מס רכישה על דירה שנייה: כמה משלמים, ומתי אפשר לשלם כמו על דירה יחידה

מה שיעור מס הרכישה על דירה שנייה ב-2026?

לפי סעיף 9(ג1ו) לחוק מיסוי מקרקעין, ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה משלמים 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעליו. בניגוד לדירה יחידה, אין מדרגה פטורה: המס מתחיל מהשקל הראשון.

הסכומים מוקפאים ואינם מתעדכנים במדד בשנות המס 2025 עד 2027 (סעיף 9(ג2)).

מה יקרה אחרי 31.12.2026?

הוראת השעה הוארכה עד 31.12.2026. החוק מאפשר לשר האוצר להאריך אותה בצו, באישור ועדת הכספים של הכנסת, לשנתיים נוספות (סעיף 9(ג1ו)(2)).

אם היא לא תוארך, יחזרו המדרגות הקבועות בסעיף 9(ג1ג)(1): 5% עד 1,465,800 ₪, 6% עד 4,397,380 ₪, 7% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪, ו-10% מעל זה. מי שמתכנן לקנות דירה נוספת סמוך לסוף השנה צריך לבדוק מה נקבע לפני החתימה.

דוגמה מחושבת

דירה נוספת בשווי 2,500,000 ₪:

• כדירה נוספת: 8% מכל הסכום = 200,000 ₪.
• אילו הייתה דירה יחידה: 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% על החלק שעד 2,347,040 ₪, ו-5% על היתרה. סך הכל כ-20,538 ₪.

ההפרש, כ-179,000 ₪, הוא הסיבה שכדאי לבדוק את מעמד הדירה לפני החתימה ולא אחריה. לחישוב לפי הנתונים שלכם: מחשבון מס רכישה.

מתי דירה שנייה נחשבת דירה יחידה?

• דירה חלופית. מי שמוכר את דירתו היחידה הקודמת בתוך 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה. בקנייה מקבלן, בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה החדשה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה, ואם המסירה התעכבה מסיבות שאינן בשליטת הקונה, 12 חודשים מהמסירה בפועל (סעיף 9(ג1ג)(2)(ב)).
• חלק בדירה אחרת, עד שליש. מי שבבעלותו חלק של עד שליש בדירת מגורים אחרת, או עד מחצית אם החלק התקבל בירושה, נחשב בעל דירה יחידה (סעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק, המפנה לסעיף 49ג(3)). חלק גדול יותר הופך את הדירה החדשה לדירה נוספת. לדוגמה, מי שירש 40% מדירה עדיין קונה דירה יחידה, ומי שקנה בעצמו 40% מדירה אחרת קונה דירה נוספת. גם דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997 אינה נספרת.
• התא המשפחתי. הקונה, בן או בת הזוג (למעט מי שגר/ה דרך קבע בנפרד) וילדיהם שטרם מלאו להם 18 נחשבים רוכש אחד. דירה של בן הזוג נספרת.
• תושבות. מסלול הדירה היחידה מיועד לתושב ישראל. על תושב חוץ: מס רכישה לתושב חוץ.

איך משלמים כשהדירה הקודמת עוד לא נמכרה?

בדיווח על הרכישה מצהירים על כוונה למכור את הדירה הקודמת. מי שלא מכר בזמן משלם את ההפרש בין המסלולים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. הדיווח על העסקה מוגש בתוך 30 יום ממועד העסקה.

כשמוכרים את הדירה הקודמת, כדאי לבדוק גם את מס השבח במכירה: תכנוני מס שבח במכירת דירה.

מאמרים ועמודים קשורים: מס רכישה 2026: מדרגות והקלות | מחשבון מס רכישה | מס רכישה על מגרש | מכירת דירה

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: סעיף 9, ובו סעיפים קטנים (ג1ג) (מדרגות הדירה היחידה והמדרגות הקבועות), (ג1ו) (הוראת השעה לדירה נוספת והארכתה) ו-(ג2) (הקפאת הסכומים בשנים 2025 עד 2027).
• הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 של רשות המסים (הסכומים המעודכנים).

הנוסח נבדק ב-11.11.2026.