תמ"א 38 ופינוי-בינוי: מה בודקים לפני שחותמים

מה ההבדל בין תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, חלופת שקד ופינוי-בינוי?

בכל המסלולים העיקרון דומה: בעלי הדירות נותנים ליזם את זכויות הבנייה הנוספות, ובתמורה מקבלים דירה משודרגת או חדשה, בלי לשלם. ההבדל הוא במה שקורה לבניין, ברוב שנדרש ובערכאה שמכריעה כשיש מחלוקת.

הרוב בתמ"א ובחלופת שקד קבוע בסעיפים 5 ו-5א לחוק החיזוק. בפינוי-בינוי הוא נקבע בהגדרת "רוב מיוחס" בסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי.

האם תמ"א 38 עדיין קיימת ב-2026?

לא כמסלול להיתר חדש. לפי מינהל התכנון, תמ"א 38 פקעה ב-1.10.2023 ברוב הארץ. ברשויות שהגישו תכנית מחליפה היא הוארכה עד 18.5.2026 לכל המאוחר, או עד אישור התכנית המחליפה. פרויקטים שקיבלו היתר ממשיכים לפיו.

במקומה יש שתי דרכים. חלופת שקד: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של העירייה מאשרת תכנית משלה, שמאפשרת לחזק בניין ישן או להרוס אותו ולבנות חדש, והיזם מקבל זכויות בנייה נוספות בתמורה, עד פי ארבעה משטח הבנייה הקיים. השם בא משרת הפנים שקידמה את התיקון לחוק ב-2022 (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה). תכנית עירונית שהעירייה הכינה לפי תמ"א 38 עצמה (סעיף 23 לתמ"א). מבחינת בעלי הדירות, הכללים כמעט לא השתנו: חוק החיזוק חל גם על תכניות לפי תיקון 139, וכך גם פטורי המס. במה שחל על הבניין שלכם בפועל כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית.

כמה דיירים צריכים לחתום?

יזם צריך רוב כדי לפנות לערכאה נגד מי שלא חותם. בתמ"א ובחלופת שקד: בעלים של שני שלישים מהדירות, שצמודים לדירותיהם שני שלישים מהרכוש המשותף. בפינוי-בינוי: שני שלישים מכל הדירות בפרויקט, ובכל בניין לפחות שלוש חמישיות מהדירות ויותר ממחצית הרכוש המשותף. בבית של 6 דירות ויותר, מי שמחזיק ביותר מ-30% מהדירות נספר באופן מוגבל (סעיף 4 לחוק פינוי ובינוי).

גם עם רוב, הסירוב של דייר לא תמיד בלתי סביר. החוק מגן, למשל, על מי שלא הוצעו לו מגורים חלופיים או בטוחות הולמות, ועל קשישים ובעלי מוגבלויות. מי שנתבע/ה כמתנגד/ת יכול/ה לקרוא על כך בעמוד ייצוג בעל/ת דירה מתנגד/ת באתר הראשי של המשרד.

מחשבון: האם ההצעה של היזם משתלמת לכם?

המחשבון משווה את שווי הדירה שלכם היום לשווי הדירה אחרי הפרויקט, בערך היום. הוא מהוון את השווי העתידי לפי משך הפרויקט, מוסיף או מפחית את הפער בשכירות ואת הגידול בדמי ועד הבית, ובודק בסימון ראשוני אם דירת התמורה נכנסת לפטור ממס שבח.

תניית פטור: תוצאת המחשבון היא הערכה בלבד, על סמך הנתונים שהוזנו, ואינה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או שומה. אין לקבל החלטה על סמך התוצאה בלבד. השימוש במחשבון באחריות המשתמש וכפוף לתנאי השימוש ולתניית הפטור.

מה חייב להיות בהסכם עם היזם?

הסכם טוב מגן על הדיירים גם כשמשהו משתבש. אלה הנושאים שבודקים בכל הסכם:

• התמורה לכל דירה: שטח, מרפסת, חניה, מחסן, קומה וכיוון, ומפרט טכני מחייב.
• בטוחות: ערבות בנקאית להבטחת מסירת הדירה (למשל בנוסח חוק המכר), ערבות לדמי השכירות ולהשבת המצב לקדמותו, ביטוחים, וליווי בנקאי לפרויקט.
• לוח זמנים: מועדים לחתימות, להגשת בקשה להיתר או תכנית, לתחילת העבודות ולמסירה, ופיצוי מוסכם על איחור.
• דירה חלופית: גובה דמי השכירות לתקופת הבנייה, ההובלות, ומה קורה כשהבנייה מתארכת.
• יציאה מהעסקה: מה קורה אם היזם לא משיג רוב, לא מקבל היתר או נקלע לקשיים. החוק מאפשר לרוב בעלי הדירות להחליט על ביטול כשהיזם לא עמד במועדים שנקבעו בו (סעיף 5ג לחוק החיזוק, סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי).
• שוויון: אותם עקרונות תמורה לכל הדיירים, ומנגנון גלוי לחלוקת הדירות.
• מסים ועלויות: מי נושא במס שבח, במס רכישה, במע"מ ובשכר הטרחה.

לפני העסקה הראשונה היזם חייב לכנס את בעלי הדירות ולמסור לכולם מסמך עיקרי הצעה, לפחות שבועיים לפני החתימה (סעיף 1א לחוק פינוי ובינוי, שחל גם בתמ"א לפי סעיף 5ב לחוק החיזוק).

מי עורך הדין של הדיירים, ומי משלם לו?

ברוב הפרויקטים היזם משלם את שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג את הדיירים. זה מקובל, אבל לא הופך את עורך הדין לנציג של היזם. החוק מחייב כל מי שפועל מטעם היזם, או ששכרו תלוי בכך שהעסקה תצא לפועל, לגלות זאת כבר בפנייה הראשונה. הוא גם חייב לדווח על כל שינוי לא זניח בתמורה של דייר אחד לעומת האחרים. הפרת החובות האלה מאפשרת לבעל דירה לחזור בו מהסכמתו, גם אחרי שחתם (סעיף 5ה לחוק החיזוק).

כדאי לוודא שעורך הדין נבחר על ידי הדיירים, שאין לו קשר ליזם, ושהוא זמין לכל דייר, ולא רק לנציגות.

האם משלמים מס שבח על דירת התמורה?

בדרך כלל לא, אם עומדים בתנאים. בחיזוק ותוספת, מכירת זכויות הבנייה פטורה כשהתמורה ניתנת בשירותי בנייה והמבנה חוזק בפועל (סעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין). בהריסה ובנייה, הפטור חל על דירה חלופית אחת, ובאזור מוטב עד שתיים, כשהשטח אינו עולה על הדירה הישנה בתוספת 25 מ"ר, או כשהשווי אינו עולה על התקרה שבחוק (סעיף 49לג1, הוראת שעה עד 31.12.2033). בפינוי-בינוי, הפטור חל על דירה חלופית עד תקרת שווי: הגבוה מבין 150% משווי הדירה הנמכרת, שווי דירה של 120 מ"ר במתחם, או דירה בשטח של 150% מהישנה ועד 200 מ"ר (סעיף 49כב).

תמורה במזומן, דירה שנייה או שטח מעבר לתנאים עשויים להתחייב במס. אפשר לבדוק גם במחשבון מס השבח.

קונים דירה יד שנייה בבניין עם הסכם תמ"א חתום?

מי שקונה דירה בבניין כזה קונה גם את ההתחייבות של המוכר כלפי היזם. לפני החתימה בודקים בנסח הטאבו אם יש הערת אזהרה לטובת היזם, קוראים את ההסכם עם היזם ואת ייפוי הכוח, ובודקים באיזה שלב הפרויקט ומה הדירה שתתקבל. המחיר צריך לשקף גם את השווי העתידי וגם את הסיכון והזמן עד אליו. ההסכם בין הקונה למוכר צריך לקבוע מי נכנס לנעלי המוכר מול היזם. עוד על הבדיקות: קניית דירה יד שנייה.

מה קורה אם שכן לא חותם?

אם יש רוב, היזם ובעלי הדירות שחתמו יכולים לתבוע את מי שלא חתם. בתמ"א ובחלופת שקד התביעה מוגשת למפקח על רישום מקרקעין, ובפינוי-בינוי לבית המשפט. הערכאה בודקת אם הסירוב בלתי סביר. היא יכולה לאשר את הפרויקט ולמנות מי שיחתום במקום המסרב, ובפינוי-בינוי גם לחייב אותו בנזק. לפני הליך כזה כדאי לנסות הידברות: פעמים רבות שינוי בתמורה או בבטוחות פותר את המחלוקת.

גם מי שמתנגד יכול לפנות לבית המשפט ולבקש צו מניעה שיעכב את הפרויקט. זה יכול לעצור בניין שלם לתקופה ארוכה, אבל מי שמבקש צו כזה מתחייב לפצות על הנזק אם ההליך לא יצליח.

עוד בנושא: עסקאות מורכבות | עסקת קומבינציה | מחשבון קומבינציה מול מזומן | קניית דירה יד שנייה | כל המחשבונים | ייצוג בעל/ת דירה מתנגד/ת