עורך דין לקניית דירה בראשון לציון
קונים דירה בראשון לציון? עורך דין מטעמכם בודק את הזכויות בדירה, את תיק הבניין בעירייה ואת החוזה, בונה מנגנון תשלומים שמגן על הכסף שלכם, ומלווה את העסקה עד הרישום על שמכם. זה נכון גם בדירה יד שנייה וגם בדירה חדשה מקבלן.
לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. בדירה חדשה חלים גם חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, שמחייב את הקבלן למסור דירה התואמת את המפרט, וחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, שמחייב אותו לתת לכם בטוחה לכספים שאתם משלמים.
מתי צריך עורך דין לקניית דירה בראשון לציון
דירה יד שנייה
- לפני שחותמים על זכרון דברים או מעבירים מקדמה למוכר.
- כשרשומים על הדירה משכנתה, עיקול או הערות אזהרה, או כשהיא רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.
- כשהמוכרים הם יורשים, בעלים שגרים בחו"ל, או מי שמונה לו אפוטרופוס.
- כשבדירה יש תוספת בנייה, מרפסת סגורה או חלוקה שאולי אינה תואמת את ההיתר.
דירה חדשה מקבלן
- לפני חתימה על חוזה שהיזם ניסח, כולל בדירה על הנייר.
- כשצריך לוודא שכל תשלום מגובה בערבות חוק מכר או בבטוחה אחרת.
- כשרוצים לתקן את מועד המסירה, את הפיצוי על איחור ואת המפרט בנספח שינויים.
- כשהקבלן מציע מבצע מימון כמו 20/80 או הלוואת קבלן.
מה מיוחד בעסקת דירה בראשון לציון
האישור לטאבו
לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, להעברת זכויות בנכס צריך להציג לרשם המקרקעין אישור של העירייה שכל החובות בגין הנכס שולמו. בראשון לציון מגישים את הבקשה בטופס מקוון באתר העירייה, או במרכזי השירות בתיאום מראש. העירייה מעבירה את האישור ישירות לרשם המקרקעין בממשק דיגיטלי, ומודיעה למגיש הבקשה במייל וב-SMS. לפי אתר העירייה, מ-1.6.2023 אין עוד צורך להציג ללשכת רישום המקרקעין אישור כזה לצורך רישום משכנתה. לעמוד האישור לטאבו באתר עיריית ראשון לציון.
תיק הבניין והוועדה לתכנון ובנייה
באתר עיריית ראשון לציון יש מערכת לאיתור מידע הנדסי ולאיתור תיק בניין, וממנה מתחילים את בדיקת ההיתרים של הבניין והדירה. לבירור היטל השבחה יש באתר עמוד נפרד. בדירה עם תוספת בנייה, מרפסת סגורה או מחסן שהוסב, הבדיקה הזו היא שמגלה אם מה שאתם קונים הוא גם מה שמותר. לאיתור תיק בניין באתר העירייה | היטל השבחה באתר העירייה.
התחדשות עירונית
בעיר פועלת יחידה להתחדשות עירונית, ולצידה מינהלת פינוי-בינוי לשכונת רמת אליהו. מי שקונה דירה ישנה בשכונה כזו צריך לבדוק אם הבניין כלול בתוכנית, באיזה שלב היא נמצאת, ואם הבעלים כבר חתמו על הסכם עם יזם. לעמוד ההתחדשות העירונית באתר העירייה.
טאבו, מיסוי מקרקעין ורמ"י
לפי שכבת הגושים של המרכז למיפוי ישראל ונתוני משרד המשפטים, העסקאות בראשון לציון נרשמות בעיקר ב לשכת רישום מקרקעין רחובות (אופנהיימר 10, רחובות). גושים 5026, 5027 ו-6005 נרשמים בלשכת רישום מקרקעין חולון (קדושי קהיר 23, חולון). גוש 5117 נרשם בלשכת רישום מקרקעין ירושלים (בן יהודה 34, ירושלים). לגושים 7326, 7327, 7328, 7329, 7333 ו-80137 המאגר של משרד המשפטים לא החזיר שיוך, ואת שיוכם יש לברר ישירות מול הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. לכן את הלשכה של דירה מסוימת קובעים לפי מספר הגוש שלה.
את העסקה מדווחים למשרד מיסוי מקרקעין רחובות (רחוב רוז'נסקי 11, רחובות). נכס במקרקעי ישראל, כלומר בבעלות המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח, מטופל במרחב תל אביב-מרכז של רשות מקרקעי ישראל.
השיוך משתנה מעת לעת, ולכן לפני הגשה כדאי לוודא אותו לפי מספר הגוש של הדירה בכלי האיתור לפי גוש (הנתונים נכונים ל-19.10.2026). ההסבר על האישור לטאבו, מי חותם עליו ואיך מקבלים אותו, נמצא במאמר על אישור העירייה לטאבו.
מהלך העבודה
בדיקה מוקדמת
נסח טאבו או אישור זכויות, תיק הבניין, ובדירה מקבלן גם היתר הבנייה, הבטוחות והיזם. בודקים מי מוסמך לחתום, ואם יש חובות לעירייה שעלולים לעכב את הרישום.
