רכישת דירה מקבלן: החוזה נכתב על ידי היזם. אפשר וצריך לתקן אותו
בעסקה מקבלן, ובמיוחד ברכישת דירה על הנייר, הנכס עוד לא קיים, ולכן כל מה שיש לכם הוא הנייר. עורך הדין של הפרויקט מייצג את היזם בלבד. עורך דין לרכישת דירה מקבלן שמייצג אתכם מתמקד בשלושה דברים: שהכסף מובטח, שמועד המסירה והפיצוי ברורים, ושמה שיימסר תואם את מה שהובטח.
חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, נותנים לקונה הגנות שאי אפשר לוותר עליהן. לפי סעיף 2 לחוק הבטחת השקעות, המוכר אינו רשאי לקבל יותר משבעה אחוזים מהמחיר בלי להבטיח את הכספים, ולפי סעיף 7א לחוק המכר (דירות), אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה.
רכישה מקבלן בסרטון של 30 שניות
הסרטון נטען מ-YouTube רק אחרי לחיצה. לעמוד הסרטון והתמליל
בסרטון: שלושה דברים שחשוב לדעת כשקונים דירה מקבלן. את חוזה הקבלן אפשר לבדוק ולבקש בו שינויים, שמסוכמים בנספח שנחתם יחד עם החוזה. הכספים ששילמתם צריכים להיות מובטחים לפי חוק המכר, למשל בערבות בנקאית, ובודקים שקיבלתם אותה. ואם הקבלן מאחר במסירה, החוק קובע פיצוי לקונה, וחשוב לדרוש אותו בזמן.
מתי צריך עורך דין ברכישה מקבלן
עורך דין צריך להיכנס לתמונה לפני שחותמים על טופס הזמנה או משלמים דמי רצינות, ולא אחרי. בהמשך הוא נדרש כשהקבלן מאחר במסירה ומבקש ויתור, וכשמגיעה המסירה ויש לתעד ליקויים.
- לפני שחותמים על טופס הזמנה או משלמים "דמי רצינות" במשרד המכירות.
- כשקיבלתם את החוזה, המפרט והתשריט ורוצים לדעת מה לתקן.
- ברכישה על הנייר, כשהמסירה צפויה רק בעוד שנים.
- ברכישה בתוכנית דירה בהנחה או בתוכנית ממשלתית אחרת.
- כשהקבלן מאחר במסירה ומבקש לחתום על ויתור או על נספח דחייה.
- לפני המסירה, כדי לתעד ליקויים בפרוטוקול.
מידע מקומי על האישור לטאבו, תיק הבניין והתחדשות עירונית: נס ציונה, רחובות, ראשון לציון, יבנה, באר יעקב, מזכרת בתיה, קריית עקרון, גן יבנה, גדרה, בית דגן, רמלה, לוד, חולון, בת ים, תל אביב-יפו, רמת גן, גבעתיים, בני ברק, פתח תקווה, ראש העין, אור יהודה, יהוד-מונוסון, קריית אונו, אזור, שוהם, מודיעין-מכבים-רעות, אשדוד, וכל אזורי השירות.
מהלך העבודה
הליווי ברכישה מקבלן עובר ארבעה שלבים: בדיקת החוזה והפרויקט לפני כל תשלום, נספח הערות ומשא ומתן מול היזם, חתימה ומעקב אחרי כל תשלום והבטוחה שלו, ומסירה עם תיעוד ליקויים.
קריאת החוזה ובדיקת הפרויקט
לפני שמשלמים משהו: קריאת החוזה האחיד, המפרט, התשריט ולוח התשלומים, ומיפוי הפערים בין מה שנאמר בדוכן המכירות לבין מה שכתוב. במקביל נבדקים בעלות הקרקע, סטטוס ההיתר והליווי הבנקאי. בפרויקט עם ליווי בנקאי הכספים מופקדים לחשבון הליווי ומובטחים בערבות בנקאית.
