זכרון דברים לקניית דירה הוא חוזה מחייב: מתי ואיך אוכפים

מתי זכרון דברים הוא חוזה מחייב?

הכותרת של המסמך לא קובעת. "זכרון דברים", "הסכם עקרונות" או "טופס הזמנה" יכולים כולם להיות חוזה מחייב. מה שקובע הוא אם מתקיימים בו שני התנאים שדיני החוזים דורשים מכל חוזה: מסוימות וגמירות דעת. כשהם מתקיימים, זכרון הדברים הוא חוזה לכל דבר ועניין, והחוזה המפורט שהצדדים התכוונו לחתום עליו אחר כך הוא רק השלמה של מה שכבר סוכם. זו ההלכה שקבע בית המשפט העליון בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד (רחובות) בע"מ, פ"ד לג(2) 281 (1979), והיא מיושמת מאז בעקביות.

חוק המקרקעין קובע שהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). זכרון דברים חתום עונה על דרישת הכתב, ולכן אין צורך בחוזה מפורט כדי שההתחייבות תהיה תקפה.

מה זו מסוימות?

מסוימות פירושה שהמסמך כולל את הפרטים המהותיים של העסקה, כך שאפשר לבצע אותה בלי שהצדדים יצטרכו להסכים על עוד משהו מהותי: מי המוכר ומי הקונה, איזו דירה נמכרת (כתובת, או גוש וחלקה), ומה המחיר. פרטים משניים, כמו מועדי מסירה ותשלום, אפשר לפעמים להשלים לפי הדין ולפי הנוהג (סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973), ולכן היעדרם אינו מפיל בהכרח את העסקה.

מה זו גמירות דעת?

גמירות דעת פירושה שהצדדים התכוונו להתחייב כבר עכשיו, ולא רק לנהל משא ומתן. בית המשפט לומד על כך מהנסיבות: חתימה על המסמך, תשלום על חשבון המחיר, קבלת הכסף בלי הסתייגות, ומי שמתנהג בדירה כבעלים. מנגד, משפט כמו "העסקה כפופה לחתימה על חוזה" עשוי להעיד שהצדדים לא התכוונו להתחייב לפני החוזה המפורט, וזו שאלה שנבחנת בכל מקרה לגופו.

מה המשמעות בפועל?

• המוכר לא יכול לחזור בו כי קיבל הצעה טובה יותר, או כי "עוד לא נחתם חוזה אצל עורך דין".
• הקונה זכאי לדרוש אכיפה, כלומר שבית המשפט יורה להשלים את העסקה ולרשום את הדירה על שמו.
• אפשר לרשום הערת אזהרה על סמך זכרון הדברים.
• העסקה חייבת בדיווח לרשות המסים כמו כל עסקה במקרקעין.
• הכלל חל בשני הכיוונים: גם קונה שחתם אינו יכול לסגת רק משום שלא נחתם עדיין חוזה מפורט.

מה קרה בתיק?

זוג שכר דירה בשנת 2002. כעבור חודשים ספורים הוסכם בעל פה שהם יקנו אותה, והם התחילו לשלם על חשבון המחיר, כשדמי השכירות יורדים בהתאם (לדוגמה אם שולם 10% ממחיר הדירה, אז דמי השכירות מופחתים ב-10% וכך הלאה). הבעלים הרשום לא היה מעורב בעצמו: אשתו ניהלה את העסקה מכוח ייפוי כוח נוטריוני כללי, והכסף הועבר לפי בקשותיה לה או לבנם.

בשנת 2005 נחתם זכרון דברים: סוכם מחיר של 190,000$, מתוכם 54,000$ אושר כי שולמו עד לאותו מועד. כשהקונים ניגשו לחתום על חוזה מלא, התברר שהבעלים כלל לא יודע על המכירה שבצעה אשתו עפ"י ייפוי כח. עורך הדין שהיה אמור לנסח את החוזה סירב להמשיך, ומאותו רגע המוכרים התכחשו לעסקה.

באיזה מצב הגיע התיק למשרד?

במצב קשה. לא היה תיעוד מסודר של התשלומים ששולמו בפועל, ולא נרשמה הערת אזהרה, כי עורך הדין הקודם אמר לקונים שאי אפשר לרשום הערה על סמך זכרון דברים. בפועל, הקונים היו חשופים לכך שהבעלים ימכור את הדירה למישהו אחר, ישעבד אותה, או שנושה שלו יטיל עליה עיקול.

מה עשינו קודם כול?

