עמוס אילןעו"ד ונוטריון
מקרקעין ונדל"ן 052-5927592 צה"ל 17, נס ציונה א'-ה' 09:00-19:00, ו' 09:00-12:30

מדריך למשתמש: מחשבון מס שבח

המדריך מסביר איך להשתמש במחשבון מס השבח, מה המחשבון מחשב ומה אינו מחשב, על אילו הנחות הוא מבוסס, ועל אילו מקורות דין נשען כל חלק בחישוב.

עודכן: 10 באוקטובר 2026

למי המחשבון מתאים ומה הוא מחשב

המחשבון מעריך את מס השבח במכירת זכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ואת מס היסף על השבח לפי סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה. הוא חל על מכירות מ-1.1.2025 עד 31.12.2027, השנים שבהן הסכומים הנקובים בחוק קבועים ומדרגות המס ידועות.

  • סוגי נכסים: דירת מגורים, נכס אחר (קרקע, נכס מסחרי ועוד) וזכות באיגוד מקרקעין.
  • סוגי מוכרים: יחיד תושב ישראל, יחיד תושב חוץ וחבר בני אדם. אפשר להזין כמה מוכרים, וכל מוכר מחושב בנפרד לפי חלקו.
  • פטורים לדירת מגורים: סעיף 49ב(2) (דירה יחידה), סעיף 49ב(5) (דירה שהתקבלה בירושה) וסעיף 49ה, בכפוף לתקרת סעיף 49א(א1) ולסעיפים 49ו ו-49ז.
  • מסלולי חישוב: חישוב לינארי (סעיף 48א(ב1)), חישוב לינארי מוטב (סעיף 48א(ב2)), פריסה (סעיף 48א(ה)) ושיעור לפי הכנסה (סעיף 48א(ב)(2)), עם השוואה בין המסלולים.

מה המחשבון אינו כולל:

  • הפטור למוסד ציבורי במכירת דירה שקיבל בירושה (סעיף 49ב(6)) ופטורים מיוחדים נוספים, כמו פטורים בהתחדשות עירונית.
  • פריסה ותקרת המס שבסעיף 48א(ד) כשהזכות נרכשה במנות.
  • קביעת שווי שוק במקום התמורה שבחוזה. מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לקבוע שווי אחר, למשל במכירה בין קרובים.
  • מס הרכישה שהקונה משלם. לחישובו יש מחשבון מס רכישה.

מה להכין לפני השימוש

  • חוזה הרכישה: יום החתימה והמחיר. בירושה או במתנה: פרטי המוריש או נותן המתנה.
  • חוזה המכירה: יום החתימה והתמורה.
  • קבלות על הוצאות הרכישה והמכירה (מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאי, אגרות) ועל השבחות, עם תאריכי התשלום.
  • אם הדירה הושכרה: מסלול המס על דמי השכירות, תקופת ההשכרה והפחת שנוכה בדוחות למס הכנסה.
  • הכנסה חייבת אחרת של כל מוכר בשנת המכירה, לחישוב מס היסף, הפריסה והשיעור לפי הכנסה.
  • כשהמחיר הושפע מזכויות לבנייה נוספת: הערכת שמאי לשווי הדירה בלי הזכויות.

הזנת הנתונים, שדה אחר שדה

הטופס מחולק לשלושה חלקים: הנכס והעסקה, ניכויים והמוכרים. ליד כל שדה יש סימן ?, שמציג את ההסבר שמופיע כאן. שדות שאינם רלוונטיים מוסתרים, ומופיעים רק כשבוחרים באפשרות שמחייבת אותם.

1. הנכס והעסקה

סוג הנכס. בחרו את סוג הזכות הנמכרת. "דירת מגורים" פותחת את הפטורים לדירה ואת החישוב הלינארי המוטב. "זכות באיגוד מקרקעין" היא מכירת מניות או זכויות באיגוד (למשל חברה) שנכסיו הם זכויות במקרקעין.

יום המכירה. היום שבו נעשתה המכירה, כלומר היום שבו נחתם ההסכם המחייב למכירה (בדרך כלל יום החתימה על חוזה המכר). לא יום מסירת החזקה ולא יום הרישום בטאבו (סעיף 19).

שווי המכירה של הנכס כולו (₪). התמורה בעד הנכס כולו לפי חוזה המכירה, גם כשיש כמה מוכרים (החלק של כל מוכר מוזן בסעיף 3). כוללים גם תמורה שאינה בכסף. שווי המכירה הוא שווי השוק של הזכות, ולכן כשהמחיר נמוך משווי השוק (למשל בין קרובים) מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לקבוע שווי אחר.