נספח הערות ומשא ומתן
היזמים נוהגים לומר שהחוזה אחיד ולא ניתן לשינוי. בפועל, נספח הערות ממוקד וענייני מביא לתיקונים, במיוחד בסעיפי המסירה, הפיצוי, ההצמדה והבטוחות.
חתימה ומעקב תשלומים
כל תשלום מבוצע לחשבון הליווי, וכנגדו מתקבלת ערבות. מעקב צמוד מבטיח שלא שולם כסף שלא הונפקה עבורו בטוחה.
מסירה ובדיקת ליקויים
בדיקת הדירה לפני קבלתה, רצוי בליווי בודק מקצועי, רישום הליקויים בפרוטוקול המסירה, ודרישת תיקון במועדים הקבועים. לפי סעיף 4א לחוק המכר (דירות), על אי התאמה שניתן היה לגלות בעת המסירה יש להודיע לקבלן בתוך שנה ממועד המסירה.
מה נכלל בליווי
הליווי כולל בדיקה של היזם, הקרקע, ההיתר והליווי הבנקאי, בדיקת הבטוחות לכספים ומנגנון ההצמדה, מועד המסירה והפיצוי על איחור, המפרט ותקופות הבדק והאחריות.
- בדיקת הפרויקט: זהות היזם, הזכויות בקרקע, ההיתר והליווי הבנקאי
- בדיקת הבטוחה לכספים ששולמו לפי חוק המכר (הבטחת השקעות): ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או בטוחה חלופית
- התאמה בין לוח התשלומים החוזי לבין הבטוחה שמתקבלת בגין כל תשלום
- בחינת מנגנון ההצמדה למדד תשומות הבנייה ותיחום היקפו
- מועד המסירה, תנאי הדחייה שהקבלן שומר לעצמו, והפיצוי המגיע לכם באיחור
- בדיקת המפרט הטכני, רשימת הזיכויים ומנגנון השינויים והתוספות
- תקופת הבדק והאחריות, ודרך הטיפול בליקויי בנייה שיתגלו לאחר המסירה
- ברכישה במסגרת תוכנית דיור ממשלתית, כמו דירה בהנחה: בדיקת תנאי הזכאות וההגבלות שהתוכנית מטילה על הדירה, והתאמתם להוראות החוזה
- הגבלת סעיפי הפיצוי המוסכם והביטול שנוטים להיות חד צדדיים לטובת היזם
- בדיקת ההשתתפות בשכר טרחת עורך הדין של היזם ובהוצאות הרישום
- הכנת נספח הערות מסודר והתנהלות מול מחלקת המכירות ועורכי הדין של הפרויקט
3 נקודות מתוך בדיקת הסכם הקבלן
הסרטון נטען מ-YouTube רק אחרי לחיצה. לעמוד הסרטון והתמליל
בסרטון: ההסכם של הקבלן נכתב בידי עורך הדין שלו. על כל תשלום מקבלים בטוחה לפי חוק המכר, למשל ערבות בנקאית. מועד מסירה ברור, ופיצוי אם הקבלן מאחר. בנספח השינויים רואים מה באמת תקבלו. ואת כל זה משנים רק לפני החתימה, לא אחריה.
מה להביא לפגישה
מביאים את טיוטת החוזה, המפרט, התשריט ולוח התשלומים, כל הצעה שקיבלתם במשרד המכירות, וטופס הזמנה אם כבר חתמתם.
- טיוטת החוזה, המפרט הטכני, התשריט ולוח התשלומים.
- כל הצעה או פרסום שקיבלתם במשרד המכירות: מחיר, הנחות, זיכויים ושדרוגים.
- טופס הזמנה, אם כבר חתמתם עליו.
- אישור זכאות, אם הרכישה בתוכנית דירה בהנחה.
- אישור עקרוני למשכנתה, אם יש.
- פרטים על דירות אחרות שבבעלותכם, לצורך חישוב מס הרכישה.
