רכישת דירה
קבוצת רכישה: למה כדאי עורך דין משלכם
מחיר נמוך ממחיר הקבלן הוא הסיבה שרוב האנשים מצטרפים לקבוצת רכישה. אבל המחיר הנמוך בא עם מעמד אחר: בקבוצת רכישה אתם לא קונים דירה, אתם נעשים יזמים. כדאי להבין מה זה אומר לפני שחותמים.
מהי קבוצת רכישה לפי החוק?
ההגדרה המקובלת מופיעה בחוק מיסוי מקרקעין: קבוצת רוכשים שמתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע, באמצעות גורם מארגן, כשהרוכשים מחויבים למסגרת חוזית.
לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, "גורם מארגן" הוא מי שמארגן את הקבוצה לצורך הרכישה והבנייה, כולל הכנת המסגרת החוזית, בתמורה. "מסגרת חוזית" היא מערכת חוזים הקשורים זה בזה, שבאמצעותם הקבוצה פועלת לקבלת נכס בנוי.
בפועל, המסגרת כוללת בדרך כלל הסכם הצטרפות עם המארגן, הסכם שיתוף בין חברי הקבוצה, הסכם לרכישת הקרקע, הסכם עם קבלן מבצע, ולעיתים הסכם ליווי בנקאי והסכם עם מנהל פרויקט.
האם חוק המכר (דירות) חל על קבוצת רכישה?
ככלל לא. בתי המשפט קבעו שהתארגנות בקבוצת רכישה אינה עסקת מכר דירה, ולכן חוק המכר (דירות) אינו חל עליה באופן קוגנטי. הצדדים יכולים להחיל אותו, כולו או חלקו, בהסכם.
בע"א (מחוזי תל אביב) 18158-11-22 אלקטרה בניה בע"מ נ' פיצחדזה (4.5.2023) נקבע ש"התארגנות במסגרת קבוצת רכישה, אינה זהה לעסקת מכר דירה ומשכך חוק המכר (דירות) אינו חל באופן קוגנטי". באותו תיק החיל ההסכם עם הקבלן את חוק המכר על האחריות לליקויים, אבל לא על האיחור במסירה, ולכן הפיצוי על האיחור נקבע לפי המנגנון שבהסכם ולא לפי סעיף 5א לחוק.
באותו כיוון, בת"א (שלום תל אביב) 12344-01-20 בן דרור נ' ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ (22.4.2025) נקבע שהחברה שארגנה את הקבוצה אינה "מוכר" לפי חוק המכר (דירות).
מה זה אומר בפועל: ערבויות, איחור וליקויים
שלושה דברים שרוכש מקבלן מקבל מהחוק, וחבר בקבוצת רכישה צריך לוודא שיש לו בהסכם: בטוחה לכספים ששילם, פיצוי על איחור, ואחריות לליקויים.
בטוחה לכספים: רוכש מקבלן זכאי לבטוחה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), למשל ערבות בנקאית. בקבוצת רכישה החובה הזו לא חלה ככלל, ולכן בודקים איך מוגנים הכספים: חשבון נאמנות, ליווי בנקאי, ומי רשאי לשחרר כסף ומתי.
איחור: אין פיצוי סטטוטורי על איחור במסירה. מה שיש הוא מה שנכתב בהסכם עם הקבלן המבצע, ולרוב גם הוא מוגבל.
ליקויים: האחריות לליקויים נקבעת בהסכם עם הקבלן המבצע. כדאי לוודא שההסכם מחיל את תקופות הבדק והאחריות של חוק המכר (דירות), ושיש בטוחה לתקופת הבדק.
חריגה בעלויות: כיזמים, חברי הקבוצה נושאים בסיכון הכלכלי של הפרויקט. אם עלות הבנייה עולה, או שחבר אחר לא משלם, ההשלמה עלולה ליפול עליכם.
מתי "קבוצת רכישה" היא בעצם מכר דירה?
כשהמהות הכלכלית היא של רכישת דירה מוגמרת: המארגן שולט בפרויקט, מתחייב למחיר סופי, ונושא בסיכון. אז בתי המשפט ורשויות המס עשויים לראות בעסקה מכר, ולא קבוצת רכישה.
בע"א 11125/08 קווי נדל"ן גינדי-ירון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (21.7.2011) אישר בית המשפט העליון קביעה שבפרויקט בראשון לציון המארגן רכש בפועל את הקרקע, בנה עליה ומכר את הבתים, משום שהרוכשים ידעו מראש את העלות הכוללת, לא היו מעורבים בתהליך עד לסיום הבנייה, והמארגן שלט בקביעת המחירים ובכל שלבי הפרויקט. המארגן חויב במסים כמי שקנה ומכר.
נייר עמדה של ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון מיום 28.6.2019, שצוטט בת"א (שלום תל אביב) 29335-12-19 ברוכים נ' עובדיה (25.1.2024), מציע לבחון את מידת השליטה של המארגן בפרויקט ומי נושא בסיכון הכלכלי. לפי נייר העמדה, כשהמארגן התחייב למחיר סופי ליחידות, מתחזק החשש שמדובר ברכישת דירה מקבלן במסווה של קבוצת רכישה.
מס רכישה ומע"מ בקבוצת רכישה
חבר בקבוצת רכישה לדירת מגורים משלם מס רכישה לפי שווי הדירה הבנויה, ולא לפי שווי חלקו בקרקע בלבד. בנוסף, רישום הזכות מותנה גם באישור מע"מ.
לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי דירה המיועדת למגורים נחשבת "דירת מגורים", ושווי הזכות של רוכש בקבוצה הוא "שווי המכירה של הנכס הבנוי". לכן חלות מדרגות מס הרכישה של דירת מגורים, לפי שווי הדירה הגמורה. נוהל הטיפול של רשות המסים בעסקאות של קבוצות רכישה מפורט בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 02/2013 (מיסוי קבוצת רכישה). את המס אפשר לחשב במחשבון מס הרכישה.
לפי סעיף 16(א)(2) לחוק, במכירת זכות במקרקעין לרוכש שהוא חבר בקבוצת רכישה, הרישום מותנה גם באישור ממנהל מע"מ שהמס לפי חוק מע"מ שולם או שניתנה ערובה לתשלומו.
לחבר בקבוצה שדירתו בקבוצה היא היחידה, וקנה דירה אחרת בזמן שהבנייה מתעכבת, יש הוראה מיוחדת שמאפשרת, בתנאים, לשלם מס רכישה כמו על דירה יחידה (סעיף 9(ג1ג)(2)(ב1) לחוק). הפירוט בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2019 (8.5.2019), שעוסקת בשיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים המהווה תחליף לדירת מגורים יחידה בקבוצת רכישה שבנייתה טרם הסתיימה.
מה בודקים לפני שמצטרפים?
את המארגן ושכרו, את המחיר ומה קורה בחריגה, את ההגנה על הכספים, את מצב הקרקע, את ההסכם עם הקבלן המבצע, ואת מנגנון היציאה.
- המארגן: מי הוא, מה ניסיונו, ומה שכרו. האם השכר קבוע או תלוי במחיר.
- המחיר: האם זה מחיר סופי או אומדן, מה כלול בו, ומי משלם אם העלויות עולות.
- הכספים: חשבון נאמנות או ליווי בנקאי, מי מורשה החתימה, ומתי משתחרר כסף.
- הקרקע: נסח טאבו או אישור זכויות, מצב התכנון, והאם יש היתר בנייה או רק תכנית.
- הקבלן המבצע: ערבות ביצוע, לוח זמנים ופיצוי על איחור, ואחריות לליקויים לפי תקופות חוק המכר (דירות).
- החברים האחרים: מה קורה כשחבר לא משלם או רוצה לצאת, ומה הרוב הדרוש להחלטות.
- היציאה: מתי אפשר לפרוש, ומה מקבלים בחזרה.
עורך דין של הקבוצה או עורך דין משלכם?
עורך הדין שמלווה את הקבוצה מייצג את הקבוצה ומנסח מסמכים לכולם. עורך דין שמייצג אתכם באופן אישי בודק את ההסכמים מנקודת המבט שלכם, ומסביר מה הסיכון האישי שלכם לפני החתימה.
| נושא | עורך הדין של הקבוצה | עורך דין שמייצג אתכם |
|---|---|---|
| את מי הוא מייצג | את הקבוצה, לעיתים לפי מינוי של המארגן | אתכם בלבד |
| ההסכמים | מנסח אותם לכל החברים | בודק אותם מנקודת המבט שלכם |
| שאלות אישיות | לא תפקידו | מימון, מס רכישה, דירה קיימת, בן/בת זוג |
| כשיש מחלוקת | מייצג את הקבוצה | מייצג אתכם, גם מול הקבוצה |
לוח זמנים ועלות
לוח זמנים: בדיקת הסכם ההצטרפות והמסמכים הנלווים נמשכת בדרך כלל כמה ימי עסקים מקבלת כל המסמכים. כדאי לבקש את כל המסגרת החוזית לפני שמשלמים דמי הצטרפות.
עלות: שכר הטרחה נקבע בהסכם שכר טרחה בכתב, אחרי שרואים את היקף המסמכים.
מאמרים ועמודים קשורים: רכישת דירה מקבלן | ערבות חוק מכר | מס רכישה | מחשבון מס רכישה | בדיקות לפני רכישה | רכישת מגרש
שאלות ותשובות
האם יש ערבות חוק מכר בקבוצת רכישה?
ככלל לא. חוק הבטחת ההשקעות של רוכשי דירות אינו חל על קבוצות רכישה, ולכן ההגנה על הכספים תלויה במה שנקבע בהסכמים, למשל חשבון נאמנות או ליווי בנקאי.
על מה משלמים מס רכישה בקבוצת רכישה?
על שווי הדירה הבנויה, לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, ולא רק על חלקכם בקרקע.
מה קורה אם הבנייה מתעכבת?
אין פיצוי סטטוטורי על איחור במסירה. הפיצוי, אם יש, נקבע בהסכם עם הקבלן המבצע. לכן בודקים את המנגנון הזה לפני ההצטרפות.
האם המארגן אחראי לליקויי בנייה?
ככלל, האחריות לליקויים מוטלת על הקבלן המבצע לפי ההסכם איתו. אחריות של המארגן עשויה לקום כשמהות העסקה היא מכר דירה במסווה של קבוצת רכישה.
האם צריך עורך דין משלי אם יש לקבוצה עורך דין?
כדאי. עורך הדין של הקבוצה מייצג את הקבוצה. עורך דין מטעמכם בודק את הסיכון האישי שלכם לפני שאתם מתחייבים.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.