12 הבדיקות שחייבים לעשות לפני חתימה על הסכם מכר
רשימת הבדיקות המלאה: נסח, תיק בניין, שעבודים, חריגות, חובות והיטל השבחה.
קריאהעו"ד מקרקעין לרכישת ומכירת דירה
שירות מהיר, נגיש ומקצועי
ליווי משפטי מלא ברכישת דירה יד שנייה, ברכישה מקבלן ובמכירת דירה: בדיקות מקדמיות, ניסוח ההסכם, הבטחת הכספים, דיווחי המס והרישום בטאבו. עד שהמפתח בידיים והזכות רשומה על שמכם.
שלוש עסקאות שונות, שלוש מפות סיכונים שונות
הליווי נבנה לפי סוג העסקה. מה שקריטי ברכישה מקבלן כמעט לא רלוונטי ביד שנייה, ולהפך.
רכישת דירה יד שנייה
נסח טאבו, עיקולים ומשכנתה קיימת, חריגות בנייה, התאמת הרישום למצב בשטח, מנגנון תשלומים שמוגן בהערת אזהרה ובנאמנות.
לפרטי הליווירכישה מקבלן
בטוחה לפי חוק המכר, בדיקת מנגנון ההצמדה, מועד מסירה ופיצוי על איחור, המפרט ותקופת הבדק, והערות לחוזה האחיד של היזם.
לפרטי הליווימכירת דירה
תכנון מס שבח והפטורים, סילוק משכנתה מול לוח התשלומים, הגבלת האחריות שלכם בהסכם, ומסירה נקייה בלי זנבות.
לפרטי הליווירוב הכשלים בעסקת דירה מתגלים לפני החתימה, לא אחריה
הבדיקה המקדמית היא השלב שבו עורך דין חוסך לכם כסף. אלה הבדיקות שאנחנו מבצעים בכל עסקת רכישה:
- נסח טאבו עדכני או אישור זכויות: מי בעל הזכויות, מה רשום עליהן, ומי רשאי לחתום
- שעבודים, משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וצווי ירושה או אפוטרופסות
- תיק הבניין ברשות המקומית: היתרים, תוספות בנייה, מרפסות וממ"ד שנסגרו
- התאמה בין השטח הרשום לשטח בפועל ובין הצמדות החניה והמחסן לנסח
- היטלי השבחה, חובות ארנונה וועד בית, וחיובים שעוברים לרוכש
- חישוב מס רכישה ובדיקת מס השבח החל על המוכר, לפני קביעת לוח התשלומים
- תכנון הבטוחות: נאמנות, הערת אזהרה, ייפוי כוח בלתי חוזר וערבויות
דוגמה מהשטח. מרפסת שנסגרה בלי היתר אצל בעלים קודם אינה בעיה של המוכר בלבד. היא עוברת עם הדירה, ויכולה לחסום מימון בנקאי, להוליד דרישת הריסה מהוועדה המקומית ולפגוע בשווי במכירה הבאה. בדיקה בתיק הבניין לוקחת ימים ספורים, והתיקון אחר כך לוקח שנים.
נקודה שרבים מפספסים. תשלום ראשון שיוצא לפני רישום הערת אזהרה חושף אתכם לתחרות מול נושים של המוכר. מבנה תשלומים נכון מקדים את הבטוחה לכסף, לא להפך.
מהשיחה הראשונה ועד הרישום על שמכם
שישה שלבים, בסדר קבוע. בכל שלב אתם יודעים מה קורה, מה המועד הבא ומה נדרש מכם.
שיחת היכרות ומיפוי העסקה
מה הנכס, מי הצדדים, מה מקורות המימון ומה לוח הזמנים הרצוי. כאן גם מסתמן אם יש סיכון שמצדיק בדיקה מוקדמת עוד לפני הצעת מחיר.
בדיקות מקדמיות
נסח טאבו או אישור זכויות, תיק הבניין, בדיקת שעבודים ועיקולים, ובעסקת קבלן גם בדיקת הפרויקט, הקרקע והליווי הבנקאי.
חישוב מס ובניית לוח התשלומים
מס רכישה, מס שבח החל על המוכר, היטל השבחה ודמי הסכמה אם רלוונטי. לוח התשלומים נבנה כך שכל תשלום מקבל בטוחה מקבילה.
ניסוח ההסכם ומשא ומתן
ניסוח או תיקון של הסכם המכר, נספחי הבטוחות, ייפויי הכוח, ומנגנוני הפרה ופיצוי מוסכם. בעסקת קבלן מוגש נספח הערות מסודר לחוזה האחיד.
