לא בהכרח. הדוגמאות מראות איך המחשבון עובד על נתונים לדוגמה. המס בפועל נקבע בשומה, לפי הנתונים המלאים והמסמכים, ולכן לפני המכירה כדאי לבדוק את העסקה עם עורך דין.
דוגמאות חישוב מס שבח במכירת דירה
חמש דוגמאות מספריות, מהפשוטה ועד המורכבת: חישוב רגיל, חישוב לינארי מוטב, דירה מושכרת עם פחת והשבחה, שני מוכרים שרכשו במועדים שונים, ודירה שהתקבלה בירושה.
כל הדוגמאות חושבו במחשבון מס השבח ב-3.11.2026, לפי המדדים שפורסמו עד אז. הנתונים בהן לדוגמה בלבד, ואינם של לקוחות. בכל דוגמה מופיעים הנתונים שהוזנו, עיקרי החישוב שהמחשבון הפיק, והסבר של מה שהדוגמה מלמדת. ההוראות למילוי כל שדה מופיעות במדריך למחשבון מס השבח, וההסבר הכללי במאמר מס שבח במכירת דירה.
דוגמה 1: חישוב פשוט, דירה שנרכשה אחרי 2014
דירה להשקעה שנרכשה ב-2016 ונמכרה ב-2026, בלי פטור. השבח הריאלי ממוסה כולו ב-25%, והמס המשוער הוא 64,175 ₪.
| יום הרכישה ושווי הרכישה | 10.3.2016, 1,500,000 ₪ |
| יום המכירה ושווי המכירה | 15.9.2026, 2,300,000 ₪ |
| ניכויים | מס רכישה 120,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין 17,550 ₪ (ביום הרכישה), דמי תיווך 54,280 ₪ (ביום המכירה) |
| המוכר | יחיד תושב ישראל, 100%, בלי פטור |
| רכיב | סכום |
|---|---|
| שבח: שווי המכירה פחות שווי הרכישה והניכויים | 608,170 ₪ |
| יתרת שווי הרכישה המתואמת למדד | 2,043,300 ₪ |
| סכום אינפלציוני (פטור ממס) | 351,470 ₪ |
| שבח ריאלי | 256,700 ₪ |
| מס: 25% מהשבח הריאלי (סעיף 48א(ב)(1)) | 64,175 ₪ |
מה רואים כאן: המס מוטל רק על השבח הריאלי, כלומר על העלייה בערך שמעבר לאינפלציה. הניכויים, ובהם מס הרכישה ששולם, מתואמים למדד מיום התשלום ומקטינים את השבח. דירה שנרכשה מ-1.1.2014 אינה זכאית לחישוב הלינארי המוטב, ולכן כל השבח הריאלי ממוסה ב-25%.
דוגמה 2: חישוב לינארי מוטב, דירה שנרכשה לפני 2014
דירת מגורים שנייה שנרכשה ב-2004 ונמכרה ב-2026. החלק של השבח הריאלי שנצבר עד 31.12.2013 פטור, והמס המשוער יורד ל-171,715 ₪, לעומת 280,776 ₪ בחישוב הלינארי הרגיל.
| יום הרכישה ושווי הרכישה | 1.6.2004, 900,000 ₪ |
| יום המכירה ושווי המכירה | 15.9.2026, 2,600,000 ₪ |
| ניכויים | מס רכישה 31,500 ₪ ושכר טרחת עורך דין 10,000 ₪, ביום הרכישה |
| המוכרת | יחידה תושבת ישראל, 100%, בלי פטור (דירה שנייה) |
| רכיב | סכום |
|---|---|
| שבח | 1,658,500 ₪ |
| סכום אינפלציוני (פטור ממס) | 453,389 ₪ |
| שבח ריאלי | 1,205,111 ₪ |
| החלק עד 31.12.2013, פטור (סעיף 48א(ב2)) | 518,253 ₪ |
| החלק מ-1.1.2014, ב-25% | 686,859 ₪ |
| מס משוער | 171,715 ₪ |
| מסלול | מס משוער |
|---|---|
| לינארי מוטב (סעיף 48א(ב2)) | 171,715 ₪ |
| לינארי רגיל (סעיף 48א(ב1)) | 280,776 ₪ |
| פטור דירה יחידה (סעיף 49ב(2)), אילו התקיימו תנאיו | 0 ₪ |
מה רואים כאן: השבח הריאלי מחולק לפי ימים. החלק שיוחס לתקופה עד סוף 2013 פטור, בתנאי שהדירה היא דירת מגורים מזכה. החישוב המוטב חל רק לבקשת המוכר. בדוגמה ההפרש בין שני מסלולי החישוב הלינארי הוא יותר מ-100,000 ₪.