רכישה במנות. סמנו כשהזכות לא התקבלה בבת אחת. למשל: מחצית נקנתה ב-2010, ומחצית נוספת התקבלה במתנה מההורים ב-2015. אז מזינים לכל מוכר את המנות שלו, וכל מנה מחושבת לפי יום הרכישה ושווי הרכישה שלה.

יום הרכישה. היום שבו נחתם ההסכם המחייב לרכישה (לא יום קבלת המפתח ולא יום הרישום). הנכס התקבל במתנה, בירושה או בכמה שלבים? סמנו "רכישה במנות", או "רכישה אחרת או במנות" אצל המוכר, ובחרו את אופן הקבלה.

שווי הרכישה של הנכס כולו. המחיר ששולם ברכישה לפי חוזה הרכישה, לנכס כולו. סכום מלפני 4.9.1985 מזינים במטבע של אז, כפי שמופיע בחוזה. הוצאות הרכישה (מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך) לא נכללות כאן: מזינים אותן בנפרד, בסעיף הניכויים.

פחת שנוכה או שהיה מותר בניכוי (₪, לא חובה). רלוונטי רק לנכס שהושכר או שימש לעסק. מזינים את סך הפחת שנוכה בדוחות למס הכנסה, או שהיה מותר לנכותו. הפחת מופחת משווי הרכישה. בדירה ששימשה רק למגורי המוכר, השאירו ריק.

הפקעה. סמנו רק כשהזכות הופקעה בידי רשות, או כשהמכירה היא מכירה שרואים בה הפקעה לפי סעיף 65. במקרים אלה ניתן זיכוי ממס לפי סעיף 48ג.

רכישה עד 31.3.1961 (סעיף 48א(ד)). מופיע רק כשיום הרכישה הוא עד 31.3.1961. סמנו אם הזכות התקבלה באחת הדרכים המנויות. במקרים אלה לא חלים השיעורים המיוחדים לרכישה עד אותו מועד (סעיף 48א(ד)(4)).

מטבע הסכומים הישנים. השאירו מסומן אם הזנתם סכומים ישנים כפי שהם מופיעים בחוזה (בלירות עד 23.2.1980, או בשקלים ישנים עד 3.9.1985). בטלו את הסימון רק אם כבר המרתם אותם בעצמכם לשקלים חדשים.

דירת מגורים מזכה. דירה ששימשה בעיקרה למגורים (גם בהשכרה למגורים) לפחות ב-4/5 מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או בארבע השנים שלפני המכירה. תקופה שבה הדירה עמדה ריקה נחשבת לתקופת מגורים (סעיף 49(א)). משפיע על הפטורים ועל החישוב הלינארי המוטב.

זכויות בנייה נוספות. סמנו אם המחיר הושפע מזכויות לבנייה נוספת שטרם נוצלו (למשל זכות להרחבה או לבניית קומה). הפטור לדירת מגורים אינו חל על החלק של התמורה שמיוחס לזכויות האלה (סעיף 49ז).

"סכום שווי הדירה" בלי הזכויות, לדירה כולה (₪). כמה הייתה שווה הדירה כפי שהיא, בלי זכויות הבנייה הנוספות, לפי הערכת שמאי. המחשבון מפריד בין החלק שמיוחס לדירה לבין החלק שמיוחס לזכויות.

דירה ישנה. סמנו אם בניית הדירה הסתיימה, והמוכר רכש אותה, לפני 1.4.1997. זה משפיע על חישוב החלק הפטור (סעיף 49ז(א)(3)).

השכרת הדירה ומסלול המס על השכירות. מסלול המס על דמי השכירות משפיע על חישוב השבח כשהמכירה חייבת במס (הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2007). במכירה פטורה אין לו השפעה.

ההשכרה החלה ביום. תקופת ההשכרה שבשלה מחושב הפחת. אם הדירה הושכרה בכמה תקופות, הזינו את התחלת ההשכרה הראשונה ואת סיום האחרונה, והתאימו את השיעור.

בסיס הפחת לדירה כולה (₪, לא חובה). לפי תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט-1989, הפחת הוא 2% משווי הדירה: הסכום שבו נרכשה, כולל הקרקע (תקנה 3), מתואם למדד (תקנה 4). במסלול הפטור התקנות אינן חלות (סעיף 5 לחוק הפטור), ולפי כללי הפחת הרגילים רק המבנה בר פחת. אפשר להזין כאן את רכיב המבנה.

