עורך דין לקניית ומכירת דירה במודיעין-מכבים-רעות

קונים דירה במודיעין-מכבים-רעות? עורך דין מטעמכם בודק את הזכויות בדירה, את תיק הבניין בעירייה ואת החוזה, בונה מנגנון תשלומים שמגן על הכסף שלכם, ומלווה את העסקה עד הרישום על שמכם. זה נכון גם בדירה יד שנייה וגם בדירה חדשה מקבלן. מוכרים דירה? עורך הדין מכין את החוזה, מוודא שהכסף מגיע אליכם לפני שהזכויות עוברות, ומטפל במס השבח ובאישורים עד הרישום על שם הקונים.

לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. בדירה חדשה חלים גם חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, שמחייב את הקבלן למסור דירה התואמת את המפרט, וחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, שמחייב אותו לתת לכם בטוחה לכספים שאתם משלמים.

השאירו פרטים חייגו

מתי צריך עורך דין לקניית דירה במודיעין-מכבים-רעות

דירה יד שנייה

לפני שחותמים על זכרון דברים או מעבירים מקדמה למוכר.
כשרשומים על הדירה משכנתה, עיקול או הערות אזהרה, או כשהיא רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.
כשהמוכרים הם יורשים, בעלים שגרים בחו"ל, או מי שמונה לו אפוטרופוס.
כשבדירה יש תוספת בנייה, מרפסת סגורה או חלוקה שאולי אינה תואמת את ההיתר.

דירה חדשה מקבלן

לפני חתימה על חוזה שהיזם ניסח, כולל בדירה על הנייר.
כשצריך לוודא שכל תשלום מגובה בערבות חוק מכר או בבטוחה אחרת.
כשרוצים לתקן את מועד המסירה, את הפיצוי על איחור ואת המפרט בנספח שינויים.
כשהקבלן מציע מבצע מימון כמו 20/80 או הלוואת קבלן.

מוכרים דירה במודיעין-מכבים-רעות

לפני שחותמים על זכרון דברים: נסח טאבו עדכני, ובדיקה של משכנתה, עיקול או הערות שצריך להסיר עד המסירה.
מס שבח: בודקים מראש אם המכירה פטורה, למשל כמכירה של דירת מגורים מזכה, ואם לא, כמה מס צפוי. הערכה ראשונית אפשר לקבל במחשבון מס השבח, וההסבר המלא נמצא במדריך מס השבח. את העסקה מדווחים למשרד מיסוי המקרקעין בתוך 30 יום.
האישור לטאבו: הרשות המקומית נותנת אותו רק אחרי תשלום החובות שלכם אליה, וכשיש חבות, גם היטל השבחה. הדרך במודיעין-מכבים-רעות מפורטת בסעיף הבא.
החוזה: מנגנון תשלומים שמבטיח שהזכויות לא עוברות לפני שהכסף התקבל, מועד מסירה ברור, וייפוי כוח בלתי חוזר שמאפשר להשלים את הרישום.

כל שלבי המכירה מוסברים בעמוד מכירת דירה.

מה מיוחד בעסקת דירה במודיעין-מכבים-רעות

האישור לטאבו

במודיעין-מכבים-רעות מגישים את הבקשה לאישור לטאבו רק בערוץ המקוון, למחלקת שומה ושילוט, ועורך דין רשאי להגיש בשם הלקוח. לפי אתר העירייה מצרפים את חוזה המכר, את חוזה הרכישה המקורי של המוכר, נסח טאבו עדכני ואישור היעדר חובות מתאגיד מי מודיעין. נכס שלא נמדד בשנים האחרונות נמדד מחדש, נבדקות חריגות ותוספות בהשוואה להיתר, ונבדקת חבות בהיטל השבחה. מכיוון שלשכת רישום המקרקעין מבקשת אישור שתקף ל-90 יום, משלמים ארנונה מראש. הטיפול נמשך עד 30 ימי עסקים. לעמוד האישור לטאבו באתר עיריית מודיעין-מכבים-רעות.