לוח זמנים ועלות
שכר הטרחה ברכישה מקבלן הוא 0.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ, ללא סכום מינימום. נספח הערות לחוזה מוחזר בדרך כלל בתוך כמה ימי עסקים, והמשא ומתן מול עורכי הדין של היזם נמשך ימים עד שבועות.
לוח זמנים: נספח הערות לחוזה מוחזר בדרך כלל בתוך כמה ימי עסקים מקבלת החוזה, המפרט והתשריט, לפי היקף החוזה. המשא ומתן מול עורכי הדין של הפרויקט נמשך לרוב ימים עד שבועות. אחרי החתימה התשלומים מלווים עד המסירה, ומועד המסירה נקבע בחוזה; על איחור של יותר מחודש משולם פיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות).
עלות: שכר הטרחה ברכישה מקבלן הוא 0.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ, ללא סכום מינימום. התשלום בשני חלקים: מחצית עם תחילת הטיפול ומחצית עם חתימת החוזה, והמחצית הראשונה משולמת בכל מקרה. ההסכם נחתם בכתב לפני תחילת העבודה. מה משפיע על המחיר ומה צריך להיות כלול בו, במאמר "כמה עולה עורך דין לרכישת דירה". הוצאות ואגרות ושכר מומחים חיצוניים אינם כלולים, כמפורט בתיבה "מה אינו כלול בשכר הטרחה". בנוסף, חוזה הקבלן מחייב בדרך כלל השתתפות בהוצאות המשפטיות של עורך הדין מטעם היזם. ההשתתפות מוגבלת לפי סעיף 6ג לחוק המכר (דירות) ותקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), כמפורט במאמר. את מס הרכישה אפשר לחשב מראש במחשבון מס הרכישה.
עורך הדין של היזם ועורך דין מטעמכם
עורך הדין של היזם מייצג את היזם וניסח את החוזה לטובתו. עורך דין מטעמכם מייצג רק אתכם: הוא בודק את החוזה, מציע תיקונים ועוקב שקיבלתם בטוחה על כל תשלום.
| נושא | עורך הדין של היזם | עורך דין מטעמכם |
|---|---|---|
| את מי הוא מייצג | את היזם | אתכם בלבד |
| החוזה האחיד | ניסח אותו לטובת היזם | בודק ומציע תיקונים בנספח הערות |
| בטוחות לפי חוק המכר | מנפיק אותן מטעם היזם | בודק שהתקבלה בטוחה על כל תשלום |
| מסירה ופיצוי על איחור | לפי נוסח החוזה | בודק את תנאי הדחייה ואת הפיצוי לפי סעיף 5א |
| רישום הדירה | מטפל ברישום מטעם היזם | עוקב שהרישום מושלם |
| התשלום | השתתפות מוגבלת לפי סעיף 6ג | 0.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ |
שלוש הכרעות שכדאי להכיר לפני החתימה
בתי המשפט קבעו שתכנית המכר מחייבת את הקבלן, שחדר קטן מהמינימום בתקנות הוא אי התאמה, ושמוכר שמסר מפרט חסר ייחשב כמי שהתחייב לאיכות גבוהה. לכן כל תכנית ומפרט שקיבלתם הם חלק מההתחייבות.
תכנית המכר מחייבת. בת"א (שלום חיפה) 2712-09-12 כפיר נ' וילות בנופר (28.2.2017) הוצב עמוד חשמל בתוך חניה שהופיעה בתכנית המכר. בית המשפט קבע שזו הפרה של החוזה ולא "סטייה מותרת", והורה להזיז את העמוד. לכן שומרים עותק חתום של כל תכנית, ובודקים בה גם את החניה והמחסן.
"חדר" שאינו חדר. בת"א (מחוזי מרכז) 2270-08-07 דיבה נ' פלסים (11.5.2010) נמכרה דירה עם חדר ששטחו קטן מהמינימום שבתקנות התכנון והבנייה. בית המשפט קבע שזו אי התאמה, ושהקונים לא היו צריכים לזהות אותה בעצמם. גם סעיף בחוזה שלפיו המצב בשטח גובר על המפרט לא הועיל למוכר.