שיעור פחת שנתי (%). 2% לשנה לפי תקנה 2(א) לתקנות 1989. בשנה שבה הדירה הושכרה רק חלק מהזמן, הפחת יחסי לחודשים השלמים של השכרה (תקנה 2(ב)).

2. ניכויים (סעיף 39)

תיאור. תיאור קצר לזיהוי בדוח, למשל "שכר טרחת עורך דין ברכישה" או "שיפוץ מטבח". לא משפיע על החישוב.

סוג. הוצאה: מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאי, אגרות. השבחה: שיפוץ או בנייה שהעלו את ערך הנכס, ולא תיקונים ותחזוקה שוטפת. לכל סוג כלל הצמדה משלו, ולכן חשוב לבחור נכון.

יום ההוצאה, יום התשלום או יום גמר ההשבחה. היום שבו שולמה ההוצאה, לפי הקבלה או החשבונית. בהשבחה: היום שבו הסתיימה העבודה. הסכום מתואם למדד מהתאריך הזה ועד יום המכירה.

בניין חדש על קרקע פנויה (לא חובה). רק בבניית בניין חדש על קרקע שלא היה עליה בניין. הזינו את יום תחילת הבנייה ואת יום סיומה, והמחשבון יקבע את יום גמר ההשבחה לפי סעיף 47.

סכום. הסכום ששולם בפועל, לנכס כולו (לא רק לחלק של מוכר אחד). סכום מלפני 4.9.1985 מזינים במטבע של אז.

3. המוכרים

המוכרים הם תא משפחתי אחד: מוכר ובן/בת זוגו (למעט בן/בת זוג הגר/ה דרך קבע בנפרד) וילדיהם שטרם מלאו להם 18 (סעיף 49(ב)). סמנו כשהמוכרים הם מוכר, בן או בת זוגו, וילדיהם שטרם מלאו להם 18. לעניין הפטור לדירת מגורים הם נחשבים מוכר אחד (סעיף 49(ב)).

שם (לא חובה). לזיהוי המוכר בדוח בלבד. לא משפיע על החישוב.

חלקו בנכס (%). החלק של המוכר בזכות הנמכרת, באחוזים. למשל בני זוג בחלקים שווים: 50 לכל אחד. סך החלקים של כל המוכרים צריך להיות 100.

סוג המוכר. יחיד תושב ישראל, יחיד תושב חוץ, או חבר בני אדם (חברה). שיעור המס והפטורים האפשריים תלויים בכך.

רכישה אחרת או במנות. סמנו כשהמוכר הזה קיבל את חלקו ביום אחר או בשווי אחר מאלה שבסעיף 1, או בכמה שלבים (קנייה, מתנה, ירושה). לאחר הסימון מזינים את המנות שלו.

אופן קבלת המנה. איך המנה הגיעה למוכר. בקנייה: נתוני הקנייה. במתנה מקרוב שהייתה פטורה ממס לפי סעיף 62: המוכר נכנס בנעלי הנותן, ומזינים את נתוני הרכישה של הנותן. במתנה שלא הייתה פטורה: שווי המתנה ויום קבלתה. בירושה: ראו את ההסבר שמופיע אחרי הבחירה.

המנה מתוך חלקו של המוכר (%). איזה חלק מהחלק של המוכר הגיע במנה הזו. למשל מוכר יחיד שקנה מחצית וקיבל מחצית במתנה: 50 במנה הראשונה ו-50 בשנייה. סך המנות של כל מוכר צריך להיות 100.

יום הרכישה של המנה. התאריך תלוי באופן הקבלה, והתווית מתעדכנת לפיו. בקנייה: יום החתימה על חוזה הרכישה. במתנה פטורה לפי סעיף 62: יום הרכישה של נותן המתנה. במתנה שלא הייתה פטורה: יום קבלת המתנה.

שווי הרכישה של המנה. הסכום תלוי באופן הקבלה. בקנייה: המחיר ששולם בעד המנה. במתנה פטורה לפי סעיף 62: מה ששילם נותן המתנה בעד אותו חלק. במתנה שלא הייתה פטורה: שווי השוק של המנה ביום קבלת המתנה.

יום קבלת המתנה. היום שבו המוכר קיבל את המתנה ונעשה בעל הזכות. ממנו נספרת תקופת ההמתנה לפי סעיף 49ו בבקשת פטור לדירת מגורים.

פטור מבוקש. בחרו את הפטור שאתם רוצים לבדוק. יוצגו התנאים שלו לסימון, והפטור יחול רק אם כולם סומנו. כדאי להריץ את החישוב גם בלי פטור וגם עם פטורים אחרים, ולהשוות.