דוגמה 3: חישוב מורכב, דירה מושכרת עם פחת והשבחה
דירה שנרכשה ב-2010, שופצה ב-2012 והושכרה 12 שנים במסלול הרגיל. הפחת שהיה מותר בניכוי, 258,083 ₪, מוריד את שווי הרכישה ומגדיל את השבח. המס המשוער בחישוב הלינארי המוטב הוא 281,353 ₪.
| יום הרכישה ושווי הרכישה | 1.2.2010, 1,200,000 ₪ |
| יום המכירה ושווי המכירה | 1.8.2026, 3,000,000 ₪ |
| ניכויים | מס רכישה 42,000 ₪ (ביום הרכישה), שיפוץ והרחבה 150,000 ₪ (השבחה, 1.6.2012), דמי תיווך 70,200 ₪ (ביום המכירה) |
| השכרה | מסלול רגיל, 1.7.2012 עד 30.6.2024; בסיס פחת 1,000,000 ₪, 2% לשנה |
| המוכר | יחיד תושב ישראל, 100%, בלי פטור |
| רכיב | סכום |
|---|---|
| שווי הרכישה | 1,200,000 ₪ |
| פחת שהיה מותר בניכוי בתקופת ההשכרה | 258,083- ₪ |
| ניכויים | 262,200 ₪ |
| יתרת שווי הרכישה | 1,204,117 ₪ |
| שבח | 1,795,883 ₪ |
| שבח ריאלי | 1,475,650 ₪ |
| החלק עד 31.12.2013, פטור (סעיף 48א(ב2)) | 350,237 ₪ |
| החלק מ-1.1.2014, ב-25% | 1,125,412 ₪ |
| מס משוער | 281,353 ₪ |
מה רואים כאן: בהשכרה במסלול הרגיל מפחיתים משווי הרכישה את הפחת. המחשבון מניח, כברירת מחדל, שהפחת נוכה, בהתאם לע"א 5883/18 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה נ' PIV. מוכר שדיווח כדין ולא ניכה פחת רשאי להוכיח זאת. ההשבחה (שיפוץ והרחבה) מתואמת למדד מיום גמר העבודה, בשונה מתיקון ואחזקה שוטפים. לפי הוראת ביצוע 5/2007, לא יותרו בחישוב השבח הוצאות שהיו מותרות בניכוי ממס הכנסה בתקופת ההשכרה, ולכן כדאי לבדוק כל ניכוי לפני הדיווח.
דוגמה 4: שני מוכרים, מועדי רכישה ומחירים שונים
אח ואחות מוכרים דירה ביחד, כל אחד 50%. האח רכש את חלקו ב-2008 והאחות ב-2018, ולכן המס של כל אחד מחושב בנפרד: 145,467 ₪ לאח ו-89,683 ₪ לאחות, ובסך הכול 235,150 ₪.
