רכישה מקבלן
מבצעי מימון של קבלנים: מה עומד מאחורי 20/80 והלוואת הקבלן
"20% עכשיו, 80% במסירה", או "הקבלן משלם את הריבית עד שתקבלו מפתח". מבצעי המימון הפכו בשנים האחרונות לכלי השיווק המרכזי בדירות חדשות. הם יכולים להתאים לרוכש מסוים, אבל ההטבה אינה חינם, והסיכון העיקרי מגיע דווקא ביום המסירה. כאן תמצאו איך המבצעים עובדים, כמה הם עולים באמת, ומה בודקים בחוזה לפני שחותמים.
שני סוגי מבצעים, שני מנגנונים שונים
| נושא | תשלום נדחה (20/80, 10/90) | הלוואת קבלן (בלון או בולט מסובסדת) |
|---|---|---|
| מה משלמים עכשיו | 10% עד 20% מהמחיר | לפי לוח תשלומים רגיל, רובו מכספי ההלוואה |
| מאיפה הכסף בתקופת הבנייה | מההון העצמי בלבד | מהלוואה של בנק, על שמכם |
| ריבית בתקופת הבנייה | אין הלוואה ואין ריבית | הקבלן משלם אותה, לתקופה שנקבעה בחוזה |
| מה קורה במסירה | צריך משכנתה והון עצמי לכל היתרה | ההלוואה נשארת, ובתום הסבסוד מתחילים לשלם |
| הסיכון העיקרי | תנאי המשכנתה והשמאות ביום המסירה | סבסוד שנגמר לפני שקיבלתם את הדירה |
כמה זה עולה באמת
לקבלן יש עלות מימון: הוא מקבל את רוב הכסף רק בסוף, או משלם ריבית לבנק במקומכם. העלות הזו מגולמת בדרך כלל במחיר הדירה. לכן השאלה הראשונה היא כמה עולה אותה דירה בלוח תשלומים רגיל, שבו משלמים לפי התקדמות הבנייה. ההפרש בין שני המחירים הוא המחיר האמיתי של ההטבה. אפשר להשוות אותו לריבית שהייתם משלמים על משכנתה רגילה באותה תקופה, ולבדוק מה משתלם יותר.
שישה סיכונים שכדאי להכיר
- תנאי המשכנתה ביום המסירה. במבצע 20/80 את המשכנתה לוקחים בעוד שנתיים או שלוש. איש אינו יודע מה תהיה אז הריבית, ומה יהיו תנאי הבנק ומצבכם האישי.
- השמאות. הבנק מממן לפי הערכת השמאי שלו ביום המסירה, ולא לפי המחיר בחוזה. אם השמאות נמוכה מהמחיר, ההון העצמי הנדרש גדל. מגבלות שיעור המימון של בנק ישראל חלות גם הן.
- ההון העצמי. צריך לדעת מראש מאיפה הוא יגיע ומתי: מכירת דירה קיימת, חיסכון שמשתחרר, או עזרה מהמשפחה. דירה שמכירתה מתעכבת עלולה להשאיר אתכם בלי הכסף ביום המסירה.
- הפרה. אם לא תשלמו את היתרה במועד, תהיו בהפרה של החוזה. חוזי קבלן קובעים בדרך כלל פיצוי מוסכם גבוה וזכות ביטול, ולכן חלק מהכסף ששילמתם עלול להיות בסיכון.
- הצמדה. בתשלום נדחה רוב המחיר משולם בסוף. אם החוזה כולל הצמדה, היא נצברת על עד מחצית מכל תשלום לאורך כל תקופת הבנייה, ועד מועד המסירה החוזי. יש מבצעים שמוצעים ללא הצמדה, וכדאי לבדוק את הנוסח. את העלות אפשר לחשב במחשבון ההצמדה.
- איחור במסירה. בהלוואת קבלן, אם הסבסוד נקבע עד תאריך קבוע והמסירה מתאחרת, תשלמו ריבית על דירה שעוד לא קיבלתם. כדאי לקבוע שהסבסוד נמשך עד המסירה בפועל. בנפרד, איחור של יותר מחודש מזכה בפיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), ראו מחשבון פיצוי על איחור במסירה.
מה עשה בנק ישראל
הפיקוח על הבנקים פרסם הוראת שעה שחלה מ-6.4.2025 ועד סוף 2026. ההוראה מחייבת את הבנקים להקצות הון נוסף לפרויקטים שבהם ביותר מרבע מהחוזים נדחה חלק משמעותי מהמחיר למועד המסירה. היא גם מגבילה הלוואות בלון בסבסוד קבלן ל-10% מכלל הלוואות הדיור שהבנקים מבצעים בכל חודש.
המבצעים לא נאסרו, אבל הם הוגבלו ומימונם התייקר. בנק ישראל הדגיש בהקשר הזה את החשיבות של חיתום מוקדם של הרוכשים, ומבחינתכם המשמעות פשוטה: לפני החתימה כדאי לקבל אישור עקרוני למשכנתה, ולא לדחות את הבירור ליום המסירה. בנק ישראל מסר שיבחן אם להאריך או לעדכן את ההגבלות.
מה בודקים בחוזה
- המחיר בשני המסלולים. מבקשים מהקבלן מחיר בלוח תשלומים רגיל, ומשווים.