תנאי סעיף 49ב(2). הפטור לדירה יחידה ניתן רק כשכל שלושת התנאים מתקיימים. סמנו רק תנאי שמתקיים בפועל.

תנאי סעיף 49ב(5). הפטור לדירה שהתקבלה בירושה ניתן רק כשכל שלושת התנאים מתקיימים. סמנו רק תנאי שמתקיים בפועל.

תנאי סעיף 49ה. הפטור החד פעמי לבעל שתי דירות ניתן רק כשכל התנאים מתקיימים. הזינו גם את שווי הדירה הנוספת, כי הפטור מוגבל לפי שווי שתי הדירות יחד.

תושב חוץ. תושב חוץ זכאי לפטור לדירת מגורים רק אם אין לו דירת מגורים במדינת תושבותו, ויש לו אישור על כך משלטונות המס שם.

דירה שהתקבלה במתנה (סעיף 49ו). דירה שהתקבלה במתנה בפטור: הפטור במכירתה ניתן רק אחרי תקופת המתנה. ארבע שנים מהיום שבו נעשה המוכר בעליה, או שלוש שנים אם גר בה, ונספרות רק תקופות מגיל 18 (סעיף 49ו). הסעיף אינו חל כשנותן המתנה שילם את מלוא המס בשל ההעברה, או ניצל בשלה פטור לדירת מגורים (הוראת ביצוע 9/2009). מלאו את התאריכים, והמחשבון יבדוק.

הכנסה חייבת אחרת בשנת המכירה (₪, לא חובה). ההכנסה החייבת של המוכר בשנת המכירה ממקורות אחרים: משכורת, עסק, שכר דירה חייב ועוד. משמשת לחישוב מס יסף על הכנסות גבוהות (סעיף 121ב לפקודה). אפשר להשאיר ריק.

מתוכה, הכנסה ממקורות הוניים (₪). החלק מההכנסה שבשדה הקודם שמקורו בהון: ריבית, דיבידנד, רווחי הון, שכר דירה. משמש לחישוב מס היסף הנוסף על הכנסה ממקורות הוניים.

פריסה (סעיף 48א(ה)). פריסה: המס על השבח הריאלי מחושב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים, על פני עד ארבע שנות מס (ולא יותר מתקופת הבעלות) שמסתיימות בשנת המכירה, לפי שיעורי המס של המוכר בכל שנה. יכולה להוזיל את המס כשהכנסות המוכר באותן שנים נמוכות. יש להזין את ההכנסות לכל שנה.

שיעור לפי הכנסתו (סעיף 48א(ב)(2)). מסלול למוכר שהכנסתו בשנת המכירה נמוכה: המס מחושב לפי מדרגות מס ההכנסה שלו במקום השיעור הקבוע, אם התוצאה נמוכה יותר. נדרשת בקשה ואישור של מנהל מיסוי מקרקעין.

בעל מניות מהותי. בעל מניות מהותי מחזיק, לבד או יחד עם אחר, ב-10% לפחות מאמצעי השליטה באיגוד. השיעור החל עליו שונה.

רכישה במטבע חוץ (סעיף 47). רק לתושב חוץ שרכש את הזכות כדין במטבע חוץ. במקום המדד, החישוב מתואם לפי שער המטבע היציג של בנק ישראל (סעיף 47).

הפסד הון לקיזוז, לרבות הפסד במכירת זכות במקרקעין (₪, לא חובה). הפסדי הון של המוכר מאותה שנה, או הפסדים מועברים משנים קודמות שדווחו (למשל ממכירת מניות או נכס אחר). מקוזזים מהשבח ומפחיתים את המס.

הפסד מעסק או ממשלח יד בשנת המכירה, לקיזוז (₪, לא חובה). הפסד מעסק או ממשלח יד של המוכר באותה שנה. אפשר לקזז אותו גם כנגד השבח. אם אינכם רוצים לקזז, השאירו ריק.

הדוח, הטפסים ושמירת הנתונים

אחרי החישוב מוצג דוח לכל מוכר: שווי המכירה של חלקו, יתרת שווי הרכישה, הניכויים, השבח וחלוקתו לשבח ריאלי ולסכום אינפלציוני, הרכיבים הלינאריים והשיעור של כל רכיב, הפטור שהוחל, מס היסף והמס הכולל. בדירת מגורים מזכה של יחיד מוצגת גם השוואה בין המסלולים (פטור, לינארי מוטב ולינארי רגיל), והמסלול הזול מסומן.

מתחת לדוח מופיעות הערות שמתאימות לנתונים שהוזנו, למשל פטור שלא הוחל ומדוע, ונושאים שמחייבים בדיקה נוספת. בסוף הדוח מפורטות הנחות הבסיס של החישוב.