תיק הבניין והוועדה לתכנון ובנייה

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מודיעין הוסמכה כוועדה מקומית עצמאית. באתר ההנדסי אפשר לאתר תיקי בניין ובקשות להיתר. לפי אתר העירייה, חריגה בשטח עיקרי מעל 10 מ"ר או בשטח שירות מעל 25 מ"ר מובילה לרישום הערה. לאיתור תיקי בניין ובקשות להיתר.

התחדשות עירונית

באתרי העירייה והוועדה לא מצאנו מינהלת התחדשות עירונית או מתחמים מוכרזים. ברכישת דירה ישנה כדאי לבדוק מול הוועדה אם חלה על הבניין תוכנית.

טאבו, מיסוי מקרקעין ורמ"י

לפי שכבת הגושים של המרכז למיפוי ישראל ונתוני משרד המשפטים, העסקאות במודיעין-מכבים-רעות נרשמות בעיקר ב לשכת רישום מקרקעין רחובות (אופנהיימר 10, רחובות). גושים 4135, 5300, 5594, 5595, 5596, 5617, 5631, 5750, 5751, 5752, 5753 ו-5754 נרשמים בלשכת רישום מקרקעין חולון (קדושי קהיר 23, חולון). גוש 5093 נרשם בלשכת רישום מקרקעין ירושלים (בן יהודה 34, ירושלים). גושים 5588 ו-5589 נרשמים בלשכת רישום מקרקעין פתח תקווה (ההסתדרות 26, פתח תקווה). לכן את הלשכה של דירה מסוימת קובעים לפי מספר הגוש שלה.

את העסקה מדווחים למשרד מיסוי מקרקעין רחובות (רחוב רוז'נסקי 11, רחובות). נכס במקרקעי ישראל, כלומר בבעלות המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח, מטופל במרחב תל אביב-מרכז של רשות מקרקעי ישראל.

השיוך משתנה מעת לעת, ולכן לפני הגשה כדאי לוודא אותו לפי מספר הגוש של הדירה בכלי האיתור לפי גוש (הנתונים נכונים ל-19.10.2026). ההסבר על האישור לטאבו, מי חותם עליו ואיך מקבלים אותו, נמצא במאמר על אישור העירייה לטאבו.

מהלך העבודה

בדיקה מוקדמת
נסח טאבו או אישור זכויות, תיק הבניין, ובדירה מקבלן גם היתר הבנייה, הבטוחות והיזם. בודקים מי מוסמך לחתום, ואם יש חובות לעירייה שעלולים לעכב את הרישום.
ניסוח או תיקון החוזה
לוח התשלומים נבנה כך שכל תשלום יוצא רק כנגד בטוחה. בדירה מקבלן מתקנים את החוזה שהיזם ניסח: מסירה, פיצוי, מפרט והצמדה.
חתימה ודיווח
רישום הערת אזהרה לטובתכם, דיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ותשלום מס הרכישה.
מסירה ורישום
פרוטוקול מסירה, אישורי המסים ואישור העירייה לטאבו, ורישום הזכויות על שמכם עד הסוף.

מה להביא לפגישה

תעודת זהות של כל הרוכשים.
פרטי הדירה: כתובת, ואם ידוע, גוש, חלקה ותת-חלקה.
טיוטת חוזה או זכרון דברים, אם כבר קיבלתם.
אישור עקרוני למשכנתה מהבנק, אם יש.
בדירה מקבלן: הפרסום או ההצעה של היזם, המפרט ותוכנית הדירה.

לוח זמנים ועלות

שכר הטרחה נקבע בהסכם מראש, אחרי שיחה קצרה על העסקה. מה משפיע עליו, ומה כדאי לבדוק בהצעת מחיר, מוסבר במאמר כמה עולה עורך דין לקניית או מכירת דירה.

לתכנון התקציב: מחשבון מס רכישה, מחשבון עלויות נלוות, ובדירה מקבלן גם מחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה. במכירה: מחשבון מס שבח.

לוח הזמנים תלוי בעסקה. בדיקה מוקדמת נעשית בדרך כלל בתוך ימים ספורים, והליווי נמשך עד שהזכויות נרשמות על שמכם.

עורך הדין של הקבלן מול עורך דין מטעמכם

נושא	עורך הדין של הקבלן	עורך דין מטעמכם
את מי הוא מייצג	את היזם	אתכם בלבד
החוזה	מנסח אותו לטובת היזם	בודק אותו ומבקש תיקונים
בטוחות לכספים	מנפיק לפי מה שהיזם קבע	מוודא שכל תשלום מוגן
רישום הזכויות	מטפל ברישום הכללי של הפרויקט	עוקב שהדירה שלכם נרשמת כנדרש

ביד שנייה, לכל צד יש עורך דין משלו, ואין עורך דין "של העסקה". עורך הדין של המוכר אינו מייצג אתכם.

השירות מהמשרד

המשרד נמצא ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה ומלווה עסקאות דירה במודיעין-מכבים-רעות. פגישות מתקיימות במשרד, או במקום אחר בתיאום מראש.

לכל הביקורות על המשרד בגוגל

שאלות ותשובות

צריך אישור מתאגיד המים כדי למכור דירה במודיעין?

כן. לפי אתר העירייה, לבקשה לאישור לטאבו מצרפים אישור היעדר חובות רשמי של תאגיד מי מודיעין.

מתי חריגת בנייה במודיעין נרשמת כהערה?

לפי אתר העירייה, כשהחריגה בשטח עיקרי היא מעל 10 מ"ר או בשטח שירות מעל 25 מ"ר. כדאי לבדוק זאת לפני החתימה.

באיזו לשכת טאבו נרשמת דירה במודיעין-מכבים-רעות, ולאיזה משרד מיסוי מקרקעין ומרחב רמ"י היא שייכת?

העסקאות במודיעין-מכבים-רעות נרשמות בעיקר בלשכת רישום מקרקעין רחובות. גושים 4135, 5300, 5594, 5595, 5596, 5617, 5631, 5750, 5751, 5752, 5753 ו-5754 נרשמים בלשכת רישום מקרקעין חולון. גוש 5093 נרשם בלשכת רישום מקרקעין ירושלים. גושים 5588 ו-5589 נרשמים בלשכת רישום מקרקעין פתח תקווה. את הלשכה המדויקת קובעים לפי מספר הגוש של הדירה. את העסקה מדווחים למשרד מיסוי מקרקעין רחובות, ונכס במקרקעי ישראל מטופל במרחב תל אביב-מרכז של רשות מקרקעי ישראל.

צריך עורך דין ממודיעין-מכבים-רעות כדי לקנות דירה במודיעין-מכבים-רעות?

לא. העסקה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין לפי גוש הדירה, והאישורים מהעירייה מתקבלים ברובם באתר העירייה או בפנייה אליה. מה שחשוב הוא שעורך הדין מכיר את הבדיקות ואת ההליך ברשות המקומית.

מה ההבדל בין ליווי ביד שנייה לליווי ברכישה מקבלן?

ביד שנייה עיקר העבודה הוא בבדיקת הנכס והמוכר ובבניית מנגנון תשלומים. מקבלן העבודה היא בתיקון החוזה שהיזם ניסח, בבטוחות לכספים ובמעקב עד המסירה והרישום.

כמה מס שבח משלמים במכירת דירה במודיעין-מכבים-רעות?

זה תלוי במחיר הרכישה ובמחיר המכירה, בהוצאות שמותר לנכות ובזכאות לפטור, למשל במכירה של דירת מגורים מזכה. המס נקבע לפי הדין הארצי ולא לפי העיר. הערכה ראשונית אפשר לקבל במחשבון מס השבח, ואת החישוב המדויק עושים לפני החתימה.

מתי כדאי לפנות לעורך דין?

לפני שחותמים על משהו, כולל זכרון דברים, ולפני שמעבירים כסף. בשלב הזה עוד אפשר לשנות את התנאים.