- מועד התשלום הגדול. האם הוא קשור למסירה בפועל, כלומר לטופס 4 ולדירה ראויה למגורים, או לתאריך קבוע ול"הודעה על מוכנות"?
- הצמדה. על אילו תשלומים היא חלה, ועד מתי.
- מה קורה אם המשכנתה לא מאושרת בזמן. תקופת חסד, ריבית פיגורים בגבולות סעיף 5ב, ולא ביטול מיידי של העסקה.
- בהלוואת קבלן: על שם מי ההלוואה, מתי נגמר הסבסוד, מה קורה באיחור במסירה, ומה קורה אם תמכרו את הדירה לפני המסירה או תפרעו את ההלוואה מוקדם.
- בטוחות. כל תשלום חייב להיות מוגן לפי חוק הבטחת ההשקעות, ראו ערבות חוק מכר. בתשלום נדחה החשיפה בתקופת הבנייה נמוכה יותר, כי שילמתם פחות.
- מס רכישה. הוא מחושב על מלוא המחיר. לפי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין, בהסכם מכר המס משולם במועד הרגיל, או כשהחזקה עוברת לקונה, כשהקונה שילם יותר ממחצית המחיר או כשניתן ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום, לפי המאוחר. לכן במבצע של תשלום נדחה ייתכן שמועד התשלום יידחה. בודקים את המועד בעת הדיווח למיסוי מקרקעין, ומתכננים את הנזילות מראש, ראו מחשבון מס הרכישה.
- מכירה לפני המסירה. יש מי שקונה במבצע כדי למכור את הזכות לפני המסירה. החוזה מחייב בדרך כלל הסכמה של הקבלן ודמי טיפול, ומכירת הזכות חייבת במס שבח, ראו מחשבון מס השבח.
למי המבצע מתאים
מבצע של תשלום נדחה מתאים בעיקר למי שההון העצמי שלו צפוי להגיע במועד ידוע, למשל ממכירת דירה קיימת או מחיסכון שמשתחרר, ושההכנסה שלו יציבה. הוא פחות מתאים למי שמתכנן לממן את כל היתרה במשכנתה גבוהה, או למי שמסתמך על עליית מחירים כדי למכור לפני המסירה. במקרים כאלה הסיכון ביום המסירה נופל כולו עליו.
לוח זמנים ועלות
לוח זמנים: בדיקת החוזה, לוח התשלומים ותנאי ההלוואה, והכנת נספח הערות, נמשכות בדרך כלל כמה ימי עסקים מקבלת המסמכים. את האישור העקרוני למשכנתה כדאי להשיג במקביל.
עלות: שכר הטרחה נקבע בהסכם שכר טרחה. את העלויות הנלוות לרכישה אפשר לחשב במחשבון מס הרכישה ובמחשבון העלויות הנלוות.
השוואה בין המסלולים
| נושא | לוח תשלומים רגיל | תשלום נדחה (20/80) | הלוואת קבלן |
|---|---|---|---|
| הון עצמי בחתימה | לפי הלוח | נמוך | לפי הלוח, בעיקר מההלוואה |
| ריבית בתקופת הבנייה | על המשכנתה, אם נלקחה | אין | על הקבלן, עד תום הסבסוד |
| ודאות ביום המסירה | גבוהה | נמוכה | בינונית |
| מחיר הדירה | בסיס להשוואה | לרוב גבוה יותר | לרוב גבוה יותר |
מאמרים ועמודים קשורים: רכישת דירה מקבלן | נספח שינויים להסכם קבלן | ערבות חוק מכר | מחשבון ההצמדה | מחשבון פיצוי על איחור במסירה | מחשבון מס רכישה
שאלות ותשובות
האם 20/80 משתלם?
זה תלוי במחיר. מבקשים מהקבלן מחיר בלוח תשלומים רגיל, ומשווים את ההפרש לעלות של משכנתה רגילה באותה תקופה. אם ההפרש גבוה מעלות הריבית שהייתם משלמים בעצמכם, ההטבה עולה יותר ממה שהיא חוסכת.
מה קורה אם לא אקבל משכנתה ביום המסירה?
אם לא תשלמו את היתרה במועד, תהיו בהפרה של החוזה, והקבלן עלול לדרוש פיצוי מוסכם ואף לבטל את העסקה. לכן משיגים אישור עקרוני מראש, ומבקשים בחוזה תקופת חסד ומנגנון ברור למקרה של עיכוב.
הלוואת קבלן נחשבת משכנתה שלי?
כן. אתם הלווים, והבנק בודק אתכם כמו בכל משכנתה. הקבלן רק משלם את הריבית לתקופה מסוימת. כשהסבסוד נגמר, ההחזרים עליכם.
מבצעי המימון עדיין קיימים אחרי ההגבלות של בנק ישראל?
כן. הוראת השעה לא אסרה את המבצעים. היא הגבילה אותם וייקרה את מימונם, והיא בתוקף עד סוף 2026.
ההצמדה חלה גם על 80% שמשולמים במסירה?
אם החוזה כולל הצמדה, היא יכולה לחול על עד מחצית מכל תשלום שאחרי ה-20% הראשונים, ועד מועד המסירה החוזי. בתשלום נדחה זה עלול להצטבר לסכום משמעותי, ולכן בודקים את הסעיף ומחשבים מראש.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.