רכישת דירה יד שנייה
חריגות בנייה בדירה יד שנייה: איך בודקים לפני שחותמים
מרפסת שנסגרה, חדר שנוסף על הגג, חניה שהפכה ליחידת דיור. בדירות יד שנייה זה נפוץ מאוד, והמוכר לא תמיד מספר. חריגת בנייה לא נעלמת כשהדירה עוברת לבעלים חדשים. היא עוברת יחד איתה. כאן תמצאו איך מגלים חריגות לפני החתימה, מה הסיכון לקונה, ומה עושים כשמוצאים חריגה.
מה נחשב חריגת בנייה
חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, קובע שעבודות בנייה מסוגים רבים טעונות היתר (סעיף 145). חלק מהעבודות פטורות מהיתר, בתנאים שנקבעו בתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014. כל השאר, בלי היתר מתאים, הוא חריגה. החריגות שאני פוגש הכי הרבה בבדיקות לפני רכישה:
- בנייה בלי היתר: חדר נוסף, תוספת על הגג, מרפסת שנסגרה וצורפה לסלון.
- סטייה מהיתר שניתן: קיר חוץ שהוזז, פתחים שהוגדלו, גלריה או עליית גג שהפכו לחדר.
- שימוש שונה מהמותר: חניה או מחסן שהוסבו למגורים, או מקלט שהפך לחדר.
- פיצול או איחוד דירות: דירה אחת שחולקה לשתיים, או שתי דירות שאוחדו.
- שימוש ברכוש המשותף: גג, חצר או חדר מדרגות שסופחו לדירה בלי הסכמה ובלי רישום.
למה זו בעיה של הקונה, ולא רק של המוכר
- אכיפה: הוועדה המקומית יכולה לפעול נגד חריגה גם אחרי שהדירה נמכרה, בצווי הריסה ובקנסות. השימוש במבנה שנבנה בלי היתר נחשב עבירה נמשכת, ולכן גם בנייה ישנה אינה חסינה בהכרח.
- משכנתה: שמאי הבנק מעריך בדרך כלל רק את מה שנבנה כדין. דירה של חמישה חדרים שאחד מהם לא חוקי עלולה להיות מוערכת כדירת ארבעה חדרים, והמשכנתה תקטן בהתאם. בנוסף השמאי יפחית משווי הדירה את עלות ההשבה למצבה לפי ההיתר.
- רישום: כשהדירה בפועל לא תואמת לתשריט הבית המשותף, עלולים להתעורר קשיים ברישום ובמכירה העתידית.
- שכנים: תוספת שנבנתה על חשבון הרכוש המשותף עלולה להוביל לתביעה של בעלי הדירות האחרים, גם נגד הבעלים החדש.
- התחדשות עירונית: בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי התמורה לבעלי הדירות נגזרת לרוב מהשטח הרשום או המותר, ולא מהשטח שנוסף בלי היתר.
הבדיקה, צעד אחר צעד
- נסח טאבו ותשריט הבית המשותף. בודקים את השטח הרשום, את ההצמדות (חניה, מחסן, גג, חצר), ואת ההערות הרשומות. ראו איך קוראים נסח טאבו.
- תיק הבניין בוועדה המקומית. שולפים את היתר הבנייה האחרון ואת התכניות שאושרו איתו, ובודקים אם ניתנה תעודת גמר. בוועדות רבות התיק זמין לצפייה באתר הרשות.
- השוואה בשטח. משווים את התכניות המאושרות לדירה עצמה: שטח, קירות חוץ, מרפסות, פתחים, גלריה, ומה שקורה בחניה ובמחסן. את ההשוואה הזו אני עושה בעצמי, על בסיס ידע מקצועי בהנדסה ובשמאות.
- מדידה כשיש ספק. כשהפער בשטח אינו ברור, מודד מוסמך יכול למדוד את הדירה ולהשוות למותר.
- בירור מול מחלקת הפיקוח. בודקים אם נפתח תיק פיקוח, אם הוצא צו או אם מתנהל הליך נגד הנכס.
- הצהרות המוכר. שואלים את המוכר בכתב מה נבנה, מתי ועל ידי מי, ומכניסים את התשובות לחוזה.
מצאתם חריגה: חמש אפשרויות
| אפשרות | מתי היא מתאימה |
|---|---|
| לוותר על העסקה | החריגה מהותית, אי אפשר להכשיר אותה, ויש סיכון ממשי לאכיפה |
| הפחתת מחיר | החריגה קטנה או שאפשר לחיות איתה, והקונה לוקח את הסיכון בעיניים פקוחות |
| הכשרה לפני העסקה | התכנית החלה על המקום מאפשרת היתר, והמוכר מסכים להשיג אותו כתנאי לעסקה |
| נאמנות על חלק מהמחיר | ההכשרה אפשרית אבל ייקח זמן להשלים אותה. חלק מהמחיר מוחזק בנאמנות עד שהיתר יתקבל |
| קנייה עם שיפוי | הקונה מוכן לקנות כמו שזה, והמוכר מתחייב לשפות על צו, קנס או הריסה |
הכשרה אינה תמיד אפשרית. כשהתכנית החלה על המקום לא מאפשרת את התוספת, לא יינתן לה היתר, והאפשרויות הן לקנות כמו שזה או להרוס. את בדיקת האפשרות להכשיר עושה אדריכל או מהנדס. כשההיתר כרוך בהקלה או בשימוש חורג, ייתכן גם חיוב בהיטל השבחה, וכדאי לקבוע בחוזה מי נושא בו.
