מס רכישה על מגרש: למה משלמים 6% גם כשבונים בית למגורים

למה מגרש לא נהנה מהמדרגות של דירה יחידה?

המדרגות המופחתות חלות על "דירת מגורים", ובכלל זה על דירה שבנייתה טרם הסתיימה, אבל רק כשהמוכר התחייב לסיים את בנייתה (סעיף 9(ג) לחוק). במגרש אין בניין ואין התחייבות כזו, ולכן חל השיעור הכללי של 6% (תקנה 2(1) לתקנות מס רכישה).

ההחזר של שישית: מה התנאים?

לפי תקנה 2(1א), שישית מהמס מוחזרת כשמתקיימים התנאים האלה:

• על הקרקע חלה תוכנית לפי חוק התכנון והבנייה שמתירה בנייה של דירת מגורים אחת לפחות.
• לא יאוחר מ-24 חודשים מיום הרכישה התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות.
• המס ששולם לא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.

ההחזר אינו אוטומטי. מגישים בקשה עם ההיתר, ולכן כדאי לתכנן את לוח הזמנים של ההיתר כבר בשלב הרכישה.

דוגמה מחושבת

מגרש בשווי 1,500,000 ₪:

• מס רכישה בעסקה: 6% = 90,000 ₪.
• החזר אם התקבל היתר בתוך 24 חודשים: שישית = 15,000 ₪.
• המס נטו: 75,000 ₪.

ומה עם דירה בבנייה, קבוצת רכישה או בית קיים?

• דירה מקבלן שעדיין בבנייה. המוכר מתחייב לסיים את הבנייה, ולכן זו דירת מגורים, והמדרגות של דירה יחידה או נוספת חלות לפי המצב של הקונה.
• קבוצת רכישה. שווי המכירה הוא שווי הדירה הבנויה, ומחושבים לפי מדרגות דירת המגורים.
• בית קיים על מגרש. אם בנויה עליו דירת מגורים, זו רכישת דירה, גם אם התוכנית היא להרוס ולבנות מחדש.

מה עוד בודקים לפני קניית מגרש?

את הרישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, שעבודים והערות, זיקות הנאה, חובות לרשות המקומית, וזכויות הבנייה הרשומות. בדיקת זכויות הבנייה התכנוניות נעשית מול הרשות המקומית ובעזרת שמאי או אדריכל. הרחבה: רכישת מגרש.

מאמרים ועמודים קשורים: רכישת מגרש | מס רכישה 2026: מדרגות והקלות | מחשבון מס רכישה | קבוצת רכישה

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: סעיף 9(ג) (הגדרת "דירת מגורים").
• תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974: תקנה 2(1) (שיעור 6%), תקנה 2(1א) (החזר שישית), תקנה 11(ד).

הנוסח נבדק ב-11.11.2026.