עורך דין לקניית ומכירת דירה בגבעת שמואל
קונים דירה בגבעת שמואל? עורך דין מטעמכם בודק את הזכויות בדירה, את תיק הבניין בעירייה ואת החוזה, בונה מנגנון תשלומים שמגן על הכסף שלכם, ומלווה את העסקה עד הרישום על שמכם. זה נכון גם בדירה יד שנייה וגם בדירה חדשה מקבלן.
מוכרים דירה? עורך הדין מכין את החוזה, מוודא שהכסף מגיע אליכם לפני שהזכויות עוברות, ומטפל במס השבח ובאישורים עד הרישום על שם הקונים.
עורך דין מקרקעין הוא מי שמלווה את הקונה או את המוכר בעסקת הדירה: בודק את הזכויות, מנסח את החוזה, מדווח לרשות המסים ורושם את הזכויות.
תמונת הכותרת: שלט הכניסה לגבעת שמואל. צילום: Avi1111 dr. avishai teicher, ויקישיתוף, רישיון CC BY-SA 4.0. התמונה נחתכה.
מתי צריך עורך דין לקניית דירה בגבעת שמואל?
בגבעת שמואל כדאי לערב עורך דין לפני המקדמה או זכרון הדברים בדירה יד שנייה, ובוודאי כשהדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, או כשרשומים עליה משכנתה, עיקול או הערות אזהרה.
הבדיקות לכל סוג עסקה מפורטות בעמודים רכישת דירה יד שנייה ורכישת דירה מקבלן.
מה עושה עורך הדין כשמוכרים דירה בגבעת שמואל?
מי שמוכרים דירה בגבעת שמואל מכינים נסח טאבו עדכני, בודקים פטור ממס שבח ומסלקים את החובות לרשות המקומית לקראת האישור לטאבו. בחוזה קובעים מועד מסירה ברור וייפוי כוח בלתי חוזר שמאפשר להשלים את הרישום.
כל שלבי המכירה מוסברים בעמוד מכירת דירה.
מה מיוחד בעסקת דירה בגבעת שמואל?
בגבעת שמואל הטיפול באישור לטאבו נמשך כ-30 ימים, ובמהלכו מודדים את הנכס ובודקים אם הוא תואם להיתר הבנייה. האגרה היא 102 ₪, והאישור תקף עד 6 חודשים.
האישור לטאבו
בגבעת שמואל מגישים את הבקשה לאישור לטאבו בטופס מקוון או ידני. משלמים אגרת בקשה של 102 ₪, ומסדירים ארנונה ומים עד התאריך שבו מבוקש תוקף האישור. לאגף ההנדסה מגישים טופס בקשה להעברה בטאבו עם פרטי המוכר והקונה, צילום חוזה המכר מאושר בידי עורך דין, את חוזה הרכישה המקורי של המוכר, צילומי ת"ז וספחים של המוכרים והקונים, ונסח טאבו מעודכן. לפי אתר העירייה, התהליך נמשך כ-30 ימים: מודדים את הנכס, בודקים אם הוא תואם להיתר הבנייה ובודקים חבות השבחה. נכס שאינו תואם להיתר מועבר ללשכה המשפטית ולפיקוח על הבנייה, וייתכן שתירשם הערת אזהרה. האישור תקף עד 6 חודשים ממועד הגשת הבקשה. לעמוד האישורים לטאבו באתר עיריית גבעת שמואל.
תיק הבניין והוועדה לתכנון ובנייה
את גבעת שמואל משרתת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעת שמואל. לפי אתר הוועדה, הסמכתה כוועדה עצמאית חודשה עד 23.2.2028. באתר הוועדה אפשר לאתר בקשות להיתר לפי מספר תיק בניין, כתובת או גוש וחלקה. ארכיון הוועדה נסרק ומונגש באתר, ולפי האתר המידע המחייב הוא זה שבמשרדי אגף ההנדסה. לפני החתימה בודקים את תיק הבניין ואת ההיתרים, ומוודאים שאין בדירה תוספות, סגירות או פיצולים שלא אושרו. בגבעת שמואל זה חשוב במיוחד, כי העירייה בודקת את התאמת הנכס להיתר כבר בבקשה לאישור לטאבו. לאיתור בקשות להיתר באתר הוועדה המקומית גבעת שמואל.
התחדשות עירונית
לפי אתר הוועדה המקומית, בנובמבר 2020 אושרה תכנית תמ"ל 2006, פינוי-בינוי בשכונת גיורא. הוועדה פרסמה גם החלטה מ-25.4.2022 על חלוקת תחום העיר לאזורים ועל שיעור היטל ההשבחה בתכניות פינוי ובינוי. מי שקונה דירה ישנה בשכונה שבה מקודם פרויקט צריך לבדוק את מצב התכנון, אם נחתם הסכם עם יזם ומה הוא מחייב את הבעלים. לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעת שמואל.