| יום המכירה ושווי המכירה | 1.8.2026, 3,400,000 ₪ (1,700,000 ₪ לכל אחד) |
| האח, 50% | רכש ב-1.3.2008, שווי הרכישה של חלקו 600,000 ₪ |
| האחות, 50% | רכשה ב-1.3.2018 ב-1,100,000 ₪ |
| ניכויים | שכר טרחת עורך דין במכירה 23,400 ₪, מתחלק לפי החלקים |
| פטור | אין לשניהם |
| האח | האחות | |
|---|---|---|
| שבח | 1,088,300 ₪ | 588,300 ₪ |
| שבח ריאלי | 851,847 ₪ | 358,731 ₪ |
| מסלול | לינארי מוטב: 269,977 ₪ פטור, 581,870 ₪ ב-25% | רכישה מ-2014: הכול ב-25% |
| מס משוער | 145,467 ₪ | 89,683 ₪ |
מה רואים כאן: במכירה משותפת לכל מוכר יש חישוב משלו, לפי יום הרכישה, שווי הרכישה והפטורים שלו. האח, שרכש לפני 2014, נהנה מהחישוב הלינארי המוטב, והאחות לא. במחשבון מוסיפים מוכר לכל בעל זכות, ולמי שרכש במועד אחר מסמנים "רכש את חלקו ביום אחר או בשווי אחר".
דוגמה 5: דירה שהתקבלה בירושה, בפטור
בת שירשה את הדירה היחידה של הוריה מוכרת אותה ב-2026. כשמתקיימים תנאי סעיף 49ב(5), המכירה פטורה כולה ממס שבח. בלי הפטור, המס המשוער היה 194,791 ₪ בחישוב הלינארי המוטב.
| יום הרכישה ושווי הרכישה של המוריש | 1.5.1998, 600,000 ₪ |
| יום המכירה ושווי המכירה | 1.7.2026, 2,800,000 ₪ |
| המוכרת | הבת, 100%; פטור לפי סעיף 49ב(5), שלושת התנאים מתקיימים |
| מסלול | מס משוער |
|---|---|
| פטור דירה שהתקבלה בירושה (סעיף 49ב(5)) | 0 ₪ |
| לינארי מוטב (סעיף 48א(ב2)), בלי פטור | 194,791 ₪ |
| לינארי רגיל (סעיף 48א(ב1)), בלי פטור | 455,748 ₪ |
מה רואים כאן: במכירת דירה שהתקבלה בירושה נשמרים יום הרכישה ושווי הרכישה של המוריש, ולכן הם שהוזנו במחשבון. הפטור דורש שלושה תנאים: המוכרת היא בת זוגו, צאצאו או בת זוג של צאצא של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד; ואילו מכר את הדירה בחייו, היה זכאי לפטור. הסבר מלא במאמר מכירת דירה שהתקבלה בירושה.
דוגמה 6: פריסת השבח למוכר שמלאו לו 60
מוכר שמלאו לו 60 מבקש לפרוס את השבח הריאלי על ארבע שנות מס. בשלוש השנים הקודמות חלות עליו המדרגות הנמוכות של מס הכנסה, והמס המשוער יורד ל-152,900 ₪, לעומת 213,133 ₪ בלי פריסה.
| יום הרכישה ושווי הרכישה | 1.2.2015, 1,800,000 ₪ |
| יום המכירה ושווי המכירה | 1.8.2026, 3,000,000 ₪ |
| המוכר | יחיד תושב ישראל, 100%, בלי פטור; מלאו לו 60 בכל שנות הפריסה, ואין לו הכנסה חייבת אחרת בשנים 2023 עד 2025 |
| נקודות זיכוי | לצורך הדוגמה לא הוזנו |
| רכיב | סכום |
|---|---|
| שבח | 1,200,000 ₪ |
| סכום אינפלציוני (פטור ממס) | 347,470 ₪ |
| שבח ריאלי | 852,530 ₪ |
| מס: 25% מהשבח הריאלי (סעיף 48א(ב)(1)) | 213,133 ₪ |
| שנה | חלק השבח הריאלי | מס |
|---|---|---|
| 2023 | 213,133 ₪ | 33,646 ₪ |
| 2024 | 213,133 ₪ | 32,985 ₪ |
| 2025 | 213,133 ₪ | 32,985 ₪ |
| 2026, שנת המכירה (25%) | 213,133 ₪ | 53,283 ₪ |
| סך המס בפריסה | 852,530 ₪ | 152,900 ₪ |
מה רואים כאן: בכל אחת מהשנים הקודמות, רבע מהשבח הריאלי מצורף להכנסה של אותה שנה, ומחושב לפי המדרגות של סעיף 121 לפקודת מס הכנסה, אבל לא ביותר מ-25%. מי שמלאו לו 60 נהנה מהמדרגות של 10%, 14% ו-20% (סעיף 121(ב) לפקודה). לפני גיל 60, המדרגה הראשונה על הכנסה שאינה מיגיעה אישית, ובכלל זה השבח, היא 31% (סעיף 121(א) לפקודה), ולכן התקרה של 25% חלה מהשקל הראשון והפריסה לא מוזילה את המס, אלא אם יש נקודות זיכוי שלא נוצלו. כך גם בדוגמה שבהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 9/2002 (סעיף ב.3). החלק של שנת המכירה ממוסה תמיד בשיעור הרגיל. הפריסה מותנית בהגשת דוחות למס הכנסה לשנים שבתקופת הפריסה (סעיף 48א(ה)(1)), ומבקשים אותה בטופס 7003.
