רכישת דירה מקבלן
מחיר למשתכן: מה בודק עורך הדין לפני שחותמים על החוזה
זכייה בהגרלה היא רק ההתחלה. אחריה חותמים על חוזה מכר מול הקבלן, והחוזה הזה דורש אותן בדיקות כמו כל רכישה מקבלן, ועוד כמה בדיקות שמיוחדות לתוכנית.
האם צריך עורך דין ברכישת דירה במחיר למשתכן?
המחיר למ"ר נקבע במכרז, ולכן על המחיר אין משא ומתן. אבל החוזה עצמו מנוסח בידי עורכי הדין של הקבלן, והם מייצגים אותו בלבד. כך גם כשהרוכש משתתף בשכר טרחתם, בסכום שמוגבל בתקנות (פירוט במאמר על שכר טרחה).
עורך דין מטעם הרוכש בודק שהחוזה תואם את מסמכי המכרז ואת המפרט המחייב, שכל תשלום מובטח בבטוחה, ושלוח התשלומים, ההצמדה ומועד המסירה כתובים באופן שמגן על הרוכש. הרחבה בעמוד רכישת דירה מקבלן.
מה חל על החוזה כמו בכל רכישה מקבלן?
התוכנית אינה גורעת מההגנות של חוק המכר (דירות) ושל חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). לכן בודקים את אותם דברים:
- בטוחה לכל תשלום, ותשלום לחשבון הליווי בלבד. ראו ערבות חוק מכר.
- הצמדה למדד תשומות הבנייה, בגבולות שהחוק מתיר.
- מועד המסירה והפיצוי על איחור. ראו איחור במסירה.
- המפרט ותוכניות המכר, ותקופות הבדק והאחריות.
- רישום הזכויות ולוח הזמנים לרישום.
מתי מותר למכור דירה שנרכשה במחיר למשתכן?
לפי פרק משנה 4.7 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (סעיף 4.7.10(א), בנוסח שתוקפו מ-5.12.2020), מי שרכש דירה בתוכנית אינו רשאי למכור אותה לצד שלישי במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4, או 7 שנים ממועד ביצוע ההגרלה, לפי המוקדם מביניהם.
"מכירה" לעניין זה כוללת גם העברה בלי תמורה או בתמורה מופחתת. משרד הבינוי והשיכון רשאי לקבוע כללים להעברת זכויות במקרים חריגים לפני תום התקופה (סעיף 4.7.10(ג)).
הרוכש חותם על התחייבות בעניין הזה כחלק ממסמכי הרכישה. את הנוסח המדויק שלה, ואת התוצאה של הפרתה, בודקים בחוזה ובנספחים של הפרויקט שלכם. כללי התוכנית מתעדכנים מעת לעת, ולכן קוראים את הנוסח שחל על המכרז שבו זכיתם.
מה בודקים לפני החתימה?
- שאישור הזכאות בתוקף, ושההצהרות שעליהן הוא נשען עדיין נכונות.
- שהחוזה תואם את מסמכי המכרז ואת המפרט המחייב של התוכנית.
- מי היזם, מה מצב הזכויות בקרקע, והאם יש היתר בנייה וליווי בנקאי.
- לוח התשלומים, ההצמדה והבטוחה לכל תשלום.
- מועד המסירה, והנסיבות שבהן החוזה מתיר לקבלן לדחות אותו.
- מה נקבע על שינויים ותוספות בדירה.
- ההתחייבות שלא למכור את הדירה, ומה היא אוסרת בפועל.
- מס הרכישה. אפשר להעריך אותו במחשבון מס רכישה.
מה קורה כשמתברר שהזכאות לא הייתה נכונה?
הזכאות נשענת על הצהרות של הרוכש, שנחתמות בתצהיר. לפי החלטת המועצה, בקשה שאינה תואמת את המצב האישי של המבקש מביאה לשלילת הזכאות והזכייה ולביטול הרכישה. לכן לפני שחותמים על התצהיר בודקים שכל פרט בו נכון, כולל זכויות בדירה או בקרקע שהתקבלו בירושה או שרשומות על שם בן הזוג.
ומה עם "מחיר מטרה" ו"דירה בהנחה"?
אחרי מחיר למשתכן הופעלו תוכניות המשך בשמות אחרים. לכל תוכנית כללים משלה בעניין הזכאות, המחיר והגבלת המכירה, ואותם קוראים במסמכי התוכנית ובמסמכי המכרז. הבדיקה המשפטית של החוזה מול הקבלן דומה בכולן, כי בכולן חל חוק המכר (דירות).
מאמרים ועמודים קשורים: רכישת דירה מקבלן | ערבות חוק מכר | איחור במסירה | שכר טרחת עורך דין | מחשבון מס רכישה
מקורות
שאלות ותשובות
כמה שנים אסור למכור דירה במחיר למשתכן?
5 שנים מיום קבלת טופס 4, או 7 שנים ממועד ההגרלה, לפי המוקדם מביניהם (סעיף 4.7.10(א) לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, בנוסח שתוקפו מ-5.12.2020). את הנוסח שחל עליכם בודקים במסמכי המכרז והחוזה.
עורך הדין של הקבלן לא מספיק?
הוא מייצג את הקבלן בלבד, גם כשהרוכש משתתף בשכר טרחתו. את האינטרסים של הרוכש בודק עורך דין מטעמו.
אפשר לשנות את החוזה במחיר למשתכן?
המחיר והמפרט נקבעים בתוכנית ובמכרז. בסעיפים המשפטיים של החוזה אפשר לבקש תיקונים והבהרות, בעיקר כשסעיף אינו תואם את חוק המכר (דירות) או את מסמכי המכרז.
חוק המכר (דירות) חל גם על דירה במחיר למשתכן?
כן. הדירה נרכשת מקבלן בחוזה מכר, וההגנות של החוק חלות: בטוחה לכספי הרוכש, פיצוי על איחור במסירה ותקופות בדק ואחריות.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.