טפסי דיווח: אחרי החישוב אפשר להפיק טיוטה ממולאת של הטפסים הרשמיים של רשות המסים: 7002, או 7000 כשכל המוכרים בפטור מלא; 7914 לכל מוכר בחישוב לינארי מוטב; 7003 לכל מוכר בפריסה; ו-2990 בחישוב לינארי רגיל של זכות שנרכשה במועד אחד. הפרטים האישיים שמוזנים לטפסים נשארים בדפדפן בלבד. הטפסים הם טיוטה, ויש לבדוק כל שדה לפני החתימה וההגשה.

שמירה וטעינה: הכפתורים בראש הטופס שומרים את הנתונים בקובץ מוצפן (סיומת .ilaw), שאפשר לטעון מאוחר יותר ולהמשיך ממנו.

חישוב חופשי: בלשונית נפרדת אפשר לחשב שבח ריאלי בלבד: סכום רכישה, ניכויים וסכום מכירה מתואמים למדד, והשיעור שהוזן מוחל על כל השבח הריאלי, בלי פטורים, בלי חלוקה לינארית ובלי מדרגות מס.

הנחות היסוד ואופן החישוב

המדד: המחשבון משתמש במדד המחירים לצרכן הידוע בכל מועד, שנשלף בזמן החישוב מהממשק הרשמי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדד ידוע מהיום שאחרי יום פרסומו. לתאריכים שלפני ספטמבר 1951 נלקח המדד שקבע שר האוצר לאותה שנה (תקנות מס הכנסה ומס שבח מקרקעין (קביעת מדד לתקופה שלפני שנת 1951), התשמ"ב-1982). כשהמדד של יום המכירה טרם פורסם, נלקח המדד האחרון שפורסם, והדוח מציין זאת.

סכומים נקובים בחוק: תקרת שווי המכירה לפטור 5,008,000 ₪ (סעיף 49א(א1)); סכומי סעיף 49ה 2,252,000 ₪ ו-3,746,000 ₪; סכומי סעיף 49ז 2,428,100 ₪ ו-607,000 ₪; סף מס היסף 721,560 ₪, ובדירת מגורים שווי מכירה של 5,385,285 ₪ (סעיף 121ב לפקודה). בשנים 2025 עד 2027 הסכומים אינם מתואמים.

