רישום בטאבו: השלבים, המסמכים והאגרות

למה הרישום הוא העסקה עצמה ולא עניין טכני?

לפי חוק המקרקעין, עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. עד שהיא נרשמת, החוק רואה בה התחייבות לעשות עסקה בלבד. רק הרישום הופך את הקונה לבעלים, ובמקרקעין מוסדרים הרישום הוא ראיה חותכת לתוכנו.

לכן ליווי משפטי בעסקת דירה לא מסתיים בחתימה. בין החתימה לבין הרישום יש סדרה של אישורים ותשלומים, ובתקופה הזו מה שמגן על הקונה הוא הערת האזהרה.

איפה הנכס רשום?

"טאבו" הוא הכינוי לפנקסי המקרקעין שמנהלת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים. רוב הדירות רשומות שם, אבל לא כולן. דירות רבות, בעיקר בבניינים חדשים יחסית או בשכונות ותיקות שנבנו בידי חברות ציבוריות, רשומות אצל רשות מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת, ושם המסלול שונה. הצעד הראשון הוא תמיד נסח טאבו ובדיקה באיזו לשכה רשום הגוש.

מה השלבים ברישום דירה יד שנייה?

1. בדיקת נסח לפני החתימה: מי הבעלים, אילו משכנתאות, עיקולים והערות רשומים, והאם הרישום תואם את מה שנמכר בפועל.
2. רישום הערת אזהרה: לטובת הקונה, ואם יש משכנתה גם לטובת הבנק, סמוך ככל האפשר לחתימה.
3. דיווח לרשות המסים: הצהרות המוכר והקונה, תשלום מס רכישה ובירור מס השבח. מכירה לא תירשם בטאבו בלי אישור מרשות המסים.
4. אישור הרשות המקומית: אישור עירייה לטאבו, שמעיד בין השאר שאין חוב ארנונה ושהיטל השבחה, אם חל, שולם או הובטח.
5. סילוק המשכנתה של המוכר: תשלום לפי מכתב הכוונות של הבנק שלו ומחיקת השעבוד.
6. שטר מכר ובקשה לרישום: שטר המכר נחתם ומאומת בידי עורך דין, והבקשה לרישום מכר מוגשת עם כל האישורים, בשירות המקוון או בלשכה.
7. רישום המשכנתה של הקונה ונסח סופי: אחרי הרישום מזמינים נסח עדכני ובודקים שהבעלות רשומה על שם הקונים בחלקים הנכונים, ושהמשכנתה החדשה רשומה כנדרש.

ומה ברכישה מקבלן?

בבניין חדש הדירה נרשמת על שם הקונה רק אחרי שהבניין כולו נרשם בפנקס הבתים המשותפים. זה תהליך שהקבלן מוביל, והוא נמשך לעיתים זמן רב אחרי המסירה. עד אז הזכויות של הקונה מוגנות בהערת אזהרה שנרשמה על החלקה. בהסכם עם הקבלן חשוב לקבוע מועד לרישום הבית המשותף ולהעברת הבעלות, ומה קורה אם הוא לא מתקיים.

אגרות רישום המקרקעין לשנת 2026

אגרת רישום מכר היא 44 ₪, רישום משכנתה 188 ₪, רישום הערת אזהרה 188 ₪ ונסח מקוון 18 ₪. אלה האגרות לשנת 2026 לפי התוספת לתקנות המקרקעין (אגרות). מס רכישה אינו אגרה, והוא משולם בנפרד לרשות המסים.

• עדכון: האגרות משתנות ב-1 בינואר של כל שנה לפי שינוי מדד המחירים לצרכן, ומעוגלות לשקל השלם. הטבלה מתעדכנת אצלנו בתחילת כל שנה.
• הנחות ופטורים: התקנות כוללות פטורים לקבוצות מסוימות והוראת שעה להנחה בפעולות מקוונות מסוימות. הסכום המחייב הוא הסכום שמוצג בעת התשלום.
• מי משלם: אגרת רישום משכנתה משלם הממשכן; אגרת רישום של עסקה אחרת משלם מי שהזכות נרשמת על שמו; ושירות אחר משלם מי שמבקש אותו.

להערכה של כל העלויות הנלוות לקנייה, מעבר לאגרות, אפשר להיעזר במחשבון העלויות הנלוות.

איך ואיפה משלמים את האגרה?

את האגרות משלמים באתר התשלומים הממשלתי, כחלק מהגשת הבקשה המקוונת לשירות הרלוונטי. אלה השירותים העיקריים של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין:

• בקשה לרישום מכר: רישום העברת הבעלות על שם הקונה.
• בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה.
• הפקת נסח טאבו: נסח מקוון, כולל נסח עם חותמת אפוסטיל.
• בקשה למתן צו ירושה: אפשר להגיש בקשה משולבת לצו ירושה ולרישום הירושה בטאבו.
• טאבו-נט: הרשמה להתראות על פעילות בנכס.

מוקד הרשות: ‎*8653, שלוחה 7 ואחר כך שלוחה 1, בימים א'-ה' בין 08:00 ל-16:00.

אילו טעויות כדאי להכיר?

• להסתמך על נסח ישן. הנסח נכון ליום הפקתו בלבד. בודקים נסח עדכני לפני החתימה ולפני כל תשלום משמעותי.
• לשלם לפני שההערה נרשמה. התשלום הראשון המשמעותי צריך לבוא כנגד רישום הערת האזהרה, ולא לפניו.
• לשכוח את היטל ההשבחה. בלי אישור שהוא שולם, לא יינתן אישור העירייה, והרישום ייתקע. ראו היטל השבחה: מה זה ואיך מחושב.
• לא לבדוק את הנסח אחרי הרישום. טעות בשם, בחלק או בתת החלקה קל יותר לתקן מיד מאשר אחרי שנים.
• לשלם לאתרים פרטיים על נסח. הנסח זמין ישירות באתר הממשלתי, במחיר האגרה.

מה קובע החוק?

עסקה במקרקעין טעונה רישום ונגמרת ברישום; עד אז היא התחייבות לעשות עסקה (סעיף 7 לחוק המקרקעין). האגרות קבועות בתקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974, ומשתנות ב-1 בינואר בכל שנה.

• גמר העסקה: עסקה במקרקעין טעונה רישום, ועסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה (סעיף 7 לחוק המקרקעין).
• כוח הרישום: במקרקעין מוסדרים הרישום הוא ראיה חותכת לתוכנו (סעיף 125).
• אישור המסים: מכירת זכות במקרקעין לא תירשם אלא באישור מנהל מיסוי מקרקעין (סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין).
• היטל השבחה: פעולה שהיא מימוש זכויות לא תירשם בלי תעודה על תשלום ההיטל או על מתן ערובה (סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה).
• האגרות: התוספת לתקנות המקרקעין (אגרות); עדכון שנתי לפי תקנה 2; מי חייב בתשלום לפי תקנה 21.

מקורות

• חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969: סעיף 7, סעיף 125.
• תקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974: תקנה 2, תקנה 21 והתוספת, בנוסח המעודכן לשנת 2026.
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: סעיף 16.
• חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965: התוספת השלישית, סעיף 10.
• הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין: בקשה לרישום מכר, הפקת נסח טאבו.

האגרות והחקיקה נבדקו ב-14.11.2026. האגרות מתעדכנות בתחילת כל שנה.