מה כותבים בחוזה
- הצהרת המוכר: מה נבנה בהיתר, מה בלי היתר, ושלא ידוע לו על הליכי אכיפה. רשימת החריגות הידועות מצורפת לחוזה.
- שיפוי: המוכר נושא בכל צו, קנס, הריסה או הוצאה שנובעים מחריגה שהייתה קיימת לפני המסירה.
- נאמנות: חלק מהמחיר מוחזק אצל עורך דין עד השגת ההיתר, או עד שחולפת תקופה מוסכמת בלי אכיפה.
- תנאי מתלה וזכות ביטול: אם ההיתר לא מתקבל במועד, או אם מתגלה חריגה מהותית שלא גולתה, הקונה רשאי לבטל ולקבל את כספו חזרה.
גיליתם חריגה רק אחרי הקנייה
חוק המכר, התשכ"ח-1968, מגדיר מתי הנכס שנמסר אינו תואם למה שהוסכם, ומחייב את הקונה להודיע למוכר על אי-ההתאמה מיד אחרי שגילה אותה (סעיף 14). מוכר שידע על החריגה או היה עליו לדעת עליה ולא גילה אותה, אינו יכול להסתתר מאחורי סעיף "הדירה נמכרת במצבה" (סעיף 16). אם המוכר הטעה את הקונה, חוק החוזים (חלק כללי) מאפשר גם לבטל את החוזה (סעיף 15). ראו גם מוכר שהסתיר רטיבות. התגובה צריכה להיות מהירה ובכתב, כי המתנה עלולה לפגוע בזכות.
לוח זמנים ועלות
לוח זמנים: בדיקה מוקדמת של נסח הטאבו ותיק הבניין נמשכת בדרך כלל יום עד יומיים עסקים. השוואה בשטח ומדידה, כשהן נדרשות, מתואמות בנפרד.
עלות: שכר הטרחה נקבע בהסכם שכר טרחה. את העלויות הנלוות לרכישה אפשר לחשב במחשבון מס הרכישה.
לבדוק לפני, או לגלות אחרי: השוואה
| נושא | בדיקה לפני החתימה | גילוי אחרי הקנייה |
|---|---|---|
| כוח מיקוח | מלא: מחיר, תנאים, ויתור | מוגבל: תביעה או משא ומתן מול המוכר |
| משכנתה | יודעים מראש מה הבנק יעריך | הפתעה בשמאות, לעתים אחרי שכבר התחייבתם |
| אכיפה | הסיכון מגולם במחיר או בשיפוי | הסיכון עליכם עד שתוכיחו אחרת |
| עלות | בדיקה של יום או יומיים | הליך משפטי, חוות דעת ומומחים |
מאמרים ועמודים קשורים: רכישת דירה יד שנייה | בדיקות לפני רכישה | איך קוראים נסח טאבו | מוכר שהסתיר רטיבות | זיכרון דברים | מחשבון מס רכישה
שאלות ותשובות
פרגולה בלי היתר היא חריגת בנייה?
לא תמיד. הקמת מצללה (פרגולה) פטורה מהיתר בתנאים שבתקנה 12 לתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014: שטח של עד 50 מ"ר או רבע מהשטח הפנוי, לפי הגדול; הקמה על הקרקע או על הגג; והודעה לרשות הרישוי בתוך 45 ימים מהביצוע, בצירוף אישור מהנדס מבנים. מצללה שלא עומדת בתנאים טעונה היתר.
חריגה ישנה מתיישנת?
לא בהכרח. השימוש במבנה שנבנה בלי היתר נחשב עבירה נמשכת, ולכן גם תוספת שנבנתה לפני שנים רבות עלולה לעמוד בפני אכיפה. מה שקובע הוא מצב התיק בוועדה, וזה בדיוק מה שבודקים לפני הקנייה.
הבנק ייתן משכנתה על דירה עם חריגות?
בדרך כלל כן, אבל שמאי הבנק מעריך רק את מה שנבנה כדין. לכן הסכום שהבנק יאשר עלול להיות נמוך ממה שתכננתם. כדאי לקבל הערכת שמאי לפני החתימה.
מי משלם על הכשרת החריגה?
זה עניין להסכמה בחוזה. בדרך כלל המוכר, שבנה או נהנה מהתוספת, נושא בעלויות ההיתר ובהיטלים. מה שלא נכתב בחוזה יהפוך לוויכוח אחר כך.
המוכר אומר שאין חריגות. זה מספיק?
לא. הצהרה בחוזה חשובה, כי היא מבססת את האחריות של המוכר. אבל היא לא מחליפה בדיקה, כי היא מועילה רק אחרי שהבעיה כבר התגלתה.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.