פטור, לינארי מוטב או פריסה: מתי כל מסלול
פטור מבטל את המס כשמתקיימים תנאיו. החישוב הלינארי המוטב מקטין את המס בדירה שנרכשה לפני 2014. פריסה מקטינה את המס בעיקר למוכר שמלאו לו 60 בשנות הפריסה, או שיש לו נקודות זיכוי שלא נוצלו.
| מסלול | למי מתאים | מה מקבלים |
|---|---|---|
| פטור לדירת מגורים מזכה (סעיפים 49ב(2), 49ב(5), 49ה) | דירה יחידה, דירה בירושה, או פטור חד פעמי לבעלי שתי דירות, בתנאים שבחוק | אין מס |
| חישוב לינארי מוטב (סעיף 48א(ב2)) | דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014, ונמכרת במס | השבח הריאלי עד 31.12.2013 פטור, והיתרה ב-25% |
| פריסה (סעיף 48א(ה)) | יחיד שמבקש לפרוס את השבח הריאלי על עד ארבע שנות מס, בעיקר מי שמלאו לו 60 בשנות הפריסה | כל חלק מצורף להכנסה של אותה שנה, בשיעור שאינו עולה על השיעור שבסעיף 48א(ב) |
המחשבון מציג לכל מוכר את כל המסלולים האפשריים זה לצד זה, ומסמן את הזול ביותר. הזכאות לפטור תלויה בתנאים בפועל, ומכירה בפטור לפי סעיף 49ב(2) שוללת פטור לפי אותו סעיף במכירת דירה אחרת בתוך 18 חודשים. על סדר מכירות, דירה חלופית ושאר הכלים ראו תכנוני מס שבח במכירת דירה.
שאלות ותשובות
האם המס שמחושב בדוגמאות הוא המס שאשלם?
למה החישוב משתנה כשמזינים את אותם נתונים בחודש אחר?
השבח מתואם למדד המחירים לצרכן ביום המכירה. כשמתפרסם מדד חדש, משתנים הסכום האינפלציוני והשבח הריאלי, ואיתם המס.
מה המחשבון לא מחשב?
יש מצבים שדורשים בדיקה פרטנית, למשל זכויות בנייה נוספות, איגודי מקרקעין ועסקאות מורכבות. הרשימה המלאה מופיעה במדריך למחשבון.
שימו לב. הדוגמאות בעמוד זה נועדו להמחשה בלבד, והנתונים בהן אינם של לקוחות. הן אינן ייעוץ משפטי או ייעוץ מס, ואין לפעול על פיהן בלי בדיקה פרטנית. הסכומים חושבו במחשבון ב-3.11.2026, והם עשויים להשתנות עם פרסום מדדים חדשים ועדכוני חקיקה.
רוצים חישוב לעסקה שלכם?
לפני החתימה עוברים על הנתונים, בודקים פטורים ומסלולים, ומכינים את השומה העצמית.