רכישת מגרש: הבדיקות שחייבים לעשות, ומלכודת המע"מ

מה חשוב לדעת

במגרש הערך תלוי בשאלות שאינן גלויות לעין: מי הבעלים ובאיזו זכות, מה התוכנית החלה על החלקה מתירה לבנות, אם יש גישה ותשתיות, ואילו תשלומים יגיעו בהמשך. לכן בודקים בעלות ורישום, תכנון ובנייה ועלויות נלוות.

במה מגרש שונה מדירה?

בדירה רואים מה קונים. במגרש, הערך תלוי כמעט כולו בשאלות שאינן גלויות לעין: מי הבעלים ובאיזו זכות, מה התוכנית החלה על החלקה מתירה לבנות, אם יש גישה ותשתיות, ואילו תשלומים יגיעו בהמשך. מגרש זול שאי אפשר לבנות עליו, או שדורש תשלומים גבוהים לפני היתר, הוא עסקה יקרה.

בדיקות בעלות ורישום

• נסח טאבו. מי הבעלים הרשומים, משכנתאות, הערות אזהרה, עיקולים וזיקות הנאה. איך מוציאים ואיך קוראים נסח, במדריך נסח טאבו: איך מוציאים, כמה עולה ואיך מאתרים גוש וחלקה.
• בעלות פרטית או קרקע של רשות מקרקעי ישראל. בקרקע של הרשות הזכות היא בדרך כלל חכירה, ויש לבדוק את תנאי החוזה, אם הוא מהוון, ואילו אישורים נדרשים להעברת הזכויות.
• מושע. כשכמה בעלים מחזיקים יחד בחלקה אחת בלי חלוקה רשומה, קונים חלק בלתי מסוים ולא מגרש מוגדר. בלי הסכם שיתוף או חלוקה, קשה לקבל היתר ולהבטיח איפה בדיוק תבנו.
• קרקע חקלאית. "מגרשים" בקרקע שייעודה חקלאי משווקים לפעמים כהשקעה. כל עוד הייעוד לא שונה בתוכנית מאושרת, אי אפשר לבנות עליהם בית, ואין ודאות שזה ישתנה.
• גישה ודרך. מגרש בלי גישה רשומה לדרך, או שהגישה עוברת בחלקה של אחר בלי זיקת הנאה, עלול להיתקע בשלב ההיתר.

בדיקות תכנון ובנייה

• התוכנית החלה על החלקה (תב"ע). ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה, מספר יחידות הדיור, קווי הבניין, התכסית והגובה המותרים. את התוכניות בודקים במערכות מנהל התכנון ובוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
• תוכניות בהכנה. תוכנית חדשה יכולה להוסיף זכויות, אבל גם להפקיע חלק מהמגרש לדרך או לשטח ציבורי.
• איחוד וחלוקה. בשכונות חדשות המגרש שבתוכנית לא תמיד רשום עדיין כחלקה נפרדת. יש לבדוק מתי ואיך תירשם החלוקה.
• מגבלות. קווי חשמל, קווי תשתית, עתיקות, רעש או מגבלות גובה עלולים לצמצם את מה שאפשר לבנות בפועל.
• תשתיות. חיבור למים, ביוב וחשמל, ומצב הפיתוח של הרחוב.

כדאי לבקש מהוועדה המקומית תיק מידע תכנוני לחלקה, ולבדוק אותו עם אדריכל עוד לפני המשא ומתן על המחיר.

עלויות נלוות שכדאי לחשב מראש

• מס רכישה. ברכישת קרקע או מגרש שאין עליו דירת מגורים, מס הרכישה הוא 6% משווי העסקה, בלי מדרגות ובלי הקלת דירה יחידה. אפשר לחשב במחשבון מס הרכישה.
• היטל השבחה. אם אושרה תוכנית שהעלתה את שווי הקרקע, ייתכן שקיים חוב בהיטל השבחה. יש לבדוק מול הוועדה המקומית אם יש חוב שטרם שולם, ולקבוע בהסכם מי נושא בו.
• היטלי פיתוח ואגרות בנייה. בשלב ההיתר משלמים לרשות המקומית היטלים ואגרות, ובקרקע של רשות מקרקעי ישראל גם הוצאות פיתוח לפי החוזה.
• מע"מ. ראו בסעיף הבא. זו ההוצאה שמפתיעה הכי הרבה רוכשים.

מלכודת המע"מ

מכירת מגרש על ידי יחיד פרטי שאינו עוסק במקרקעין אינה חייבת בדרך כלל במע"מ. אבל כשהמוכר הוא עוסק, כמו חברה, קבלן, יזם או מי שעוסק בקנייה ומכירה של מקרקעין, המכירה חייבת במע"מ, והשיעור היום הוא 18%.

כאן נמצאת המלכודת: מחיר שמוצג במודעה או בטיוטת ההסכם בלי המילים "כולל מע"מ" עלול להתברר כמחיר לפני מע"מ. רוכש פרטי אינו יכול לקזז את המע"מ, ולכן זו עלות נוספת של ממש.

ויש השפעה נוספת: מס הרכישה מחושב בדרך כלל על מלוא התמורה, כולל המע"מ. בדוגמה, 6% על 1,770,000 ₪ הם 106,200 ₪, לעומת 90,000 ₪ על המחיר בלבד.

איך נמנעים מההפתעה: בודקים מי המוכר ומה מעמדו לעניין מע"מ, קובעים בהסכם במפורש אם המחיר כולל מע"מ, ומוודאים שהמימון והמשכנתה מחושבים על הסכום המלא. במכרזים של רשות מקרקעי ישראל בודקים בחוברת המכרז אם המחיר והוצאות הפיתוח כוללים מע"מ.

אחרי הרכישה: הבנייה

אחרי רכישת המגרש מגיע שלב התכנון וההיתר, ואחריו בחירת קבלן. שלד הבית הוא הבסיס לכל מה שיבוא אחריו, ושלד מדויק חוסך כסף בשלב הגמר. לבניית שלד לווילות ולבתים פרטיים אנו ממליצים על ליבלו חברה לבניין בע"מ, קבלן רשום שמתמחה בבניית שלד לבתים פרטיים. בחוזה עם כל קבלן חשוב לקבוע מפרט מפורט, לוח זמנים, בטוחות ואחריות לליקויים.

עוד בנושא: מדריך נסח טאבו | מחשבון מס רכישה | 12 הבדיקות לפני חתימה