיל. הבדיקה אנונימית ולגיטימית.
שאלות לשאול בפגישה הראשונה
- כמה עסקאות דומות לשלי ליווית, ומה היה בהן מורכב?
- מי יבצע את הבדיקות ומי יהיה בחתימה?
- מה בדיוק כלול בשכר הטרחה, ומה עלול לעלות בנפרד?
- מה יהיה מס הרכישה (או השבח) הצפויים בעסקה שלי, ומתי משלמים אותו?
- איך ייראה מנגנון התשלומים, ומה מגן עליי אם המוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו?
סימני אזהרה
- הבטחה שהכול "יהיה בסדר" בלי בדיקה של המסמכים.
- שכר טרחה שלא נמסר בכתב.
- לחץ לחתום מהר, בלי זמן לבדיקות.
- בעסקה מול קבלן: הצעה להסתפק בעורך הדין של הקבלן.
כמה עולה עורך דין לעסקת דירה
שכר הטרחה נקבע בהסכם בין הלקוח לעורך הדין, ואין תעריף אחד. הפירוט, מה משפיע על המחיר ומה כדאי לבקש שייכלל, נמצא במאמר כמה עולה עורך דין לרכישת דירה.
הניסיון של המשרד בעסקאות מכר
עו"ד עמוס אילן (מ"ר 35320), עורך דין משנת 2003 ונוטריון (רישיון 214444), ליווה מאות עסקאות מכר: דירות יד שנייה, דירות מקבלן ומגרשים, עסקאות פשוטות ועסקאות מורכבות. הטיפול נעשה ישירות על ידו, מהבדיקות ועד הרישום.
המשרד מייצג גם בבתי משפט בסכסוכי מקרקעין. אלה חלק מההליכים שפורסמו במאגרים המשפטיים:
| הליך | ערכאה | נושא |
|---|---|---|
| ת"א 26534-12-19 גבר נ' גובר ואח' | מחוזי מרכז | זכות מעבר לחלקה כלואה בקריית עקרון, ייצוג התובע |
| ע"א 8192/21 גובר נ' גבר | העליון | ייצוג המשיב בערעור על פסק הדין |
| ת"א 59130-01-20 תוצרת חקלאית מובחרת בע"מ ואח' נ' דביר (מילניום) בע"מ | מחוזי תל אביב | חנויות במתחם מסחרי ברחובות |
| ת"א 30823-02-22 רז נ' מור | שלום ראשון לציון | סכסוך מקרקעין, ייצוג רוכשים של דירה לאחר הפרת הסכם של המוכרים |
עו"ד אילן התראיין ל-ynet (2021) ופרסם מאמר דעה בגלובס (2021). מה שלקוחות כתבו בעצמם נמצא בעמוד ההמלצות ובביקורות בגוגל.
עוד בנושא: כמה עולה עורך דין לרכישת דירה | 12 הבדיקות לפני חתימה | רכישת דירה יד שנייה | רכישה מקבלן
שאלות ותשובות
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
לפני שחותמים על משהו, כולל זכרון דברים. זכרון דברים יכול להיות חוזה מחייב (ראו: זכרון דברים לקניית דירה הוא חוזה מחייב).
האם אפשר להסתפק בעורך הדין של הקבלן?
לא כדאי. עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן. לרוכש/ת צריך להיות עורך דין משלו/ה, שיבדוק את החוזה, את המפרט ואת הבטוחות.
האם עורך הדין צריך להיות מהעיר שבה נמצאת הדירה?
לא בהכרח. המשרד נמצא בנס ציונה ומלווה עסקאות בנס ציונה, ברחובות, בראשון לציון ובכל אזור המרכז.
מה ההבדל בין עורך דין מקרקעין לעורך דין כללי?
עורך דין מקרקעין עוסק באופן שוטף בעסקאות, ברישום ובמיסוי של נדל"ן, ומכיר את הבעיות שחוזרות בעסקאות כאלה.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.