מה שלא כתוב במפרט. לפי סעיף 5 לחוק המכר (דירות), מוכר שלא מסר מפרט כנדרש, או שהמפרט שלו חסר, ייחשב כמי שהתחייב שכל פריט שצריך היה לפרט יהיה באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות, והנטל להוכיח זאת עליו.
מקורות: חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיפים 4, 5; ת"א (שלום חיפה) 2712-09-12 כפיר נ' וילות בנופר בע"מ (28.2.2017); ת"א (מחוזי מרכז) 2270-08-07 דיבה נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (11.5.2010). פסקי הדין נקראו במלואם, והנוסחים נבדקו ב-23.10.2026.
שאלות שחוזרות בעסקאות מסוג זה
מתי הקבלן חייב לתת לי ערבות?
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע כי המוכר אינו רשאי לקבל מהרוכש סכום העולה על שיעור מסוים מהמחיר, כשבעה אחוזים, אלא אם הבטיח את הכספים באחת הבטוחות שבחוק: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד, הערת אזהרה או העברת בעלות. בפרויקט עם ליווי בנקאי התשלומים מבוצעים לחשבון הליווי וכנגדם מונפקות ערבויות.
מה מגיע לי אם הקבלן מאחר במסירה?
לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), איחור של עד חודש אינו מזכה בפיצוי. מעבר לכך משולם פיצוי בלי צורך להוכיח נזק: עד תום ארבעה חודשים מהמועד שבחוזה, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה; מהחודש החמישי ועד העשירי, דמי שכירות כפול 1.25; ומהחודש ה-11 ואילך, דמי שכירות כפול 1.5. הכללים האלה חלים על חוזים שנחתמו מיום 7.7.2022. חשוב לבדוק גם אילו תנאי דחייה הקבלן שמר לעצמו בחוזה.
כמה מהמחיר מותר להצמיד למדד?
בחוזים שנחתמו מיום 7.7.2022, סעיף 5ג לחוק המכר (דירות) מתיר להצמיד למדד תשומות הבנייה עד מחצית מכל תשלום, ובלבד ש-20% מהמחיר ששולמו בעת החתימה לא יוצמדו. ההצמדה נפסקת לכל המאוחר במועד המסירה שנקבע בחוזה.
אפשר לשנות את החוזה של הקבלן?
במידה מסוימת, כן. סעיפים שנוגדים הוראה קוגנטית בחוק המכר בטלים ממילא, ובסעיפים אחרים יש מרחב משא ומתן, במיוחד בנוגע למועד המסירה, לפיצוי, להצמדה, להיקף הזיכויים ולמנגנון השינויים. גם כאשר לא מתקבל כל תיקון, נספח ההערות יוצר תיעוד שמסייע בהמשך.
מהי תקופת הבדק ומה היא כוללת?
תקופת הבדק היא פרק זמן הקבוע בחוק המכר (דירות) שבמהלכו הקבלן אחראי לתקן ליקויים, ואורכה משתנה לפי סוג הליקוי: מצנרת וריצוף ועד לאיטום ולכשלים בשלד. לאחריה חלה תקופת אחריות נוספת. חשוב לתעד כל ליקוי בכתב סמוך לגילויו ולשמור את התיעוד.
למה מבקשים ממני להשתתף בשכר טרחת עורך הדין של הקבלן?
זו דרישה מקובלת, והיקפה מוגבל בדין. חשוב להבהיר שעורך דין זה מייצג את היזם, מטפל ברישום מטעמו, ואינו מייצג אתכם ואינו בודק את ההסכם עבורכם. את התשלום הזה כדאי לבחון ולאמת מול המותר.
מאמרים ועמודים קשורים
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.