  • השבח הוא שווי המכירה פחות יתרת שווי הרכישה: שווי הרכישה, בתוספת הניכויים לפי סעיפים 39 ו-39א ובניכוי הפחת (סעיפים 6(ב), 47). יתרת שווי הרכישה המתואמת מחושבת לפי המדד ביום המכירה, ביום הרכישה וביום כל הוצאה. מס רכוש, ארנונת רכוש וריבית ריאלית מתואמים לפי המדד שפורסם ב-15 ביולי בשנת התשלום (סעיף 47).
  • הסכום האינפלציוני פטור ממס. החלק שלו שנצבר עד 31.12.1993 ("סכום אינפלציוני חייב") ממוסה ב-10%, או ב-0% במכירת דירת מגורים מזכה שחל עליה סעיף 48א(ב2) (סעיף 48א(ג)).
  • השבח הריאלי של יחיד מחולק לפי ימים, מיום הרכישה ועד יום המכירה. החלק שעד 6.11.2001 ממוסה בשיעור הגבוה שבסעיף 121 לפקודה (47%), החלק שעד 31.12.2011 ב-20%, והיתרה ב-25% (סעיף 48א(ב1)). זכות שנרכשה מ-1.1.2012: 25% (סעיף 48א(ב)(1)). חבר בני אדם: 23% (סעיף 48א(א) וסעיף 126(א) לפקודה).
  • דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014 ונמכרת במס: השבח הריאלי עד 31.12.2013 פטור, והיתרה ממוסה ב-25% (סעיף 48א(ב2)). כשהתמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, החלק שמעל שווי הדירה והפטור הנוסף נחשב זכות אחרת (סעיף 48א(ב3)).
  • פטור לדירת מגורים מזכה (סעיפים 49א, 49ב(2), 49ב(5), 49ה) מוחל רק כשסומנו כל התנאים, ובכפוף לתקרת שווי המכירה של 5,008,000 ₪ (סעיף 49א(א1)). ההחלטה אם לבקש פטור מלא או לשלם מס בחישוב הלינארי המוטב נתונה למוכר, ויש לה השפעה על מכירות עתידיות.
  • כמה מוכרים: כל מוכר מחושב בנפרד, לפי חלקו בשווי המכירה, בשווי הרכישה ובניכויים, ולפי מאפייני המס שלו. התקרות מוחלות על שווי המכירה של חלקו; התקרות שבסעיף 49ז(א) מוחלות באופן יחסי לחלקו (סעיף 49ז(א1)).
  • מס יסף: 3% על החלק של ההכנסה החייבת, כולל השבח הריאלי, שמעל 721,560 ₪, ועוד 2% על הכנסה ממקורות הוניים שמעל אותו סכום (מ-2025). במכירת דירת מגורים השבח נכלל רק אם שווי המכירה עולה על 5,385,285 ₪ והמכירה אינה פטורה (סעיף 121ב לפקודה). הסכום האינפלציוני אינו נכלל.
  • קיזוז הפסדים: הפסד הון, לרבות הפסד במכירת זכות במקרקעין, מקוזז קודם כנגד השבח הריאלי, וכל שקל מהיתרה כנגד 3.5 שקלים של סכום אינפלציוני חייב (סעיף 92(א)(1) לפקודה). הפסד מעסק או ממשלח יד בשנת המכירה מקוזז כנגד כלל ההכנסה החייבת, לרבות שבח (סעיף 28(א) ו-(י) לפקודה). המחשבון מקזז את ההפסד מהשבח הריאלי החייב לפני החלוקה הלינארית, ולכן הקיזוז מתחלק באופן יחסי בין הרכיבים.
  • הוצאה ששולמה אחרי יום המכירה נכללת לפי "ערכה": הסכום, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה ששולמו עליה, כפול המדד ביום המכירה ומחולק במדד ביום התשלום (סעיף 47). השבחה מתואמת מיום גמר ההשבחה, ובבניין חדש על קרקע פנויה מהיום שבו תמו שני שלישים מתקופת הבנייה. מס רכוש: עד 31.3.1972 מחצית הסכום לפי מדד יום הרכישה; מ-1.4.1972 עד 31.12.1985 לפי ממוצע מדדי יולי משנת 1972, או מהשנה הראשונה של התשלומים שהוזנו, עד 1985; מ-1986 לפי מדד יולי של שנת התשלום (סעיף 47).
  • פעולה באיגוד מקרקעין: יחיד ממוסה על השבח הריאלי שאחרי 1.1.2012 ב-25%, ובעל מניות מהותי ב-30% (סעיף 48א(ב)(1) ו-(1א)); החלוקה הלינארית חלה גם כאן (סעיף 48א(ב1)).
  • חלופה לפי סעיף 48א(ב)(2): כשהמס לפי שיעורי ההכנסה הרגילים של המוכר נמוך מהשיעור שבחוק, המנהל רשאי להתיר בכתב מס בשיעור נמוך יותר. המחשבון מציג חלופה זו כשסומנה, ובוחר בזולה מבין החלופות.
  • רכישה עד 31.3.1961: המס אינו עולה על 12% מהשבח (רכישה עד שנת המס 1948), או 12% ועוד 1% לכל שנה משנת המס 1949 עד שנת הרכישה, בתוספות שבסעיף 48א(ד)(2) ו-(3) עד שנת המכירה. התקרה אינה חלה כלל על זכות שהתקבלה בלא תמורה, מקרוב או באחת הדרכים האחרות שבסעיף 48א(ד)(4). לפני ספטמבר 1951 המדד הוא המדד שקבע שר האוצר לכל שנה.
  • מוכר שקיבל את חלקו בכמה מנות (רכישה, מתנה או ירושה, במועדים שונים): כל מנה מחושבת לפי יום הרכישה ושווי הרכישה שלה, והפחת והניכויים מתחלקים בין המנות לפי חלקן. הפטורים, התקרות ומס היסף נבחנים למוכר כולו. פריסה ותקרת סעיף 48א(ד) לא חושבו כשיש כמה מנות. המחשבון אינו כולל את הפטור למוסד ציבורי במכירת דירת מגורים שקיבל בירושה (סעיף 49ב(6)) ופטורים מיוחדים נוספים.
  • תושב חוץ שרכש את הזכות כדין במטבע חוץ רשאי לבקש שיראו את שער המטבע כמדד (סעיף 47). אמנות המס, ככלל, אינן מפחיתות את מס השבח על מקרקעין בישראל. הפקעה: זיכוי לפי סעיף 48ג. פטור לנכה לפי סעיף 9(5) לפקודה אינו חל על מס שבח, גם לא בדרך של פריסה (ו"ע 7018-04-16 כספי נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה).

דירה שהושכרה

כשהדירה הושכרה והמכירה חייבת במס, מסלול המס שבו דווחו דמי השכירות משפיע על חישוב השבח. הכללים נקבעו בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2007. במכירה פטורה למסלול אין השפעה.