• רשמנו הערת אזהרה על סמך זכרון הדברים בלבד, והיא נרשמה. מאותו יום הדירה "נעולה" לטובת הקונים.
• שחזרנו את התשלומים מהמסמכים שכן היו: שיקים, אישורים שנחתמו על קבלת כספים, ותרגום של כל תשלום בשקלים לדולרים לפי השער היציג ביום התשלום. כך הגענו לסכום מדויק: 57,585$.
• שלחנו מכתב דרישה לאכיפה, שנמסר לבעלים עצמו ביד, ולא לאשתו.
• דיווחנו על העסקה לרשות המסים.
• הגשנו תביעה לבית המשפט המחוזי לאכיפת זכרון הדברים, לפסק דין הצהרתי ולמינוי כונס נכסים להשלמת העסקה. הטענה המרכזית: זכרון הדברים הוא חוזה מחייב, כי יש בו את המסוימות הנדרשת: הצדדים, זיהוי הדירה והמחיר, והמוכרים הראו גמירות דעת כשקיבלו במשך שנים תשלומים על חשבון המחיר.

מה טענו המוכרים?

המוכרים הגישו תביעה שכנגד לפינוי הקונים, לתשלום דמי שכירות ולמחיקת הערת האזהרה. הם טענו שזכרון הדברים אינו חוזה, שייפוי הכוח בוטל, ושהמחיר שסוכם היה נמוך בצורה שמנצלת אותם.

טענת המחיר קרסה כשבית המשפט מינה שמאי ניטרלי. השמאי קבע שווי שוק של 188,000$ במועד הרלוונטי, כלומר המחיר שסוכם, 190,000$, היה אפילו מעט גבוה מהשווי. לגבי ייפוי הכוח טענו הקונים שכל הודעת ביטול, אם נשלחה בכלל, הגיעה אחרי שהעסקה כבר נעשתה, ושייפוי הכוח נועד בין היתר להבטיח את זכויותיהם ולפיכך הוא בלתי חוזר עפ"י סעיף 14 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965.

איך נגמר ההליך?

אחרי גישור וכמה ישיבות, הצדדים הגיעו להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין חלקי: הקונים רוכשים את הדירה, ומשלמים יתרה של 750,000 ₪ תוך 60 יום מחתימת חוזה מפורט, בכפוף לקבלת משכנתה. הסכום הזה סגר גם את כל הטענות לדמי שכירות.

נותרה מחלוקת אחת: האם המחסן נכלל בממכר. הצדדים הסכימו שבית המשפט יכריע בה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, כלומר בדרך של פשרה. בפסק הדין המשלים נקבע פיצוי של 17,500 ₪ לקונים. בית המשפט שיבח את הצדדים ובאי כוחם, והורה להשיב את האגרות.

האם אפשר לרשום הערת אזהרה על זכרון דברים?

כן. סעיף 126 לחוק המקרקעין מאפשר לרשום הערת אזהרה על סמך התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, והתחייבות כזו יכולה להיות גם בזכרון דברים. זה הצעד הראשון והחשוב ביותר כשמוכר מתחיל להתחמק: בלי הערה, גם זכייה בתביעה לא שווה הרבה אם הדירה כבר נמכרה לאחר או שועבדה.

מה אם שילמתם בלי קבלות?

זו בעיה ראייתית שיכולה להיות קשה אבל לא בהכרח סוף הסיפור. אפשר להוכיח תשלומים בשיקים, בהעברות בנק, בפתקים חתומים, בהודעות ובעדויות. חשוב לאסוף את כל החומר מוקדם, כל עוד הזיכרון טרי, ולסדר אותו בטבלה אחת עם תאריכים וסכומים.

איך נמנעים מכל זה מראש?

• כשהעסקה נעשית מכוח ייפוי כוח, לבדוק ישירות מול הבעלים הרשום שהוא יודע ומסכים.
• לא לשלם "על חשבון" בלי מסמך חתום לכל תשלום, ורק לחשבון של הבעלים הרשום.
• לרשום הערת אזהרה מיד עם החתימה על כל מסמך מחייב, גם על זכרון דברים.
• לא לחכות שנים עם חוזה מלא. כל חודש שעובר מוסיף סיכון.

מתי לפנות לעורך דין?

חתמתם על זכרון דברים והמוכר מתחיל להתחמק? שלחו לנו את המסמך ואת נסח הטאבו, ונבדוק מיד אם אפשר לרשום הערת אזהרה.

לתיאום שיחה: 052-5927592, או בוואטסאפ מהכפתור שבאתר.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית.