דירה של קטין: איזה אישור צריך כדי למכור או לקנות

מתי צריך אישור?

סעיף 20(א) לחוק מונה פעולות שבהן ההורים אינם מוסמכים לייצג את הקטין בלי אישור מראש לפי סעיף 74א. הרלוונטיות לדירות:

• העברה, שעבוד, חלוקה או חיסול של דירה (סעיף 20(א)(1)).
• פעולה שתוקפה תלוי ברישום בפנקס שמתנהל לפי חוק, ובכלל זה פנקסי המקרקעין (סעיף 20(א)(2)). לכן גם קנייה של דירה שתירשם על שם הקטין טעונה אישור.
• פעולה משפטית בין הקטין לבין הוריו או קרובי הוריו, למשל כשהורה קונה מהילד את חלקו בדירה (סעיף 20(א)(5)).

המצב הנפוץ הוא דירה שהקטין ירש, כולה או חלק ממנה, והמשפחה רוצה למכור אותה.

למי מגישים את הבקשה, ומתי היא עוברת לבית המשפט?

עד אוגוסט 2025 בקשות כאלה הוגשו לבית המשפט לענייני משפחה. מאז, לפי סעיף 74א לחוק, הבקשה מוגשת לאפוטרופוס הכללי, באופן מקוון באתר gov.il. אם הקטין בן 16 או יותר, מציינים בבקשה את עמדתו. האפוטרופוס הכללי בוחן את הבקשה ורשאי לאשר אותה, או לאשר אותה בתנאים שהמבקש הסכים להם.

האפוטרופוס הכללי לא ידון בבקשה, והיא תועבר לבית המשפט לענייני משפחה, כשמתקיים אחד מאלה:

• הקטין מתנגד לבקשה.
• הדירה בבעלות יחידה של הקטין, אלא אם הקטין הצהיר בכתב שהוא מסכים לבקשה.
• יש נסיבות אחרות שבגללן האפוטרופוס הכללי מחליט לא לדון בבקשה, ומנמק זאת.

גם כשהאפוטרופוס הכללי אינו מאשר את הבקשה, זה לא סוף הדרך: הוא מודיע על כך למבקש, והמבקש רשאי להעביר את הבקשה לבית המשפט, יחד עם עמדת האפוטרופוס הכללי וכל המסמכים. את האישור או את ההודעה צריך למסור בתוך 60 ימים מיום הגשת הבקשה או מיום השלמת כל המסמכים. אם לא התקבלה תשובה בתוך 60 ימים, אפשר לפנות לבית המשפט ישירות.

מה מעמד הסכם שנחתם לפני האישור?

הסכם שנחתם בשם קטין בלי אישור מראש אינו מחייב את הקטין. בית המשפט העליון קבע בע"א 353/82 גיטר נ' מכנס שהתחייבות של הורה בחוזה לרכישת מקרקעין עבור קטין, בלי אישור מראש, היא בגדר הצעה בלבד. ההלכה נשענת על ד"נ 17/75 נחול נ' לוי, שקבע שהדרישה לאישור מראש חלה על העסקה כולה, מהחתימה על ההסכם ועד הרישום, ושטובת הקטין נבחנת במועד שבו דנים בבקשת האישור. בתי המשפט לענייני משפחה תיארו הסכם כזה כהסכם על תנאי מתלה: הוא אינו בטל מעיקרו, אבל נעשה מחייב רק כשהאישור ניתן (תמ"ש 36690-03-21).

מה עושה קונה כשאחד המוכרים קטין?

לא חותמים על הסכם רגיל ומשלמים. ההסכם כולל תנאי מתלה: העסקה מותנית באישור, ואם האישור לא מתקבל עד מועד שנקבע, כל צד רשאי לבטל והכסף מוחזר. עד שהאישור מתקבל, הכסף מוחזק בנאמנות. מומלץ להתאים את מועד המסירה ואת מועד המשכנתה ללוח הזמנים של האישור. בלי אישור העסקה אינה משתכללת, כפי שקבע בית המשפט המחוזי בחיפה (ת"א 16791-04-18).

קנייה של דירה על שם קטין, וגם במתנה

גם קנייה של דירה, או של חלק בדירה, שתירשם על שם קטין טעונה אישור מראש, משום שתוקפה תלוי ברישום בפנקסי המקרקעין (סעיף 20(א)(2)). הסכם מכר שנערך עבור קטינים בלי אישור בית המשפט לענייני משפחה אינו מקנה להם זכויות בנכס (ת"א 30476-01-24).

אותו דין חל על מתנה. בתמ"ש 66183-07-17 נקבע שגם העברת זכויות במקרקעין לקטין במתנה טעונה אישור, משום שמתנה כזאת עלולה להטיל על הקטין נטל, למשל מס, עלויות אחזקה או חובות כלפי אחרים. לכן הורים או סבים שרוצים לרשום דירה על שם ילד, בקנייה או במתנה, מגישים בקשה לאישור לפני החתימה.

משרדנו מגיש בקשות לאישור לאפוטרופוס הכללי ולבית המשפט לענייני משפחה, ומנסח את הסכם המכר כך שיתאים ללוח הזמנים של האישור.

מאמרים ועמודים קשורים: מכירת דירה שקיבלתם בירושה | הערת אזהרה ומנגנון תשלומים | מכירת דירה