  • מסלול רגיל (שיעורי סעיף 121): הפחת שנוכה, או שהיה מותר בניכוי, מופחת משווי הרכישה (הגדרת "פחת" בסעיף 47). לפי ע"א 5883/18 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה נ' PIV, ברירת המחדל היא שהפחת נוכה; מוכר שדיווח כדין ולא ניכה פחת רשאי להוכיח זאת.
  • מסלול 10% (סעיף 122 לפקודה): לפי סעיף 122(ג), הסכום המרבי של הפחת שניתן היה לנכות בתקופה שבה שולם מס בשיעור 10% מתווסף לשווי המכירה. הסכום מתווסף כפי שהוא, ולכן כולו שבח ריאלי.
  • מסלול הפטור (חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990): רשות המסים מנכה משווי הרכישה פחת רעיוני, מ-27.2.2007 או מתחילת ההשכרה, המאוחר מביניהם. ועדות הערר צידדו בעמדת הרשות (ו"ע 10216-07-14 וימן; ו"ע 8935-09-22 בצלאל, 16.3.2023; ו"ע 19084-12-21 מנדלסון, 14.2.2024). בת"צ 42666-01-20 חן נ' רשות המסים (23.5.2024) קבע בית המשפט לעניינים מנהליים שהניכוי נעשה שלא כדין. המדינה ערערה (עע"מ 5975/24), וביצוע פסק הדין עוכב. לכן המחשבון מציג את החישוב לפי עמדת הרשות, ולצדו חישוב חלופי בלי ניכוי הפחת.
  • השכרה שלא למגורים: חל המסלול הרגיל (הוראת ביצוע 5/2007, סעיף 3). תקופה שבה הדירה לא שימשה למגורים עשויה להשפיע גם על היותה דירת מגורים מזכה (סעיף 49(א)).

איך מחושב הפחת כשלא הוזן פחת בפועל: לפי תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט-1989: 2% לשנה משווי הדירה (תקנה 2(א)). שווי הדירה הוא הסכום שבו נרכשה, כולל הקרקע, ובדירה שבנה בעליה סכום ההוצאות לרכישת הקרקע ולהקמת הבניין (תקנה 3). השווי מתואם למדד מתום שנת הרכישה עד תחילת כל שנת מס, בתוספת מחצית מעליית המדד באותה שנה (תקנה 4). בשנה שבה הדירה הושכרה רק חלק מהזמן, הפחת יחסי למספר החודשים השלמים (תקנה 2(ב)).

הבסיס במסלול הפטור: סעיף 5 לחוק הפטור קובע שתקנות 1989 אינן חלות על מי שקיבל הטבה לפיו. לפי כללי הפחת הרגילים הקרקע אינה בת פחת, ולכן הבסיס עשוי להיות רכיב המבנה בלבד. המחשבון משתמש כברירת מחדל בשווי הדירה כולה, ומאפשר להזין בסיס אחר בשדה "בסיס הפחת".

הוצאות בתקופת ההשכרה: לפי הוראת ביצוע 5/2007 לא יותרו בחישוב השבח הוצאות שוטפות שהיו מותרות בניכוי ממס הכנסה, וגם לא החלק של הוצאות הרכישה (מס רכישה, שכר טרחה, תיווך) שניתן היה להפחית בתקופת ההשכרה. במסלול הפטור ובמסלול 10% גם הוצאות מימון וריבית ריאלית אינן מותרות (ת"צ 10474-09-21 קליינר, 12.7.2023). המחשבון מנכה את הניכויים כפי שהוזנו ומציג אזהרה, ולכן יש לבדוק אותם.

מקורות הדין

חקיקה

תקנות

הוראות ביצוע של רשות המסים

הוראות ביצוע משקפות את עמדת רשות המסים ואינן מחייבות את בית המשפט. הנוסח המלא של הוראות הביצוע בתחום מיסוי המקרקעין נמצא במאגר הוראות הביצוע שבאתר.

  • הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2007 והתוספת לה: חישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים.
  • הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 9/2009: סעיף 49ו אינו חל כשנותן המתנה שילם את מלוא המס בשל ההעברה, או ניצל בשלה פטור לפי פרק חמישי 1.
  • הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 ו-1/2026: עדכון הסכומים הנקובים בחוק והקפאתם, ובהם תקרת הפטור, סכומי סעיפים 49ה ו-49ז וספי מס היסף.