ניסוח או תיקון החוזה
לוח התשלומים נבנה כך שכל תשלום יוצא רק כנגד בטוחה. בדירה מקבלן מתקנים את החוזה שהיזם ניסח: מסירה, פיצוי, מפרט והצמדה.
חתימה ודיווח
רישום הערת אזהרה לטובתכם, דיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ותשלום מס הרכישה.
מסירה ורישום
פרוטוקול מסירה, אישורי המסים ואישור העירייה לטאבו, ורישום הזכויות על שמכם עד הסוף.
מה להביא לפגישה
- תעודת זהות של כל הרוכשים.
- פרטי הדירה: כתובת, ואם ידוע, גוש, חלקה ותת-חלקה.
- טיוטת חוזה או זכרון דברים, אם כבר קיבלתם.
- אישור עקרוני למשכנתה מהבנק, אם יש.
- בדירה מקבלן: הפרסום או ההצעה של היזם, המפרט ותוכנית הדירה.
לוח זמנים ועלות
שכר הטרחה נקבע בהסכם מראש, אחרי שיחה קצרה על העסקה. מה משפיע עליו, ומה כדאי לבדוק בהצעת מחיר, מוסבר במאמר כמה עולה עורך דין לקניית או מכירת דירה.
לתכנון התקציב: מחשבון מס רכישה, מחשבון עלויות נלוות, ובדירה מקבלן גם מחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה.
לוח הזמנים תלוי בעסקה. בדיקה מוקדמת נעשית בדרך כלל בתוך ימים ספורים, והליווי נמשך עד שהזכויות נרשמות על שמכם.
עורך הדין של הקבלן מול עורך דין מטעמכם
| נושא | עורך הדין של הקבלן | עורך דין מטעמכם |
|---|---|---|
| את מי הוא מייצג | את היזם | אתכם בלבד |
| החוזה | מנסח אותו לטובת היזם | בודק אותו ומבקש תיקונים |
| בטוחות לכספים | מנפיק לפי מה שהיזם קבע | מוודא שכל תשלום מוגן |
| רישום הזכויות | מטפל ברישום הכללי של הפרויקט | עוקב שהדירה שלכם נרשמת כנדרש |
ביד שנייה, לכל צד יש עורך דין משלו, ואין עורך דין "של העסקה". עורך הדין של המוכר אינו מייצג אתכם.
השירות מהמשרד
המשרד נמצא בנס ציונה, הסמוכה לראשון לציון, ברחוב צה"ל 17. פגישות מתקיימות במשרד או במקום אחר בתיאום מראש.
שאלות ותשובות
אפשר להגיש בקשה לאישור לטאבו בראשון לציון באינטרנט?
כן. מגישים טופס מקוון באתר העירייה, או פונים למרכזי השירות בתיאום מראש. העירייה מעבירה את האישור ישירות לרשם המקרקעין ומודיעה למגיש במייל וב-SMS.
צריך אישור מהעירייה כדי לרשום משכנתה בראשון לציון?
לפי אתר העירייה, מ-1.6.2023 אין עוד צורך להציג ללשכת רישום המקרקעין אישור על סילוק חובות לעירייה לצורך רישום משכנתה. להעברת הזכויות על שמכם האישור עדיין נדרש.
באיזו לשכת טאבו נרשמת דירה בראשון לציון, ולאיזה משרד מיסוי מקרקעין ומרחב רמ"י היא שייכת?
העסקאות בראשון לציון נרשמות בעיקר בלשכת רישום מקרקעין רחובות. גושים 5026, 5027 ו-6005 נרשמים בלשכת רישום מקרקעין חולון. גוש 5117 נרשם בלשכת רישום מקרקעין ירושלים. את הלשכה המדויקת קובעים לפי מספר הגוש של הדירה. את העסקה מדווחים למשרד מיסוי מקרקעין רחובות, ונכס במקרקעי ישראל מטופל במרחב תל אביב-מרכז של רשות מקרקעי ישראל.
צריך עורך דין מראשון לציון כדי לקנות דירה בראשון לציון?
לא. העסקה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין לפי גוש הדירה, והאישורים מהעירייה מתקבלים ברובם באתר העירייה או בפנייה אליה. מה שחשוב הוא שעורך הדין מכיר את הבדיקות ואת ההליך ברשות המקומית.
מה ההבדל בין ליווי ביד שנייה לליווי ברכישה מקבלן?
ביד שנייה עיקר העבודה הוא בבדיקת הנכס והמוכר ובבניית מנגנון תשלומים. מקבלן העבודה היא בתיקון החוזה שהיזם ניסח, בבטוחות לכספים ובמעקב עד המסירה והרישום.
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
לפני שחותמים על משהו, כולל זכרון דברים, ולפני שמעבירים כסף. בשלב הזה עוד אפשר לשנות את התנאים.
עוד בנושא: רכישת דירה יד שנייה | רכישת דירה מקבלן | 12 הבדיקות לפני חתימה | כל אזורי השירות