חתימה, דיווח ותשלומי מס
חתימה מול הצדדים, רישום הערת אזהרה, דיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום, וקבלת אישורי המסים לצורך העברת הזכויות.
מסירה ורישום הזכויות
פרוטוקול מסירה עם קריאת מונים, שחרור כספי הנאמנות, ורישום הזכויות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת עד לסיום מלא.
מס רכישה 2026: כמה תשלמו בפועל
מס הרכישה נקבע לפי שווי הדירה ולפי השאלה אם זו דירתכם היחידה. הפער בין שתי העמודות הוא לרוב עשרות אלפי שקלים, ולעיתים יותר.
| שווי הדירה | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| 1,978,745 - 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| 2,347,040 - 6,055,070 ₪ | 5% | 8% |
| 6,055,070 - 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 10% |
הטבלה מובאת לשם התמצאות כללית. קיימים מסלולים והקלות נוספים, בהם שיעור מוטב לעולה, הקלות לנכים ולנפגעי פעולות איבה, וכללים מיוחדים לדירה חליפית ולהורה וילדו. חישוב מדויק מחייב בדיקה פרטנית ואימות מול הסימולטור של רשות המסים במועד העסקה.
שאלות שחוזרות כמעט בכל עסקה
כמה עולה עורך דין לרכישת דירה?
שכר הטרחה בעסקאות מכר דירה נגזר בדרך כלל משווי העסקה ומורכבותה, ונקבע מראש בהסכם שכר טרחה בכתב לפני תחילת הטיפול. בעסקאות רכישה מקבלן קיימת הגבלה על גובה ההשתתפות שניתן לדרוש מהרוכש בשכר טרחת עורך הדין של המוכר. בשיחת ההיכרות תקבלו הצעה מפורטת שכוללת את כל שלבי הטיפול עד הרישום. שכר הטרחה אינו כולל הוצאות ואגרות, ואינו כולל שכר טרחה של מומחים חיצוניים כגון שמאי מקרקעין, מודד מוסמך או מהנדס, ככל שיידרשו.
האם חייבים עורך דין ברכישת דירה?
החוק אינו מחייב ייצוג בעסקת מקרקעין, אך רישום זכויות, דיווח לרשויות המס וניסוח הבטוחות דורשים ידע מקצועי, והטעויות בהן יקרות. בעסקה מקבלן, עורך הדין של הפרויקט מייצג את הקבלן בלבד ולא את הרוכש, ולכן ייצוג עצמאי הוא כמעט הכרחי.
תוך כמה זמן צריך לדווח על העסקה לרשות המסים?
הדיווח על עסקה במקרקעין מוגש למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ממועד העסקה. איחור בדיווח עלול לגרור קנסות וריבית, ולכן חשוב שהדיווח ייעשה במקביל לחתימה ולא אחריה.
מה ההבדל בין רכישה יד שנייה לרכישה מקבלן?
ביד שנייה הסיכון מתרכז בנכס ובמוכר: מצב הזכויות, עיקולים, משכנתה קיימת, חריגות בנייה והתאמה בין הרישום למצב בשטח. בקבלן הסיכון מתרכז בחוזה ובפרויקט: הבטוחה לכספים ששולמו, לוח התשלומים והצמדתו, מועד המסירה והפיצוי על איחור, המפרט ותקופת הבדק.
מה בודקים לפני שמשלמים מקדמה?
לפני כל תשלום, גם מקדמה קטנה, יש לוודא מיהו בעל הזכויות הרשום, האם רשומים שעבודים או עיקולים, האם קיימת הערת אזהרה לטובת צד אחר, ומה מצב ההיתרים. תשלום שיוצא לפני הבדיקה קשה מאוד להשיב.
אפשר לקיים את כל התהליך מרחוק?
חלק ניכר מהתהליך מתבצע היום דיגיטלית: בדיקות מקדמיות, טיוטות, דיווחי מס ורישום מקוון. חתימות מסוימות מחייבות מפגש או אימות נוטריוני, ואפשר לתאם אותם במועד אחד מרוכז.
נתחיל בבדיקה ראשונית
השאירו פרטים ונחזור אליכם. אם העניין דחוף, שיחת טלפון היא הדרך המהירה ביותר.
- טלפון052-5927592
- דוא"ל[email protected]
- המשרדצה"ל 17, נס ציונה
- שעות מענהימים א'-ה' 8:30-19:00, ובימי שישי לפי צורך
לפני שאתם מתקשרים. אם יש בידיכם נסח טאבו, טיוטת הסכם או מפרט מהקבלן, שלחו אותם מראש במייל. זה מקצר את השיחה הראשונה ומאפשר לתת תשובה ממוקדת כבר בה.