טאבו, מיסוי מקרקעין ורמ"י
בבדיקת מדגם של גושים בגבעת שמואל בשירות איתור הלשכות של משרד המשפטים, כל הגושים שנבדקו משויכים ללשכת רישום מקרקעין פתח תקווה (ההסתדרות 26, פתח תקווה). לא נבדקו כל גושי היישוב, ולכן את הלשכה של דירה מסוימת מאמתים לפי מספר הגוש שלה.
את העסקה מדווחים למשרד מיסוי מקרקעין מרכז (דרך מנחם בגין 125, תל אביב). נכס במקרקעי ישראל, כלומר בבעלות המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח, מטופל במרחב תל אביב-מרכז של רשות מקרקעי ישראל.
השיוך משתנה מעת לעת, ולכן לפני הגשה כדאי לוודא אותו לפי מספר הגוש של הדירה בכלי האיתור לפי גוש (הנתונים נכונים ל-14.11.2026). ההסבר על האישור לטאבו, מי חותם עליו ואיך מקבלים אותו, נמצא במאמר על אישור העירייה לטאבו.
איפה בונים דירות חדשות בגבעת שמואל?
הבנייה החדשה בגבעת שמואל מתרכזת בשני צירים עיקריים: צפון העיר, לאורך כביש 4 ועד הגבול עם פתח תקווה, שבו מקודמות תכניות לשכונת מגורים ולמתחמי תעסוקה ומסחר, ובהן תכניות איחוד וחלוקה; וציר רחוב בן גוריון והכניסה לעיר, שבו מקודמים כמה מתחמי פינוי בינוי. נוסף על כך מתחם גיורא מוכרז במסלול פינוי בינוי, ומתחם בהפלמ"ח מקודם בתכנית להתחדשות עירונית.
שכונות חדשות
- צפון גבעת שמואל (427-0397299). תכנית לרובע מגורים בשטח של כ-162 דונם בצפון גבעת שמואל, עם 719 יחידות דיור וכ-350 יחידות לדיור מיוחד, אזור תעסוקה ושטחי ציבור. תכנית איחוד וחלוקה מאוחרת מתייחסת אליה כתכנית מאושרת. (מקור)
- צפון גבעת שמואל - איחוד וחלוקה (427-0218768). תכנית איחוד וחלוקה בצפון גבעת שמואל. לפי דברי ההסבר, היא מגדילה את מספר יחידות הדיור בתחומה מ-600 ל-695, מתוכן 20% דירות קטנות. (מקור)
- צפון גבעת שמואל - מתחם מערבי (איחוד וחלוקה, 427-0929372). תכנית 427-0929372 לאיחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים במתחם המערבי של צפון גבעת שמואל, בין שכונת מטלון בפתח תקווה מצפון לרחוב יהודה הלוי מדרום וממערב לספורטק. התכנית קובעת טבלאות איזון והקצאה והוראות בינוי ועיצוב, ומשנה את חלוקת שטחי הבנייה ביחס לתכנית 427-0397299. מסמך ההוראות הופק ב-18.10.2022. (מקור)
- מתחם תעסוקה, מסחר ומגורים - רחוב הרב גורן ורחוב אתרוג (427-0891614). תכנית 427-0891614 לאיחוד וחלוקה מחדש של מגרשים 57-58 לצורך הקמת מתחם משולב של תעסוקה, מסחר ומגורים, בחזית רחוב הרב גורן מצפון ורחוב אתרוג ממערב. לפי מסמך התכנית: 84 יחידות דיור, לצד שטחים ציבוריים פתוחים ומדרחוב מסחרי. המסמך מיום 14.12.2022. (מקור)
התחדשות עירונית
- רחוב בן גוריון 2, 4, 6. מתחם פינוי בינוי בכניסה הראשית לעיר, עם 3 מבנים ו-36 יחידות דיור. לפי דברי ההסבר, יוקמו שני בניינים בני 16 קומות עם 144 יחידות דיור; תכנית מאוחרת ברחוב מציינת שתכנית זו אושרה. (מקור)
- בן גוריון מערב. פרויקט התחדשות עירונית בכניסה הראשית לעיר. לפי דברי ההסבר, יפונו בשלבים 112 יחידות דיור ב-9 מבנים וייבנו 367 יחידות דיור ב-3 מבנים; תכנית מאוחרת ברחוב מציינת שתכנית זו אושרה. (מקור)
- רחוב בן גוריון 10, 12, 14, 16. מתחם התחדשות עירונית עם 4 מבני מגורים ו-64 יחידות דיור. לפי דברי ההסבר, יוקמו שלושה בניינים בני 14 קומות עם 203 יחידות דיור מעל קומה מסחרית. (מקור)
- רחוב הפלמ"ח 10-18. מתחם התחדשות עירונית במפגש הרחובות פלמ"ח, בן גוריון ויצחק שדה, עם שני בניינים ו-20 יחידות דיור. לפי דברי ההסבר, יוקמו שלושה בניינים בני 9 קומות עם 68 יחידות דיור. (מקור)
- מתחם גיורא. מתחם פינוי בינוי בגבעת שמואל שמופיע ברשימת המתחמים של הוותמ"ל (הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור) כמתחם מוכרז במסלול פינוי בינוי, תכנית תמ"ל/2006, תאריך הכרזה 7.5.2018. (מקור)
הנתונים נאספו ממקורות רשמיים: מינהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון והרשות המקומית. הם מתעדכנים פעמיים בשנה, ועודכנו לאחרונה ב-14.11.2026. לפני חתימה בודקים את מצב התכנית והפרויקט העדכני. בקנייה מקבלן חשוב לבדוק את החוזה, את הבטוחות ואת המפרט, ראו רכישת דירה מקבלן.
איך מתנהלת העבודה?
ליווי הרכישה בגבעת שמואל בנוי משלבים: בדיקת נסח או אישור זכויות ותיק הבניין, בניית לוח תשלומים כנגד בטוחות, רישום הערת אזהרה ודיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום, ואז פרוטוקול מסירה ורישום.
פירוט השלבים והבדיקות שנעשות בכל שלב נמצא במאמר 12 הבדיקות לפני חתימה ובעמודים רכישת דירה יד שנייה ורכישת דירה מקבלן.
מה להביא לפגישה?
כדי להתקדם כבר בפגישה על דירה בגבעת שמואל, מביאים תעודות זהות של כל הרוכשים ואת כתובת הדירה, וכל מסמך שכבר התקבל: טיוטת חוזה, זכרון דברים או אישור עקרוני למשכנתה.
כמה זמן זה לוקח וכמה זה עולה?
שכר הטרחה נקבע בהסכם מראש, אחרי שיחה קצרה על העסקה. מה משפיע עליו מוסבר במאמר כמה עולה עורך דין לקניית או מכירת דירה, ולתכנון התקציב יש מחשבון מס רכישה ומחשבון עלויות נלוות.
מה ההבדל בין עורך הדין של הקבלן לעורך דין מטעמכם?
בדירה מקבלן בגבעת שמואל החוזה מנוסח בידי עורך הדין של הקבלן לטובת היזם. תפקידו של עורך דין מטעמכם הוא לבדוק את החוזה, לבקש תיקונים ולוודא שכל תשלום שלכם מגובה בבטוחה.
ההשוואה המלאה, ומה עורך דין מטעמכם בודק בחוזה של היזם, מוסברות בעמוד רכישת דירה מקבלן.
השירות מהמשרד
המשרד נמצא ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה ומלווה עסקאות דירה בגבעת שמואל. פגישות מתקיימות במשרד, או במקום אחר בתיאום מראש.
שאלות ותשובות
כמה זמן לוקח לקבל אישור לטאבו בגבעת שמואל?
לפי אתר העירייה, כ-30 ימים. בזמן הזה מודדים את הנכס, בודקים אם הוא תואם להיתר הבנייה ובודקים חבות השבחה. האישור תקף עד 6 חודשים ממועד הגשת הבקשה.
מה קורה אם הדירה בגבעת שמואל לא תואמת להיתר הבנייה?
לפי אתר העירייה, נכס שאינו תואם להיתר מועבר ללשכה המשפטית ולפיקוח על הבנייה, וייתכן שתירשם הערת אזהרה. לכן כדאי לבדוק את תיק הבניין עוד לפני החתימה.
כמה עולה הבקשה לאישור לטאבו בגבעת שמואל?
לפי אתר העירייה, אגרת הבקשה היא 102 ₪. בנוסף צריך לשלם ארנונה ומים עד התאריך שבו מבוקש תוקף האישור.
באיזו לשכת טאבו נרשמת דירה בגבעת שמואל, ולאיזה משרד מיסוי מקרקעין ומרחב רמ"י היא שייכת?
בבדיקת מדגם של גושים בגבעת שמואל, כל הגושים שנבדקו נרשמים בלשכת רישום מקרקעין פתח תקווה. את הלשכה המדויקת מאמתים לפי מספר הגוש של הדירה. את העסקה מדווחים למשרד מיסוי מקרקעין מרכז, ונכס במקרקעי ישראל מטופל במרחב תל אביב-מרכז של רשות מקרקעי ישראל.
עוד בנושא: רכישת דירה יד שנייה | רכישת דירה מקבלן | מכירת דירה | מחשבון מס שבח | 12 הבדיקות לפני חתימה | כל אזורי השירות
עודכן לאחרונה: