נושה של המוכר עיקל את הדירה שקניתם: למה הערת אזהרה מכריעה

מה קרה בתיק?

בשנת 1990 קנתה אישה רבע מדירה מבן משפחה שנקלע לחובות. מדובר בדירת ירושה. אותו עורך דין ייצג את שני הצדדים. העסקה דווחה לרשויות המס רק כעבור שלוש שנים, ולא נרשמה הערת אזהרה כלל וגם לא הועברו הזכויות. בשנת 1994 הטיל נושה של המוכר עיקול על הרבע שעדיין היה רשום על שמו. הערת האזהרה נרשמה רק אחרי העיקול.

ניסיון הקונה להסיר את העיקול בבית המשפט המחוזי נכשל, והקונה חויבה בהוצאות. באותה תקופה שלטה הלכה ותיקה הידועה בשם הלכת בוקר, שלפיה נושה שעיקל גובר על קונה שלא רשם את זכותו. עו"ד הרשלן שטיפל בעסקת המכר הוא גם זה שטיפל בתביעה והוא גם המליץ לא להגיש ערעור. יורשי הקונה תבעו את עורך הדין ברשלנות.

כאן החלו הדברים להסתבך. עורך הדין הגיש הודעת צד שלישי לחברת ביטוח בה היה מבוטח בביטוח מסוג "אחריות מקצועית". חברת הביטוח הגישה הודעת צד שלישי (ולמעשה צד רביעי) נגד המוכר בטענה כי אם יקבע שעוה"ד רשלן ואז יקבע כי חברת הביטוח צריכה לפרוע את העיקול, הרי שהמוכר יתעשר כי גם קיבל את כספי התמורה וגם משלמים את חובותיו.

כותב המאמר ייצג בהתנדבות את המוכר אשר היה למעשה הדמות היחידה בין כל הנוגעים בדבר שהתנהג באופן תקין ולא התרשל כלל. מצבו לא אפשר לו לממן את ההליך.

בית המשפט קבע שעורך הדין התרשל, ופסק לחובתו את שווי רבע הדירה, בהתחשב בכך שהיא תפוסה בזכות מגורים לכל החיים, ועוד החזר ההוצאות מההליך הקודם. בסיומו של הליך ההודעה נגד הלקוח נדחתה וחברת הביטוח אף חוייבה בהוצאות. התקבלה טענה כי התביעה מוקדמת ותיאורטית שכן במועד הגשת התביעה לא שולם דבר. זו אולי לא התוצאה המשפטית הכי נכונה אבל צדק נעשה כאן.

מה השתנה בהלכה מאז?

בשנת 1999 קבע בית המשפט העליון בהלכת אהרונוב (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב) שזכותו של קונה שחתם ושילם יכולה לגבור על עיקול שהוטל אחרי העסקה, גם אם לא נרשמה הערת אזהרה. למעשה הלכת בוקר האמורה התבטלה. פסק הדין בחיפה מזכיר את השינוי הזה כיוון שאילו היה מוגש ערעור על התביעה לביטול העיקול היה ערעור זה מתקבל כי הלכת אהרונוב ניתנה באותו מועד של הערעור - יד הגורל.

אבל ההלכה החדשה לא הופכת את הערת האזהרה למיותרת. כדי לגבור על העיקול צריך להגיע לבית המשפט, להוכיח תום לב, תשלום ומועדים, ולשאת בעלויות ההליך. הערה שנרשמת ביום החתימה מונעת את כל זה מראש.

מה לומדים מהתיק על ייצוג כפול?

במקרה זה קשה ללמוד הרבה כי מדובר ברשלנות קשה בייצוג אך ככלל כשאותו עורך דין מייצג את הקונה ואת המוכר, קשה לו לדאוג באמת לאינטרס של כל צד. במקרה הזה עורך הדין ידע שהמוכר בחובות, ובכל זאת לא דאג לרשום הערה ועוד עורך הדין היה מטעם הקונה והמוכר כלל לא היה מיוצג בנפרד.

מה צריך לעשות ביום החתימה?

• להוציא נסח טאבו עדכני ולבדוק עיקולים, משכנתאות והערות.
• לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה יחד עם החוזה.
• להגיש את הבקשה לרישום מיד, ולא לחכות לתשלום הבא.
• לדווח על העסקה לרשות המסים במועד.
• לא להעביר כסף לפני שהבטוחות במקום.

מתי לפנות לעורך דין?

לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה או חלק ממנה, שלחו לנו את הנסח ואת טיוטת החוזה. נבדוק שהזכויות שלכם מוגנות מהיום הראשון.

לתיאום שיחה: 052-5927592, או בוואטסאפ מהכפתור שבאתר.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית.