מס רכישה לתושב חוץ: למה דירה ראשונה בישראל ממוסה כמו דירה נוספת

למה תושב חוץ לא נהנה מהמדרגות של דירה יחידה?

סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מעניק את המדרגות המופחתות ל"יחיד תושב ישראל" שרוכש דירה יחידה. מי שאינו תושב ישראל משלם לפי המדרגות של דירה נוספת, שבהוראת השעה עד 31.12.2026 הן 8% ו-10%. הרחבה: מס רכישה על דירה שנייה.

מי נחשב תושב ישראל?

• לפי מבחן מרכז החיים של פקודת מס הכנסה, ולא לפי האזרחות. אזרח ישראלי שמרכז חייו בחו"ל יכול להיות תושב חוץ.
• הרחבה בחוק. "תושב ישראל" כולל גם מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק (סעיף 9(ג1ג)(4)(ב)).

דוגמה מחושבת

דירה בשווי 3,000,000 ₪, היחידה של הקונה:

• תושב חוץ: 8% = 240,000 ₪.
• תושב ישראל, דירה יחידה: כ-45,538 ₪.

ההפרש, כ-194,000 ₪, מסביר למה כדאי לבדוק את מעמד התושבות לפני החתימה, ובמיוחד אצל מי שמתכנן לעלות או לחזור לישראל.

עולים חדשים

לעולים יש מסלול מוטב נפרד בתקנות מס רכישה (תקנה 12א). הוא חל ברכישה בתקופה שנקבעה סביב מועד העלייה, ניתן פעם אחת בלבד, ואינו חל על דירה ששוויה עולה על 20,183,565 ₪.

מה עוד צריך לדעת תושב חוץ שקונה דירה בישראל?

• ייפוי כוח. כשהקונה בחו"ל, העסקה מתנהלת לרוב בייפוי כוח שנחתם בפני נוטריון או בקונסוליה, לפעמים עם אפוסטיל. פרטים: ייפוי כוח נוטריוני.
• מכירה בעתיד. תושב חוץ זכאי לפטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה רק אם אין לו דירת מגורים במדינת התושבות, ועליו להציג אישור משלטונות המס שם (סעיף 49א).
• מימון. בנקים בישראל מציבים לתושבי חוץ תנאי מימון שונים. כדאי לבדוק מראש.

מאמרים ועמודים קשורים: מס רכישה על דירה שנייה | מס רכישה 2026: מדרגות והקלות | מחשבון מס רכישה | רכישת דירה יד שנייה

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: סעיף 9, ובו (ג1ג)(2) (דירה יחידה ליחיד תושב ישראל), (ג1ג)(4)(ב) (הגדרת "תושב ישראל") ו-(ג1ו) (דירה נוספת); סעיף 49א (פטור לתושב חוץ).
• תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974: תקנה 12א (הטבה לעולה).

הנוסח נבדק ב-11.11.2026.