פסיקה

  • ו"ע 59018-11-21 גבע נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (9.11.2022): תקרת סעיף 49א(א1) חלה על כל מוכר בנפרד.
  • ו"ע 7018-04-16 כספי נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה: הפטור לנכה לפי סעיף 9(5) לפקודה אינו חל על מס שבח.
  • ע"א 5883/18 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה נ' PIV: ברירת המחדל לעניין פחת שנוכה.
  • ת"צ 42666-01-20 חן נ' רשות המסים (23.5.2024), והערעור עליו עע"מ 5975/24: פחת במסלול הפטור.
  • ו"ע 10216-07-14 וימן; ו"ע 8935-09-22 בצלאל; ו"ע 19084-12-21 מנדלסון: פחת במסלול הפטור.
  • ת"צ 10474-09-21 קליינר נ' מדינת ישראל (12.7.2023): הוצאות מימון במסלול הפטור.

החלטות מיסוי

החלטת מיסוי (פרה-רולינג) ניתנת לנישום מסוים לפי בקשתו, ונוגעת לעסקה שבה עסקה. המחשבון אינו מבוסס על החלטות מיסוי, ואינו תחליף לבקשת החלטת מיסוי בעסקה מורכבת. החלטות המיסוי שרשות המסים מפרסמת זמינות במאגר שבאתר רשות המסים.

נתונים

  • הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: מדד המחירים לצרכן, דרך הממשק הרשמי.
  • בנק ישראל: שערי החליפין היציגים, לתושב חוץ שרכש במטבע חוץ.

תניית פטור

באתר מוצגים מחשבונים וכלי עזר, ובהם מחשבון מס רכישה, מחשבון מס שבח, מחשבון עלויות נלוות לרכישת דירה, מחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה ומחשבון פיצוי על איחור במסירה (להלן: המחשבונים). המחשבונים נועדו לסייע בהערכה ראשונית בלבד. תוצאת החישוב היא הערכה משוערת, ואין בה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס, חוות דעת, שומה או הצעת מחיר מחייבת, ואין היא תחליף להם. התוצאה אינה מחייבת את המשרד, ואינה מחייבת רשות מס, בית משפט, לשכת רישום מקרקעין או כל רשות אחרת.

התוצאה מבוססת רק על הנתונים שהוזנו ועל הנחות מפושטות. המחשבונים אינם מביאים בחשבון את כל הוראות הדין, הפטורים, ההקלות, החריגים והנסיבות האישיות של כל עסקה, הליך או פעולה. נתון חסר, שגוי או לא מדויק יוביל לתוצאה שגויה.

שיעורים, מדרגות, סכומים, אגרות, מדדים ומועדים משתנים מעת לעת. חלק מהנתונים נשלפים אוטומטית ממקורות חיצוניים, כמו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בנק ישראל ואתרי הממשלה, והמשרד אינו אחראי לזמינותם, לדיוקם או לעדכניותם. ייתכן שבמועד השימוש המחשבון אינו משקף את הדין או את הסכומים התקפים, גם אם לא הוצגה על כך הודעה.

טפסים שהמחשבונים ממלאים, כמו טפסי ההצהרה לרשות המסים, הם טיוטה לנוחות בלבד. יש לבדוק כל שדה בטופס לפני החתימה וההגשה, והאחריות לתוכן הטופס המוגש חלה על המגיש בלבד. החבות במס נקבעת רק בשומה של מנהל מיסוי מקרקעין.

אין לקבל החלטה על סמך תוצאת מחשבון בלבד, ובכלל זה לחתום על הסכם, לשלם מס, אגרה או שכר, להגיש דיווח, בקשה או הליך, או לוותר על זכות. לפני החלטה כזו יש לקבל ייעוץ פרטני ולאמת את הנתונים מול המקור הרשמי.

השימוש במחשבונים ובתוצאותיהם הוא באחריות המשתמש בלבד. בכפוף לכל דין, המשרד, עורך הדין והפועלים מטעמם לא יישאו באחריות כלשהי, ישירה או עקיפה, לכל נזק, הפסד, הוצאה, תשלום מס, אגרה, קנס, ריבית, הפרשי הצמדה או החמצת מועד, שייגרמו כתוצאה משימוש במחשבונים, מהסתמכות על תוצאותיהם, או מטעות, השמטה, תקלה או אי זמינות שלהם.

שימוש במחשבון, לרבות שמירת תוצאותיו או שליחתן למשרד, אינו יוצר יחסי עורך דין ולקוח. על הנתונים שמוזנים במחשבונים חלה מדיניות הפרטיות.

התנאים המלאים מופיעים בתנאי השימוש.

חייגו וואטסאפ טופס